灣區(qū)樓事 | 深圳豪宅“五月天” 信悅灣與觀潮府同日售罄的鏡像

觀點(diǎn)網(wǎng) 4月底，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布樓市新政，內(nèi)容包括進(jìn)一步放開限購政策、提高公積金貸款額度等。

“429新政”效果十分明顯，深圳住建局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自實(shí)施以來至5月17日的半個月時間里，全市一二手商品住宅累計網(wǎng)簽5526套，同比增加39.2%。

其中，新建商品住宅認(rèn)購1756套，同比增加42.5%，網(wǎng)簽銷售2590套，同比增加60.2%；全市二手住宅網(wǎng)簽成交2936套，同比增加24.7%。

新政刺激下，深圳豪宅市場也迎來了屬于自己的“五月天”。

就在上個周末，去年底曾引爆深圳住宅市場的頂豪項目中信城開信悅灣二度開盤，加推78套建面約302平方米海景大平層，開盤半小時即賣完，實(shí)現(xiàn)兩開兩罄。

深圳灣“絕版”

信悅灣的歷史可追溯至上世紀(jì)80年代初期，前身為東角頭城市更新地塊，最初由深圳航運(yùn)總公司與香港達(dá)力集團(tuán)用作經(jīng)營碼頭，后獲批重建開發(fā)為綜合商業(yè)項目。

2012年，佳兆業(yè)以超58億元代價收購深圳航運(yùn)70%股權(quán)，間接掌控項目37.5%權(quán)益。然而項目開發(fā)幾經(jīng)波折，一度陷入開發(fā)商資金鏈斷裂、股東申請強(qiáng)制清算等局面。

直至2022年6月，深圳政府牽頭，中信集團(tuán)全面接盤佳兆業(yè)4個核心項目，總貨值超500億元，其中便包含東角頭項目。

在完成資產(chǎn)重整后，東角頭項目由前業(yè)主方之一達(dá)力集團(tuán)和中信城開分食。

其中，K709-0004由中信城開負(fù)責(zé)，地塊占地面積4.4萬平方米，計容建筑面積24.5萬平方米，囊括住宅12.6萬平方米、商業(yè)、辦公、酒店等規(guī)劃，其中住宅部分即為如今的“信悅灣”，備案名“元灣府”，定位為深圳南山蛇口的高端海景住宅。

作為“深圳灣最后一宗待開發(fā)宅地”，信悅灣噱頭十足，自啟動開發(fā)程序以來便備受市場關(guān)注。

去年12月22日，中信城開信悅灣獲批預(yù)售，并于28日正式開盤。首批推出1棟二單元、1棟五單元共156套房源，主力為建筑面積約302-370平方米大平層，備案單價區(qū)間為17.6萬-38萬元/平方米，均價24.4萬元/平方米，總價門檻5327萬元起，刷新了深圳新房紀(jì)錄。

不過，在促銷優(yōu)惠政策下，項目實(shí)際成交價要低于備案價，折后均價約為20萬元/平方米，整體優(yōu)惠幅度最高達(dá)18%；同時，該項目針對高凈值人群的資金特點(diǎn)，還設(shè)置了梯度付款優(yōu)惠，首付4成以內(nèi)89折、一次性付款最高85折，最高優(yōu)惠可達(dá)1200萬元等。

彼時官方海報顯示，2025年12月28日開盤當(dāng)日，中信城開信悅灣首推156套約302-658平方米純大戶海景宅邸，兩小時銷售超100億元，其中五單元建面約302平方米房源成為“爆款”產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)整棟售罄。

另于今年3月4日，中信城開華南官方披露，項目在1-2月累計完成認(rèn)購轉(zhuǎn)簽約金額100.3億元。

觀點(diǎn)新媒體查閱深圳住建局信息獲知，截至目前，信悅灣首批156套房源中已售出130套，去化率約83.33%，剩余未售的26套均為二單元房源。

五個月后，深圳天氣已進(jìn)入盛夏，中信城開也選擇“趁熱打鐵”。

5月21日，信悅灣二批取得預(yù)售證，5月23日項目火速開盤。本批次推出的是1棟四單元78套302平方米海景大平層，銷售成績也延續(xù)了去年底時的火熱，連發(fā)兩張海報慶賀：“半小時即開即罄”、“兩開兩罄再續(xù)華章”。

