產(chǎn)證有祖孫名字 老人去世后怎么操作過(guò)戶最穩(wěn)妥？

房產(chǎn)，往往是家庭中分量最重的資產(chǎn)，也最容易牽動(dòng)親情、婚姻與利益的復(fù)雜糾葛。

最近，上海市申房律師事務(wù)所的孫律師，接待了前來(lái)咨詢的張女士。

張女士的困擾，要從2018年說(shuō)起。那年，公公老宅動(dòng)遷，拿到了一筆動(dòng)遷款。老人做主，給兩個(gè)兒子一人買(mǎi)了一套房，剩下的一套，寫(xiě)了四個(gè)人的名字，自己和老伴，以及兩個(gè)孫輩：張女士的女兒和小叔子的兒子。

產(chǎn)權(quán)證的“隱形坑”

當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)，出于對(duì)老人的孝順，也為了讓老人放心，產(chǎn)證上是四個(gè)人的名字：

公公、婆婆（各占1%）

孫子（張女士之女）、孫女（小叔子之子）（各占49%）

張女士坦言，當(dāng)初小叔子分到的那套房子，比自己這套大了10個(gè)平方。2022年，公公過(guò)世。在處理后事時(shí)，一家人商量好：既然公婆的這套房子還沒(méi)完全定局，不如把當(dāng)年那10平米的面積差補(bǔ)回來(lái)。

“簡(jiǎn)單”的協(xié)議，靠譜嗎？

張女士說(shuō)，小叔子很爽快，主動(dòng)提出在這套四人共有的房產(chǎn)中，把部分份額讓出來(lái)，補(bǔ)足那10個(gè)平方米。為了穩(wěn)妥，小叔子提議簽個(gè)書(shū)面協(xié)議，去公證處公證一下。

“我想問(wèn)問(wèn)律師，這個(gè)合法嗎？”張女士問(wèn)出了心中的疑惑。

孫律師指出了第一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：“你不能憑這份協(xié)議直接去辦理公證，更不能憑它直接過(guò)戶。”

因?yàn)楫a(chǎn)證上不僅有孫輩，還有剛過(guò)世的公公。公公的1%份額，必須先走繼承程序，不能直接按現(xiàn)有協(xié)議分割。

律師支招：分兩步走，化繁為簡(jiǎn)

孫律師分析，這套房子的產(chǎn)權(quán)涉及兩代人、四個(gè)名字。為了日后少跑腿，必須把“涉案主體”簡(jiǎn)化。

第一步：先解決公公的遺產(chǎn)

• 由于公公已去世，他那1%的份額可以通過(guò)公證處辦理繼承公證。

• 讓兩個(gè)兒子（張女士丈夫和小叔子）放棄繼承。

• 這1%全部歸婆婆所有。至此，產(chǎn)證變?yōu)椋浩牌?%，孫子49%，孫女49%。

第二步：解決面積差價(jià)

• 婆婆健在且意識(shí)清醒，可以將自己手中的2%份額，通過(guò)交易中心“名為買(mǎi)賣(mài)、實(shí)為贈(zèng)與”的方式，過(guò)戶給張女士的女兒。

• 這樣一來(lái)，張女士女兒占比變?yōu)?1%，孫子占比49%。

• 至于小叔子承諾補(bǔ)出的那10平米，則需要還未成年的孫子配合，這又涉及到了新的法律風(fēng)險(xiǎn)……

致命細(xì)節(jié)：千萬(wàn)別忽視“監(jiān)護(hù)人”

根據(jù)民法典，處置未成年人財(cái)產(chǎn)，核心原則是“必須維護(hù)未成年人利益”。

• 如果是純獲利益（比如別人送錢(qián)給孩子），法律認(rèn)可。

• 但如果是減少孩子的既得利益（比如把份額轉(zhuǎn)給別人），這種協(xié)議在法律上存在瑕疵，甚至可能無(wú)效。

而且，即便要簽，也必須父母雙方共同簽字。哪怕離異，哪怕?lián)狃B(yǎng)權(quán)歸一方，只要沒(méi)去世，另一方依然是法定監(jiān)護(hù)人，缺了誰(shuí)的簽名都不行。

房子的事，從來(lái)都不是小事

一家人協(xié)商一致的協(xié)議，落到法律層面，卻是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睦^承、贈(zèng)與與產(chǎn)權(quán)變更。

律師建議：家庭內(nèi)部協(xié)議要有，但更要抓緊時(shí)間走正規(guī)法律程序，避免因時(shí)間拖長(zhǎng)、人員變動(dòng)導(dǎo)致夜長(zhǎng)夢(mèng)多。

房產(chǎn)無(wú)小事，每一道題背后，都是一個(gè)家庭的真實(shí)焦慮。

如果你也有類似困惑，不妨像張女士一樣，提前找律師理清思路。法律不是冷冰冰的條文，而是幫你守住家底的那道底線。

看看新聞?dòng)浾? 沈雪穎

編輯: 施亞娟

視頻編輯: 趙祎韞

責(zé)編: 金嬿