北京買房：理清思路，購房建議1895

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我是去年十月賣掉了海淀一套房，本來是想在青龍湖或門頭溝西山買一套別墅當養老房的，但各種原因就停下來了。現在想請教您一下，我們這種情況是不是可以不用著急？因為感覺房價似乎還是在探底，主要是小陽春的效果幾乎沒看到，除了海淀有點兒上漲之外其他的幾乎沒變化，郊區似乎還在下跌呢，我們是不是可以繼續觀察一段時間？

Ps：您可以幫我們看看這個投資**嗎？也和房地產相關，是朋友推薦的，但我們不懂，收益雖然挺誘人但擔心隱形風險太大。

A：

1、那就等等唄，您這種情況不用著急。因為想換的是別墅，而且是青龍湖vs門頭溝的，都不算是太熱門的板塊，那即便是在別墅產品中，就算有了行情也大概率不會領漲。

所以如果沒合適的就等著吧，平時隔一段時間看看普宅行情，如果有起色就關注別墅的，普宅沒行情的話就更不用著急了。而且所有別墅類的成交周期都長，慢慢兒看房+砍價也不至于耽誤什么。

2、您這投資項目我不懂，跟房地產也沒什么關系。或者說只是抵押物為土地，但資金用途卻是其他行業的股權，不懂。而且說實話，這年頭兒竟然有7-9%的收益率，太恐怖了，反正我是不敢有任何建議的，幫不上忙。

對了，多說一句，既然是十年前得到的土地，那現在是什么情況？為什么不提是否開工建設+是否建成了呢？如果已經建成了，那無論是商場寫字樓還是公寓，這抵押的土地產權能單獨變現嗎？如果沒有開發或建成，那這塊地就有違規的嫌疑，怎么都不提啊？

我只能建議是先考察清楚抵押物的實際情況+價值吧，畢竟很多東西都是在報表上很值錢，但根本無法變現。北京那么多爛尾樓呢，不少的土地應該是還能抵押的，但沒人敢掏錢。

僅供參考。

二

Q:

我本人在交道口這邊工作，老公在北宮門這邊，現住中關村科春兩居室55平，孩子黃莊這邊上學初一。因為老人高齡，想買一處三居室，和我們一起住，計劃800-900萬左右，租出三處房當月供。我們家目前還有西三旗沁春家園106平左右的一處兩居室和塔院67平左右兩居室。

想問一下：

1、房子想南北通透的，帶電梯，可以兼顧孩子上學的，您有推薦的小區嗎？

2、我老公單位的家屬樓在大有北里，1000萬左右大房子，面積是后加裝的，那個好不好？

3、中介說6、7月份還會再降，您看什么時候買合適？老人不想賣西三旗的房子，我們就是純買，也還沒那么著急，等等也行。

A：

1、您這三套房都還是學區房，租金收益都不算太高，如果確定都不住的話，常規建議是沒必要保留這么多的，畢竟溢價部分都有一定的保值風險。

而且再買的這套肯定也是學區房，黃莊附近的溢價至少不低，居住的性價比不算太高。當然買的時候可以讓中介計算溢價率，盡量買低些的更合適。

2、大有北里，中央黨校家屬院，您問的是后加裝的電梯好不好是吧？說實話有點兒凡爾賽了，其他普通小區可沒這么豪橫的模式，這再問好不好就不太合適了。

或者這么說吧，理論上應該沒問題，畢竟這里的電梯不是外掛式，而是嵌入式的，那就和樓體成為一體，穩定性更強。而且增加的面積也多，這就沒事兒偷著樂吧。

3、中介說的有可能，因為今年的小陽春不算太明顯，而馬上就結束幼升小了，家長們也就不著急買學區房，所以有可能降一些。但不會太多，大概率也就是銷量降一些而已。

一般來說都是年底的行情最冷，價格也相對最低。所以不著急的話索性等著吧，只要關注成交量就行，量在價先，成交量不明顯的持續上漲，那房價至少不漲。而且您家的總價不低，就算有行情也大概率來的及，不用太著急，等等看吧。

僅供參考。

三

Q:

酒仙橋的亮馬水晶算公寓嗎？現在70多平的一居室300萬左右，價格合適嗎？我一直在附近住，感覺這小區的價格走勢挺弱的，但不知以后會怎樣？如果周邊環境改善的話能變好嗎？

A：

1、亮馬水晶，當然算公寓了。這您查查當年的手續就知道，性質肯定是“內銷公寓”。當然也可能是“外銷公寓”，畢竟酒仙橋在當年是外銷房聚集的地方，但后來肯定是內銷了，否則物業費不會這么便宜。

即便不看備案手續，這使用功能也是公寓的特征啊。規模小的板塔，社區環境普通，容積率高，戶型也不是普宅，價格走勢更不跟隨普宅，所以這就是公寓，只不過是70年產權而已。

2、70多平的一居，夠大的，300萬才4萬多一平，那從居住的角度說，價格肯定合適唄。我估計租金就得6/7000左右，租售比最高不到500，居住的性價比挺高的，至少不低于公寓的平均值。

不過多說一句，這種戶型在一居中偏大，所以自住很舒服，但價格走勢什么的不算強，不如同面積的小兩居。

3、價格走勢確實不算強，同時期開發的普宅，現在都比這里貴的多。以后大概率還這樣兒吧，最好成績有可能不再落后普宅大盤。這看物業的維護水平吧，能保持就行。

4、周邊環境改善，如果能改善當然好了。但這難度有點兒大，多少戶需要拆遷呢？就算實施也不是短時間的事兒，等周邊改造好了，這小區也就很老了，弄不好也該被改善了。

僅供參考。

四

Q:

西紅門九龍山莊這地段應該怎么分析呢？東臨京開，北接豐臺，西邊是地鐵和薈聚，南邊是鴻坤廣場，您感覺這地段有發展嗎？

A：

1、發展，都沒什么土地了怎么發展啊？只能是在現有基礎上改善而已，再規劃大型配套和產業什么的是不太可能了，所以也就很難有什么特殊的發展。一張白紙才好做文章，沒有了土地，巧婦難為無米之炊，講故事都沒的可吹。所以既然房子是用來住的，那就還是多考慮居住體驗吧。

2、小區挺好的，在老小區中屬于維護的還不錯的。不過我還是好幾年前去過了，現在什么情況不知道。

3、東臨京開不算優勢，或者說離的太近的不算優勢，噪音和空氣都對小區環境有影響。北接豐臺也不太算優勢，畢竟是兩區交界，否則大興也不會弄個公園當隔離帶。這說明就沒指望著豐臺配合，土地也不值錢，索性規劃成綠地了。

當然豐臺也實在不好配合，新發地的都是蔬菜食品，很難說改成其他新興產業。而且又有鐵道和京良，兩區幾乎不可能有什么聯動。

4、薈聚和鴻坤都是利好，但現在的商業都屬于錦上添花的配套，對房價早就沒什么拉動作用了。

5、總之我要建議就是多考慮居住體驗吧，房子是用來住的，其他的都是副產品，沒必要考慮太多。

僅供參考。

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