深圳住建局信息披露，項目二批次共有73套房源狀態(tài)為“已簽認(rèn)購書”，仍有5套尚未售出。當(dāng)這最后房源賣完時，便代表著項目302平方米產(chǎn)品成為“絕版”。

在發(fā)布喜報的同時，中信城開還預(yù)告即將推出510平方米“傳世府邸”。

實(shí)際上，項目二次獲批預(yù)售的房源中也有一套頂樓復(fù)式519平方米產(chǎn)品備受關(guān)注，擬售價格約39.86萬元/平方米，總價高達(dá)2.07億元。

豪宅“五月天”

深圳豪宅市場的火熱并不是只體現(xiàn)在信悅灣一個項目身上。

就在信悅灣二次開盤同日，位于前海灣核心地段的另一個頂豪項目——深圳觀潮（備案名：觀潮府）也進(jìn)行二批次推盤，加推1棟8單元40套建面約198-257平方米四房戶型產(chǎn)品，官方宣傳海報上凸顯出一個大大的“罄”。

深圳觀潮由華潤置地與招商蛇口兩大央企聯(lián)合開發(fā)，項目地塊是在去年8月15日經(jīng)過187輪報價后以總價86.4億元收入囊中的深圳寶中A002-0108宗地，溢價率約34.8%，折合樓面價59586.2元/平方米。

有意思的是，該地塊前身為A002-0060宗地，于2025年4月30日首次掛牌出讓，卻因無人報名而中止出讓。后來地塊調(diào)整了規(guī)劃，用地性質(zhì)剔除商業(yè)，起拍總價從86.3億元降至64.09億元，出讓面積、容積率均有所下降后重新掛牌才最終拍出。

2026年4月16日，深圳觀潮順利取證，222套房源獲批入市，備案均價15.09萬/平方米，折后均價14.2萬/平方米。

4月26日正式首開，當(dāng)天官方數(shù)據(jù)顯示，項目實(shí)現(xiàn)銷售210套房源，整體去化率高達(dá)95%，銷售額突破60億元。

根據(jù)深圳住建局平臺數(shù)據(jù)，截至目前深圳觀潮一批次已售出202套，去化率約91%，尚有20套未登記售出；二批次推出的40套房源中未登記的僅有4套，去化率90%。

無論是開發(fā)商口徑亦或是政府平臺數(shù)據(jù)，深圳觀潮的成績都極為亮眼，與中信城開信悅灣一同成為深圳豪宅的代表。

有分析指出，觀潮府、信悅灣的同時“日光”并非偶然，而是深圳樓市“K型復(fù)蘇”的縮影。實(shí)際上，2026年上半年的豪宅市場整體表現(xiàn)極為火熱。

此前的3月22日，華潤置地與中海地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的深圳灣澐璽二次推出162套房源，該項目于去年11月30日首開入市推出348套平層產(chǎn)品，最終兩次推盤累計銷售金額突破239億元。

4月19日，位于前海桂灣的招商·海晏府開盤推出151套住宅，單價區(qū)間12.34萬元/平方米至16.12萬元/平方米，套均總價約2361萬元，銷售海報顯示首開去化9成。

另外，后海招商璽計劃6月下旬加推，主力戶型為建面約188-247平方米純大平層，涵蓋3房、4房及4+1房格局。該項目曾于去年底首開，40套房源“日光”也刷新了深圳頂豪開盤速度紀(jì)錄，因此本次加推備受市場關(guān)注。

有分析認(rèn)為，除了政策松綁、絕版區(qū)位、產(chǎn)品升級等因素，港資入場也是助推深圳核心豪宅成為2026年全國樓市最耀眼風(fēng)口的重要因素。

5月25日有媒體報道稱，位于龍華民治街道的高端項目中海云頌玖章，近期便迎來了一支規(guī)模達(dá)百人的香港北上看房團(tuán)。

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