樓市一周：政策效果開始顯現(xiàn) 剛需盤交易活躍

【 市 場 關(guān) 注 】

• 近日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部《關(guān)于規(guī)范政府和社會資本合作存量項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營的指導(dǎo)意見》。這份指導(dǎo)意見提出，堅(jiān)持問題導(dǎo)向、分類施策、降本增效，規(guī)范政府和社會資本合作（PPP）存量項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營，支持提升公共服務(wù)和民生保障水平。在保障在建項(xiàng)目順利建設(shè)方面，指導(dǎo)意見提出，分類分級推進(jìn)實(shí)施，保障合理融資需求。在推動已運(yùn)營項(xiàng)目平穩(wěn)運(yùn)行方面，指導(dǎo)意見強(qiáng)調(diào)，依法履約按效付費(fèi)，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營監(jiān)管，推動實(shí)現(xiàn)降本增效，規(guī)范做好項(xiàng)目移交。

• 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行印發(fā)《房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)反洗錢工作管理辦法》。房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)或者有合理理由懷疑客戶擬進(jìn)行的房屋交易與洗錢等犯罪活動相關(guān)的，應(yīng)當(dāng)及時向中國反洗錢監(jiān)測分析中心提交可疑交易報(bào)告。

• 上海市人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于加快推進(jìn)本市城中村改造工作的實(shí)施意見。《實(shí)施意見》提出，做好權(quán)益保障。啟動城中村改造應(yīng)當(dāng)征求村民意愿。在改造過程中，應(yīng)聽取村民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對改造方案、征地補(bǔ)償方案、集體資產(chǎn)處置等的意見，保障村民知情權(quán)和參與權(quán)。

• 越秀服務(wù)披露2025年中期業(yè)績報(bào)告。報(bào)告顯示，上半年越秀服務(wù)營業(yè)收入為19.62億元，商業(yè)收入3.70億元，占18.9%，非商收入15.92億元，占81.1%，其中商業(yè)運(yùn)營及管理服務(wù)收入3.12億元，基礎(chǔ)物業(yè)管理收入為7.16億元，同比大增19.2%。

【 一 周 綜 述 】

上周樓市成交快速反彈，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：上周（9.8—9.14）新建商品住宅成交面積9.28萬平方米，環(huán)比增加83.76%。

政策效果逐漸反應(yīng)在各區(qū)成交上，郊區(qū)反應(yīng)尤為明顯。上周成交排名第一的區(qū)是松江，成交1.76萬平方米，以往該區(qū)成交排名不但靠后，并且很少出現(xiàn)量超過1萬平方米以上的現(xiàn)象。奉賢排名第二，成交1.37萬平方米。奉賢在郊區(qū)成交相對活躍，成交量也回到正常區(qū)間內(nèi)。大浦東排名第三，成交面積1.29萬平方米，相比以往經(jīng)常處于第一的位置，上周的表現(xiàn)并不突出。前期活躍的閔行交易量也維持在1萬平方米以上。從區(qū)域表現(xiàn)可以看出，部分區(qū)隨著投放增加，遠(yuǎn)郊區(qū)域率先開始表現(xiàn)。后續(xù)像嘉定、寶山、青浦這樣的區(qū)域成交也能順應(yīng)增加的話，成交有望繼續(xù)看高一線。

從交易結(jié)構(gòu)來看，豪宅類產(chǎn)品溫度進(jìn)一步下滑。成交前十榜單中，有一半是3-6萬元/平方米的首次改善項(xiàng)目。10萬+的樓盤缺席榜單，也是近期不多的豪宅缺席的現(xiàn)象。從區(qū)位來看，只有排名第三和第九的項(xiàng)目是外環(huán)內(nèi)，其余均是外環(huán)外的項(xiàng)目。而且簽約量比以往都要多。上周成交排名第一的是松江新城的國貿(mào)海上原墅，成交1.20萬平方米，80套，網(wǎng)簽均價(jià)6.65萬元/平方米。

基于10萬+的項(xiàng)目簽約強(qiáng)度進(jìn)一步退減，均價(jià)走出連續(xù)下行的走勢，為63813元/平方米，環(huán)比下跌26.76%。

上周供應(yīng)出現(xiàn)回落，入市2.93萬平方米，環(huán)比減少55.64%。入市的3個項(xiàng)目2個位于外環(huán)外，1個是市場關(guān)注度比較高的四川北路板塊的外灘瑞府，該項(xiàng)目投放1.68萬平方米，也是當(dāng)期供應(yīng)最多的項(xiàng)目，網(wǎng)上顯示均價(jià)為14.78萬元/平方米。

盡管成交反彈得不夠高，但往好的方向邁進(jìn)。上周外環(huán)外的項(xiàng)目去化有明顯好轉(zhuǎn)，政策效應(yīng)逐漸體現(xiàn)在交易層面。此外，上周一些外環(huán)外開盤認(rèn)籌效果繼續(xù)保持理想數(shù)據(jù)，個別樓盤也能全部認(rèn)籌一空。市場的交易情緒有明顯好轉(zhuǎn)。上周有一批新盤過會，產(chǎn)品投放速度加快。若后續(xù)有更多的剛需和改善項(xiàng)目撐起成交數(shù)據(jù)，形成多點(diǎn)開花的格局，金九的成交有望超過去年。