深圳“首例更新除名”地塊變身！實(shí)探福田“迷你宅地”

一塊沉寂五年的城市更新廢墟，如今以純宅地身份重返聚光燈下，深圳土地市場，今年的劇本永遠(yuǎn)比外界想象的更精彩！

福田孖嶺地鐵站旁，一幢尚未拆除的舊廠房，安靜地矗立在喧囂城市中。越華路10號是老式的多層建筑，斑駁的外墻依然保留著往日的氣息，它與周邊高聳的深科技城和新一代產(chǎn)業(yè)園，構(gòu)成一幅極具張力的城市圖景。

東林工業(yè)區(qū)城市更新單元現(xiàn)狀。樂居攝2025.07

就在兩周前，這片屬于東林工業(yè)區(qū)城市更新單元的地塊，剛剛成為深圳首個發(fā)布了舊改專項(xiàng)規(guī)劃，卻因超期未實(shí)施被“除名”的項(xiàng)目。

如今，它已搖身一變，以純居住用地的身份重新進(jìn)入市場視野。

樂居君實(shí)地探營，看看這塊今年位置最好的規(guī)調(diào)宅地之一，梅林孖嶺的居住用地。

城市更新史上“除名第一例”

7月中旬，福田區(qū)住房和建設(shè)局一紙公告，關(guān)于《2020年福田區(qū)城市更新單元計劃第一批計劃》失效的告示，引發(fā)不小震動：

正式取消梅林街道東林工業(yè)區(qū)城市更新單元規(guī)劃項(xiàng)目資格。

這是深圳城市更新史上具有標(biāo)志性意義的事件——首個已獲批專項(xiàng)規(guī)劃卻因超期未實(shí)施而被調(diào)出更新計劃的項(xiàng)目。

這與過往的“在計劃有效期內(nèi)更新單元規(guī)劃未獲批”而被踢出舊改的項(xiàng)目不一樣。

項(xiàng)目門口的公告展示。樂居攝2025.07

據(jù)早前公示資料，該項(xiàng)目早在2020年2月就納入福田區(qū)城市更新單元計劃第一批計劃，同年9月取得規(guī)劃批復(fù)。

但其舊改拆遷的道路，并非十分順利。

申報主體中交城市更新（深圳）有限公司——中交地產(chǎn)下屬的粵港澳大灣區(qū)城市更新平臺——在近五年時間里，僅完成2戶簽約。

據(jù)媒體曝光，截至2023年仍有7戶權(quán)利人未簽約，建面占比51.2%的2戶權(quán)利人明確不參與更新，項(xiàng)目未達(dá)到三分之二以上權(quán)利主體同意的法定門檻。

根據(jù)深圳“三級時限”機(jī)制，自規(guī)劃批準(zhǔn)后兩年內(nèi)未確認(rèn)實(shí)施主體的項(xiàng)目將被清理出計劃。簡言之，就是遲遲未開工！

項(xiàng)目原規(guī)劃相當(dāng)誘人。

東林工業(yè)區(qū)城市更新單元位于福田區(qū)梅林街道梅亭社區(qū)，位于彩田路與梅林路交匯處的西南側(cè)，為工改M0項(xiàng)目。

計劃拆除用地面積16559平方米，規(guī)劃建設(shè)容積約13.52萬平方米，容積率9.97，擬更新方向涵蓋產(chǎn)業(yè)研發(fā)、教育用房、商業(yè)配套等多種功能。

2024年初，福田區(qū)還將其列為當(dāng)年首批攻堅的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域項(xiàng)目之一。

項(xiàng)目現(xiàn)狀。樂居攝2025.07

地鐵口的“迷你宅地”新生

戲劇性轉(zhuǎn)折發(fā)生在項(xiàng)目“除名”后幾天。

7月17日，深圳市規(guī)劃和自然資源局福田管理局發(fā)布規(guī)劃調(diào)整公告：

原01-02地塊由新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）+教育設(shè)施用地變更為二類居住用地。

公告掛出時間，前后僅僅相差兩天。當(dāng)然，一切的動作早已部署規(guī)劃好，但對于這樣的靚地一旦公示，必然是會引起市場的高度關(guān)注。

調(diào)整后的居住用地地塊，這里原來是深圳鵬城技師學(xué)院的梅林校區(qū)。

根據(jù)百科資料，該校是2006年由政府出資創(chuàng)辦的公辦高級技工學(xué)校，旨在培養(yǎng)高級技工的國際級重點(diǎn)技工院校。資料顯示，梅林校區(qū)已不在官網(wǎng)顯示，僅有富強(qiáng)、僑城兩個辦學(xué)校區(qū)。

