湖北
朋友們，先說兩個比較扎心的數字。日本樓市從1991年開始下跌，一跌就是18年，房價累計跌幅是47%。而美國樓市是從2007年開始下跌，只跌了4年，跌幅21%，就企穩反彈了。那同樣是樓市的大調整，為什么差距這么大？這個問題就直接決定了我們樓市接下來的走向。
核心原因只有一個，政策的反應速度。日本的政策是慢到離譜，泡沫破滅后整整10年才重啟量化寬松。那更致命的是，泡沫破了之后，信貸不降反升，從1991年到1998年，48萬億漲到了65萬億，漲幅是35%。那房子照樣建，庫存越堆越高。庫存指數從45跌到穩定的18，花了整整16年。最終房價腰斬，跌了接近20年。
而美國截然相反，危機發生后動作極快，直接把利率降到了零，當年就推出了量化寬松和資金救助計劃，向金融機構注資，同時嚴控開發信貸。庫存從456萬套砍到了232萬套，4年直接腰斬，最終4年筑底，順利開始反彈。
那關鍵來了，咱們的樓市走的是第三條路。2026年，我們樓市進入調整的第四年。2021年的高峰時期，商品房銷售額17萬億，銷售面積16億平米。到了2025年，銷售額就只有8.4萬億，跌幅超過50%，銷售面積跌到了8.8億平米，回縮了45%。咱們既沒有走日本放任泡沫、反應遲緩的老路，也沒有走美國強刺激、大甩賣的捷徑，而是主動擠泡沫，漸進式托底。
泡沫沒有破的時候，三條紅線嚴控了融資，出清風險房企。市場好轉之后再逐步托底，不搞大水漫灌，避免投機回潮。節奏是比日本快，比美國慢。那房價到底跌夠了沒有？需求端自己已經慢慢好了。2022年商品房的降幅是24%，2024年已經收窄到了5.2%。投資者的杠桿率從2021年的62%，降到了2024年末的60%。購房者的意愿是在回升，它已經在緩慢筑底了。
供應端仍然是難題，但是拐點應該就在明年了。2022年到2024年的待售面積從5.6億平米漲到了7.5億平米。因為城投托底，現在開發商累計降幅是5.1%，融資收縮，庫存的增長趨勢已經結束了。
那樓市企穩是需要貨幣寬松的。目前M2的增速是6%到13%，那利息是偏高，貨幣寬松是不足的。但是咱們有個優勢，經濟是在持續增長，每年大概4%到5%的增速，為樓市的預期修復是提供了一些支撐的。
所以我們不會重蹈日本失去30年的覆轍，也不會像美國那樣4年就反彈，而是介于兩者之間。最壞的時候已經過去了，核心城市的核心資產已經觸底了，全面的修復是需要時間的。那現在說結論，最壞的時候已經過去了，核心城市的核心資產已經觸底了，但是全面的修復仍然需要時間。暴漲暴跌已經完全沒有基礎，沒有可能了。
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