北京
案件情節(jié)
周先生與周女士系兄妹關(guān)系。2007 年，周女士單位分配一號房屋（經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)），雙方協(xié)商由周先生借周女士名義購買，周先生支付購房款 19 萬余元，房屋交付后周先生裝修并居住至今。2009 年 9 月 12 日，雙方簽訂《協(xié)議書》，約定一號房屋以 40 萬元價格轉(zhuǎn)給周先生，辦理過戶時支付剩余款項(xiàng)。2013 年房屋登記在周女士名下，房屋性質(zhì)為按經(jīng)濟(jì)適用住房管理。后因該房屋屬于中央在京單位保障性住房，按政策不得上市交易，無法辦理過戶。周先生起訴要求繼續(xù)履行協(xié)議，周女士反訴要求解除協(xié)議、返還房屋。
法院評析
法院認(rèn)為，雙方簽訂的《協(xié)議書》系真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。然而，根據(jù)調(diào)查情況，涉案房屋系中央在京單位保障性住房，根據(jù)現(xiàn)有政策規(guī)定該類住房僅限于職工自住，不得上市交易?，F(xiàn)周先生要求辦理過戶手續(xù)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。因合同目的無法實(shí)現(xiàn)，周女士要求解除合同，于法有據(jù)，確認(rèn)合同解除。合同解除后，周先生應(yīng)將房屋返還周女士，周女士應(yīng)退還周先生已付的購房款。
律師勝訴心得
本案雖然協(xié)議被認(rèn)定有效，但因政策原因無法繼續(xù)履行，最終判決解除，實(shí)現(xiàn)了被告的主要訴訟目的。勝訴的關(guān)鍵在于：一是準(zhǔn)確把握了中央在京單位保障性住房的特殊政策；二是正確適用了合同目的無法實(shí)現(xiàn)時的法定解除權(quán)。單位保障性住房、軍產(chǎn)房等特殊性質(zhì)的房產(chǎn)，往往有特殊的上市交易限制，在簽訂買賣協(xié)議時一定要充分了解相關(guān)政策，避免因政策障礙導(dǎo)致合同無法履行。合同解除后，雙方應(yīng)恢復(fù)原狀，各自返還財(cái)產(chǎn)。
律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。
靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。
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