新房步入調價深水區

深圳外圍的新房，已經深度調整。

規范市場調價

最近，一份《關于規范坪山區商品房預售價格備案事項的通知》在網上流傳，內容大致是強調坪山區域的新房，預售的項目若要調價，要事先辦理商品房預售價格備案變更，最多只能按最近一次備案價格調整15%，并且需要科學參考周邊項目的價格進行合理調價。

有媒體已經求證，官方回應，文件僅下發給了各個房企，是為了透明和規范市場價格秩序。

原因是老業主把首次備案和調整后的價格作對比而引起誤解。

住宅賣不出，進行調價促銷，其實是正常的市場行為，總不能商品在手里，本身又急需資金回籠支撐企業繼續運營，依舊挺著價格吧？

如今坪山區域的庫存不少。

據不完全統計，坪山目前在售新房項目（現售+預售）共計19個，8月末住宅庫存套數約7391套，其中預售項目庫存3827套，預售成交84套，若按照預售去化速度，則去化周期為45.55個月。

若不進行調價，就只能讓房子留在手中。

多少房企等著一個又一個項目趕緊賣掉，然后回血，補充現金流。

但也側面說明了一個事實——

如今坪山區域新房，即使坪山已經不再需要購房名額和資格，沒有太多的購房門檻了，但庫存依舊不低，各個項目都在想方設法促進庫存去化。其次，當前坪山新房出現調價，并非一兩個樓盤的行為，已經是比較普遍的現象，價格戰打得正酣。

而各個項目之間的備案價格的調整即使符合市場規范和要求，但從情感上來說，不少買早買貴了的業主們確實有點難以接受。

不過，對各個項目進行調價規范，對市場而言，有一定的積極性。

一方面，可以避免各個新房陷入無序的降價，影響市場，另一方面也能讓新房價格更清晰透明，避免購房群體被所謂的內部優惠券，低價等噱頭誤導而盲目上車。

深度調整的新房

連監管部門都發布通知，規范預售價格調整，說明如今坪山的新房調價是比較明顯的了。

那么調價比較明顯的新房有哪些？調整的幅度到底有多大？

比如位于坪山碧玲的蔚藍左岸花園，2023年8月以及9月入市，備案均價約3.65萬/平，單價區間約3.28萬—4.03萬/平，總價區間約247萬-450萬/套，其中78平3.48萬—3.76萬/平，總價區間約272萬—292萬/套。

而今年7月曾經促銷，79平戶型總價約180萬起。

比如位于坪山錦龍片區的花樣年好時光迎來第三輪價格促銷調整，2021年10月入市的初始備案均價約4.21萬/平，單價區間約3.7萬-4.54萬/平，總價區間約303萬-539萬/套。

其中——

70平約4.31萬-4.49萬/平，總價約303萬-317萬/套；

80平約4.39萬-4.46萬/平，總價約254萬-355萬/套；

95平約4.02萬-4.34萬/平，總價約384萬-414萬/套；

100平約3.7萬-3.93萬/平，總價約370萬-394萬/套；

122平約4.23萬-4.44萬/平，總價約518萬-539萬/套。

而市場最新消息，項目的折后單價約2.2萬/㎡起，70㎡總價183萬起，80㎡總價220萬起，95㎡總價約235萬起，100㎡總價約240萬起，122㎡總價約320萬起。

比如位于坪山中心的財富城二期，2024年11月入市，初始備案均價約4.04萬/平，單價區間約3.47萬-4.95萬/平，總價區間約262萬-693萬/套。

其中89平3.83萬-4.64萬/平，總價約339萬-412萬/套。

而最新的加推價?2.6萬/平帶裝修，其中68平2?房，總價160萬；84平3?房，總價210萬起；促銷的工抵房89平更是降到2.8萬/平起。

再比如位于坪山沙湖的保利明玥瀾岸，2022年9月—2023年4月備案均價約4.12萬/套，單價區間約，3.76萬—4.53萬/平，總價區間約246萬-515萬/套。

其中——

2022年9月70平3.76萬-4.01萬/平，總價約264萬-282萬/套，113平4.24萬—4.44萬/平，總價約480萬-503萬/套；

2022年11月70平1.95萬-4.08萬/平，總價約136萬-287萬/套，113平4.31萬-4.51萬/平，總價區間約488萬-511萬/套；

2023年4月93平3.96萬-4.23萬/平，總價約369萬—392萬/平，113平4.34萬-4.53萬/平，總價約493萬-514萬/套。

而最新的促銷價70平約170萬起，93平約230萬起，113平約280萬起。

所以，可以看到，即使如坪山區域的新房，經歷這幾年的市場調整，新房的調整幅度已經非常明顯。

過去的五成首付，幾乎可以全款如今相同項目的戶型。

這種超跌的狀態，對很多立足坪山的家庭而言，是相對比較友好的。

比如保利明玥瀾岸，70平戶型170萬起，而65平左右的戶型租金大約3100元/月，租金收益率約2.18%；

花樣年好時光，約70平戶型約182萬起，而同戶型租金約3200元/月，租金收益率約2.11%。

PS——

每年臺風天雨季，都是考驗各種房子質量以及車庫的時候。

英雄家里的房子2010年的時候建好的，每到雨季房間里的墻角都漏水掉墻皮，用各種防水補都補不好。又是有主梁的地方，整個墻面打掉重新砌也不現實。

所以，臺風過后，大家家里車庫和防水還好嗎？

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