昔日的學(xué)校宣傳欄。樂居攝2025.07

如今，被踢出舊改，以M0置換一塊優(yōu)質(zhì)宅地，相比周邊飽和的工業(yè)廠區(qū)，嶄新的居住小區(qū)也許更得民心。

這塊新“出爐”的住宅用地編號34-04，用地面積5550平方米，容積率5.7，被業(yè)內(nèi)稱為“蚊型地塊”。

但其配套要求明確：需建設(shè)600平方米戶外活動場地和1500平方米社區(qū)公共配套設(shè)施。

別看地塊小，位置可是十分靚，地處福田中心北部地帶，緊鄰北環(huán)大道城市主干道。

從孖嶺站出來就是本項(xiàng)目，真正的地鐵上蓋項(xiàng)目。

孖嶺站是9號線與10號線的換乘站，距離梅林站大約600米，3公里范圍內(nèi)有卓悅匯、深業(yè)上城等商業(yè)。

區(qū)位及交通優(yōu)勢顯著，只是教育方面稍弱一些。

根據(jù)福田教育局目前規(guī)劃，對口小學(xué)是福田區(qū)梅華小學(xué)，中學(xué)這是福田梅紅學(xué)校以及福田實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)的翰林學(xué)校大學(xué)區(qū)內(nèi)。（教育劃分每年不同，請以官方公示為準(zhǔn)。僅供參考）

凱豐花園二期，樂居攝

樂居實(shí)探見到，項(xiàng)目門口依然有保安看守，但樓內(nèi)已無作業(yè)的痕跡，也鮮有人進(jìn)出。

地塊周邊以老舊小區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，最近的新建住宅還要追溯到二十年前。

“片區(qū)新房斷供多年，購買力積蓄深厚。”一家中介門店經(jīng)理透露。

附近有二手小區(qū)凱豐花園，一期1998年建成、二期2006年建成，據(jù)貝殼找房平臺顯示，凱豐花園目前掛牌價一期約6萬/㎡、二期8萬/㎡，實(shí)際成交均價在6萬/㎡左右。

深圳土拍“調(diào)規(guī)潮”來襲

東林工業(yè)區(qū)地塊的“工轉(zhuǎn)住”變身并非孤例。2025年，深圳土地供應(yīng)正經(jīng)歷一場靜默變革。

今年深圳出讓的9宗宅地中，7宗由非居住用地規(guī)劃調(diào)整而來。

這種轉(zhuǎn)變與深圳官方推動“好房子”建設(shè)的戰(zhàn)略密切相關(guān)，通過土地性質(zhì)調(diào)整優(yōu)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

還有最大的不同是，今年的土拍出讓條件中，在噪聲污染防治等細(xì)節(jié)上加大投入。

7月7日，龍華區(qū)民治板塊一宗調(diào)規(guī)地塊引發(fā)房企爭奪戰(zhàn)。

這塊原為商業(yè)辦公用地的A802-0309地塊，今年4月調(diào)整為居住用地后登上拍賣臺。六家房企經(jīng)過102輪競價，最終被中海地產(chǎn)以23.7億元斬獲，溢價率高達(dá)40.74%。

今天（7月30日）下午，龍華區(qū)又將出讓一宗民治街道宅地（A815-0036宗地）。這宗建筑面積近6.8萬平方米的地塊同樣采用 “價高者得”原則，無限價、無配建、無戶型限制。

不得不提的是，該地塊原為上塘醫(yī)院（01-13）預(yù)留用地，今年4月通過規(guī)劃調(diào)整為居住用地，但福龍路與廣深港鐵路的噪音影響，使房企望而卻步。

為了能把上面這兩宗宅地賣出去，官方也是煞費(fèi)苦心，今年3月份對外發(fā)布噪聲污染防治招標(biāo)。

招標(biāo)公告中的[龍華新城核心地區(qū)]04-04地塊就是中海奪得的梅林關(guān)宅地，而01-13地塊即是A815-0036、以及A815-0037宅地，將于今年以及下周五出讓。

土拍分化的未來圖景

明顯看出，深圳土地市場正經(jīng)歷供應(yīng)方式的深刻變革。

沒有上海土市“三天兩頭出地王”的轟烈，深圳“獨(dú)辟蹊徑”！

一邊規(guī)調(diào)，一邊掛牌，一邊拍地，無形中讓深圳樓市保持足夠的話題熱度。

就在福田梅林規(guī)調(diào)宅地的同時，東部龍崗坪地新生也有新宅地誕生，這新調(diào)出的兩宗宅地形成鮮明對比。

梅林地塊雖僅有5550平方米，但地處福田核心區(qū)；而龍崗兩宗宅地合計超4.5萬平方米，卻位于配套尚不成熟的坪西地區(qū)，外界更多的把焦點(diǎn)放在了前者。

深圳土地市場的劇本正在改寫。

當(dāng)調(diào)規(guī)地塊成為供應(yīng)主力，當(dāng)中海為龍華地塊豪擲23.7億元，當(dāng)前海單價地王的誕生，當(dāng)去化周期縮短至7.4個月……

這一切，讓這座城市的住宅開發(fā)已步入“核心資產(chǎn)為王”的時代。