深圳樓市新政一周：浙江買家辦居住證入手南山房產，有業主臨時加價20萬“交易告吹”

本文來源：時代財經 作者：梁爭譽

“很久沒有這種情況了?！薄?·29新政”落地后的第一個小長假，深圳樓市出現久違的交易加速。

五一假期5天，賀青松所在的門店簽下5套二手房，而在傳統旺季3月，門店整整一個月也只成交了5單。作為商圈經理，他明顯感受到市場節奏正在變化：咨詢量從平日每天二十多組增加到三四十組，帶看、簽約同步升溫，一些客戶的決策周期明顯縮短。

其中一筆成交頗具代表性。一位已持有兩套住房的買家，在“4·29新政”出臺后，在南山購入一套總價100多萬元的小戶型，準備給父母居住?！凹确奖憔徒疹櫪先?，小戶型未來也容易出租，客戶很快就下定了?！辟R青松告訴時代財經，新增的購房名額成為促成交易的關鍵因素。

4月29日，深圳市住房和建設局發布《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，進一步松綁核心區限購：符合條件的居民家庭，可在福田、南山及寶安新安街道范圍內增購1套商品住房；持有效居住證的非深戶家庭也獲得了上述區域的購房資格。福田、南山、寶安新安，被業內稱為“核心區”，是目前深圳仍然保留限購政策的區域，也是購買力最為集中的區域。

4月30日，廣州也釋放樓市利好，不僅大幅提高公積金貸款額度，家庭最高可貸360萬元，還首次對“賣舊買新”給予最高3萬元補貼。

樂有家數據顯示，5月1日至5日，深圳一手住宅看房量同比上漲28%，二手住宅看房量上漲27%；一手住宅門店簽約量同比上漲48%，二手住宅簽約量則大漲62%，看房量和簽約量均創近6年同期新高。

廣州市場同樣回暖。廣州市住建局數據顯示，5月1日至5日，全市一手樓盤日均到訪8692組次，同比增長30.8%；日均認購634套，同比增長50.1%。

深圳光明一新盤選房現場，圖源：光明區住建局

外地買家進場，持居住證購房興起

張哲赫和同事們從4月27日起就開始為五一做準備。“4·29新政”落地后，這個假期比預想中更加忙碌。

他告訴時代財經，假期期間門店帶看超過50批客戶，而整個4月的帶看量為80多批?！艾F在還是剛需客戶為主，大部分是本地客戶，出來看房主要是因為價格已經到了他們的心理預期。”

比帶看量增長更明顯的是成交決策提速。張哲赫門店成交的兩組客戶中，一組4月30日進線咨詢，5月3日完成簽約；另一組則在5月1日咨詢、5月3日成交，均為一次性付款。

賀青松也感受到類似的變化。五一期間，門店成交的5組客戶中，有3組當天看房、當天簽約?！昂芏嗫蛻羟捌谝呀浛戳撕芫?，只差一個契機。政策出來后，他們做決定的周期明顯縮短了?！?/p>

賀青松接待的一位來自湖南的客戶，此前曾在深圳工作并長期繳納社保，后來回湖南發展，但一直持續關注深圳樓市。由于孩子即將面臨升學，客戶趁著政策放松重新啟動購房計劃。“他去年就開始看房了，但一直沒下決心。這次政策出來后，加快了他的決策?！?/p>

投資需求也開始重新活躍。張哲赫介紹，假期帶看的投資型客戶較此前有所增加?！拔医哟目蛻衾?，有4組明確是投資需求，主要關注總價較低、流動性更強的小戶型?！?/p>

廣東省住宅政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，深圳松綁中心區限購以后，吸引了部分外地投資者，特別是他們認為京滬深樓市底部可能已經到來，限購松綁可能是入市的機會。

據樂有家一線經紀人反饋，五一期間來自沈陽、長沙等地的外地客戶咨詢和成交顯著增加。有浙江買家直接委托深圳朋友幫忙看房，辦理居住證后線上簽約南山一套總價550萬元的房產。據樂有家內部不完全統計，新政后通過居住證購房的案例至少有5單。

在已經解除限購的廣州，外地購買力也在入場。一位來自江浙的買家認為，廣州核心區資產正處于估值洼地，五一假期復看后下定一套越秀地產開發的房子。

“日光盤”再現，有業主臨時加價

深圳新房市場則再現“日光盤”。

光明區住建局的數據顯示，區內新盤龍湖觀萃苑五一期間日均到訪量超過700批次，5月1日營銷中心開放首日現場到訪接近千人，一度需要排隊取號限流看房。5月3日晚，項目首開推出92套房，40分鐘即售罄，成為2026年光明首個“日光盤”。

此外，前海新盤前海時代尊府假期成交金額超過5億元，寶安新盤錦和玉鳴5天銷售額達到3.25億元，招商蛇口深圳公司假期累計成交10億元。

根據深圳中原研究中心統計，5月1日至5日，全市新房網簽275套，同比增長45.5%。

廣州市場也同步升溫。越秀地產披露，五一期間其廣州單城銷售額達到22億元，成交約500套，占全市成交量近1/6。其中，位于海珠琶洲CBD的琶洲南TOD，銷售額突破3億元；番禺里仁洞萬博和臻成交45套，銷售額超過2.2億元。

短期熱度之下，市場對于后續走勢仍保持謹慎。5月6日，假期結束后的首個工作日，深圳多個樓盤宣布收回折扣。坪山區財富城回收3%折扣，龍崗縉悅城則回收2%折扣，并打出“最后窗口期”的營銷話術。

在張哲赫看來，這類動作更多屬于營銷節奏調整?！氨举|上還是通過收回折扣催促客戶做決定，屬于一種‘逼定’策略?！?/p>

圖片來源：圖蟲創意

與此同時，部分業主開始嘗試提價。

賀青松告訴時代財經，近期他就遇到過業主反價的情況。一套位于前海的小區房源，原本掛牌價340萬元，買家已經看中并進入談價階段，但政策出臺后，業主將價格提高到360萬元，最終交易未能達成?！皹I主覺得市場可能要變了，但到底后面有沒有人愿意接這個價格，現在誰也說不好。”

在賀青松看來，本輪政策更像是提前釋放了原本就存在的需求。“很多客戶本來可能是年底買房，現在只是提前到五一成交了。如果只是透支下半年的客戶，那熱度可能很快就會回落；成交能夠持續放大，市場才可能真正進入新的階段。”

李宇嘉認為，當前深圳市場雖然出現初步企穩跡象，但基礎仍需進一步夯實。如果深入到具體結構層面，仍能看到明顯壓力：新房整體去化率并不高，新規產品對舊產品形成擠壓；二手房市場則以低總價成交為主，中高總價房源依舊承壓。

他預計，5月市場成交大概率會較“金三銀四”出現慣性回落，但考慮到去年同期基數較低，以及近期改善需求被重新激活，今年5月整體表現仍有望好于去年同期。