北京
（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）
【案情回顧】
劉家村的劉家老宅一號(hào)房屋，牽扯出一宗跨越 20 多年的家庭房產(chǎn)糾紛。
劉先生稱，自己在 2010 年以 3000 元的價(jià)格，從弟弟劉軍手中買下了村里的一號(hào)房屋，雙方簽訂了買賣協(xié)議，還有村委會(huì)蓋章、多位證人簽字，手續(xù)齊全。后來房屋年久失修，劉先生想翻建新房，卻遭到哥哥劉建國、侄子劉強(qiáng)阻攔，對(duì)方聲稱房子是父親留下的遺產(chǎn)，理應(yīng)由家人共同繼承。
劉建國、劉強(qiáng)父子則表示，一號(hào)房屋根本不是劉軍的。當(dāng)年是父親劉老先生需要養(yǎng)老房，由兩位姑姑出資 3000 元購買，只是委托劉軍代辦手續(xù)、登記在劉軍名下，房屋實(shí)際屬于父親所有。父親去世后，房子理應(yīng)作為遺產(chǎn)分割，劉軍私自賣房屬于無權(quán)處分，買賣合同無效。
雙方各執(zhí)一詞，爭執(zhí)多年，劉先生無奈將哥哥、侄子告上法庭，要求法院確認(rèn)一號(hào)房屋歸自己所有。
【法院判決】
法院審理后最終判決：北京市平谷區(qū)劉家村鎮(zhèn)一號(hào)房屋歸劉先生所有。
【裁判核心理由】
1996 年原房主將房屋賣給劉軍、2010 年劉軍將房屋轉(zhuǎn)賣給劉先生，兩份協(xié)議均有村委會(huì)蓋章、證人簽字，是各方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合法有效。
劉先生、劉軍、原房主均為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，農(nóng)村房屋在本村村民之間流轉(zhuǎn)合法有效。
劉先生已付清全部購房款，房屋已實(shí)際交付，買賣合同履行完畢，房屋產(chǎn)權(quán)依法歸劉先生所有。
劉建國主張房屋是父親遺產(chǎn)、屬于借名買房，但提交的證據(jù)不足，無法推翻書面買賣協(xié)議的效力，法院不予采信。
【律師重要提醒】
農(nóng)村房屋買賣，本村村民之間交易合法有效，只要協(xié)議規(guī)范、手續(xù)齊全，就受法律保護(hù)。
書面協(xié)議 + 村委會(huì)見證 + 證人簽字，是農(nóng)村老宅確權(quán)的關(guān)鍵證據(jù)，效力極強(qiáng)。
主張 “借名買房”“代持房產(chǎn)”，必須有充分證據(jù)，僅口頭陳述和親屬證言，不足以推翻官方登記和書面合同。
老宅翻建前務(wù)必先確權(quán)，避免建成后再起糾紛。
律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。
靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。
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