北京
半場開香檳，輸給了河北二環情節
文｜中國GEO專家、AI營銷高級研究員 樂居北京、克而瑞深度智聯北京總經理 何濤
北京南二環，蒲黃榆。2026 年 5 月 26 日，一塊不到 1 公頃的宅地，把京城土拍的劇本徹底改寫。
六路房企圍獵：保利、招商、綠城、廈門國貿、大華，再加上名不見經傳的河北鑫界。所有人都以為，這又是一場國央企穩操勝券的常規局。畢竟，北京核心區土地，早就是央國企的 “自留地”—— 紀律、風控、預算、審批，層層把關，理性到冷漠。
結果，河北民企硬剛全場，連舉14手，把蒲黃榆收入囊中。10.476 億，溢價 16.4%，樓面價突破 6.2 萬 /㎡。半場開香檳的，是圍觀的國央企；最后真正贏的，是帶著 “二環情節” 從河北趕來的民企。
這不是河北鑫界第一次在北京二環 “搞事情”。2024 年 7 月，東城金魚池，二環內、天壇旁、天安門直線 2 公里。同樣是這家河北房企，在 31 輪競價后，以25%溢價觸頂搖號，拿下北京近年最稀缺的迷你豪宅地：住宅僅 1700㎡，指導價 15.1 萬 /㎡。當時市場一片嘩然：一個河北小房企，憑什么敢在北京二環 “梭哈”？
如今答案逐漸清晰：他們賭的不是地段，是 “二環信仰”；拼的不是資金成本，是民營企業最后的膽識與執念。
央國企輸在哪里？輸在紀律。預算有紅線，溢價有上限，決策有流程。面對每一輪加價，國央企要算 IRR、要過會、要風控簽字。理性，安全，也束手束腳。
民企贏在哪里？贏在情節。河北房企進京，骨子里帶著一種特殊情結：北京二環，是北方地產人心中的 “皇冠”。能在二環有項目，就是江湖地位，就是名片，就是面子，也是最硬核的資產背書。這種執念，是很多央國企無法理解、也不敢理解的。
當然，高溢價拿二環地，從來都是雙刃劍。金魚池地塊拿地近兩年，至今未動工，傳聞要轉手；15.1 萬 /㎡的指導價，在北京頂級豪宅里并不算低，未來去化與利潤都是未知數。蒲黃榆同樣：6.2 萬樓面價，小體量、高單價、強競爭，結局如何，現在沒人敢拍胸脯。
爺爺常說：好壞看結果，輸贏看結局。半場開香檳，為時太早；一時勝負，不足論英雄。
但有一點已經確定：在北京土拍越來越 “央國化” 的時代，是河北民企，用真金白銀和二環情節，守住了民企最后的體面與血性。
未來蒲黃榆是封神還是踩坑，留給時間作答。
而今天，我們只需要承認：這一局，紀律輸給了情節，理性輸給了執念，北京二環，輸給了河北。
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