私下簽訂車位轉借協議，為何被認定為無效？

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15年前，

李阿姨將物業分配的車位出借給鄰居，

如今想要回車位卻遭對方拒絕。

業主之間私下簽訂的車位轉借協議，

是否有效？

面對不少老舊小區車位緊張的現狀，

此類社區公共資源該如何公平分配？

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2002年，

李阿姨作為上海某小區的首批業主，

由物業分配了一個地下固定車位，

并一直繳費使用。

后來隨著私家車普及，

小區車位“一位難求”。

2009年，

小孫購房入住，

并于次年同李阿姨私下簽訂《協議書》，

約定李阿姨出借該車位，

由小孫代繳停車費，

李阿姨可隨時要求無條件歸還。

后小孫在李阿姨不知情的情況下，

直接與物業公司簽訂停車合同，

約定小孫擁有該處車位的使用權。

時隔多年后，

李阿姨重新搬回該小區，

要求小孫歸還車位被拒絕，

經多方溝通無果，

遂訴至人民法院。

李阿姨堅持認為，

她與小孫簽訂的《協議書》合法有效，

小孫違約“霸占”車位，

理應返還。

小孫則辯稱，

自己是合法取得了車位使用權，

李阿姨十幾年未主張權利，

早已失去使用權。

審理期間了解到，

該小區地下車位產權屬開發商，

物業公司接受委托代為管理，

在原車位使用人主動放棄

或房屋出售的情況下，

其會根據登記排隊順序進行分配，

禁止私下轉讓。

人民法院經審理認為，

小區規劃用于停放汽車的車位、車庫，

應當首先滿足業主的需要。

該小區停車管理規則明確，

如有原使用人主動放棄

或原使用人房屋出售兩種情況，

均應按照業主登記排隊順序，

對車位進行分配。

由此，

在車位數量尚不能滿足

業主停車需求的情況下，

小孫和李阿姨為約定車位使用事宜

簽訂的《協議書》，

構成惡意串通，

違反了小區停車管理規則，

損害了其余業主的權利，

應屬無效。

李阿姨基于《協議書》請求返還車位，

人民法院不予支持。

小孫基于《協議書》實際使用車位，

并在李阿姨不知情的情況下，

與物業公司簽訂《車輛停車合同》，

既有違誠信原則，

又規避了停車管理規則，

其權利亦不應受到保護。

考慮到系爭車位如何使用

屬于業委會及物業公司的小區管理事務，

故應由業委會及物業公司

根據相應規則重新進行分配。

由此，人民法院判決：

駁回李阿姨的訴訟請求。

一審判決后，

李阿姨和小孫提起上訴，

二審維持原判。

萬健健

上海市靜安區人民法院民事審判庭法官

一、凝聚共識：完善停車管理規則

“停車難”問題，不僅是城市治理的難點，更是關系社會民生的要事。當前，隨著私家車保有量不斷增長，小區車位供需矛盾日益凸顯，不少停車資源緊張的小區紛紛制定停車管理公約，明確車位嚴禁私下轉借、私自約定占用，須嚴格遵照管理規則統一規范分配、公平有序使用。

《中華人民共和國民法典》和《上海市住宅物業管理規定》的相關規定均表明，車位使用權具有公共屬性。實踐中，小區停車管理規則往往需要因地制宜、科學制定，既需要平衡新、老業主間首輛車與多輛車的停車訴求，也需要兼顧車位長期使用狀態及小區整體秩序安寧。此類涉及全體業主停車權益、共有管理權利的重大事項，依法須經業主大會表決通過后方可施行，確保規則合法合規、民意共建共治。

二、社區共治：管理規則不容規避

經業主大會表決通過的停車管理規則，承載著小區整體利益和共同意志，對全體業主具有約束力，任何個人不得私下變通、刻意規避。

本案中，李阿姨和小孫之間對特定車位“暫時借用，隨時收回”的約定，以及小孫基于《協議書》獲得系爭車位實際使用權后，又以自己名義與物業公司簽訂《車輛停車合同》，均意圖規避小區車位登記排隊分配機制，破壞公共資源平等分配原則。上述行為構成惡意串通損害他人合法權益，使得其他輪候業主的期待權落空，既違背誠實信用原則，也違反了小區管理公約。因此，相關私下約定及違規簽訂行為均不受法律保護。

三、強化監管：停車管理公開透明

小區停車管理事務雖主要由物業公司負責，但車位分配、合同簽訂、使用權確認等關鍵環節，仍需嚴格遵循小區停車管理規則。物業公司在履職過程中，應充分做好權屬核驗與情況核實工作，審慎依規辦理相關手續，主動維護車位管理秩序。

同時，規則的有效運行亦離不開多方監管。居委會及相關行政管理部門應加強對物業公司的監督和指導；業委會及業主應積極行使業主知情權、監督權，督促物業公司定期公布車位使用、排隊及收支情況，確保全程陽光透明。

全體業主也應自覺遵守車位管理公約，摒棄私下轉借、私自約定占用等僥幸心理。唯有共同遵守規則，共同維護規則，才能守住公共資源公平分配的底線，維護鄰里和諧與社區治理穩定。

蔣善勇

上海市人大代表，上海市靜安區文物保護管理服務中心副主任

當前，小區里的車位之爭屢見不鮮，一方面源于部分小區車位資源整體上供不應求，另一方面也與相關主體對小區車位缺乏科學、有效管理息息相關。

本案中，人民法院依法認定私下簽訂的車位轉借協議無效，還原了系爭車位的分配原則，從法律層面強調車位使用權的公共屬性以及停車管理規則在社區自治中的效力優先性；從社會層面倡導了“規則在先，使用在后”的社區公共資源分配理念，對居委會、業委會、物業公司在社區自治中發揮主導作用，對社區居民樹立集體意識、規則意識，均具有積極引導作用，彰顯了公平正義，是司法審判賦能社區治理的生動樣本，為改善民生提供了有力的司法保障。

《中華人民共和國民法典》

第七條　民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。

第一百五十四條　行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。

第二百七十六條　建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

來源丨上海市高級人民法院、上海市靜安區人民法院

高院供稿部門：民事審判庭（環境資源審判庭、執行裁判庭）、研究室（發展研究中心）

文字：萬健健、周佳穎

攝影：侯曉暉

漫畫：于姝琪（ai輔助生成）

視頻：孫夢晴、謝婧雯（實習生）

責任編輯：王英鴿

編輯：孫小敏

聲明丨轉載請注明來自“上海高院”公眾號

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上觀號作者：浦江天平