北京
文/廣州進深 嚴明會
最近，廣州不少樓盤都在調(diào)規(guī)，且大多都是已入市項目。
比如，我們昨天剛剛寫過的增城城投·云棲江麓（回顧：），都開盤半年了，又對規(guī)劃圖進行了大刀闊斧地改革。
很多樓盤調(diào)規(guī)，都離不開一個原因：
賣得不好。
所以要進行“自我升級”。
但昨天，進深君收到消息，越秀地產(chǎn)在天河的熱銷盤——越秀閱璟臺，竟然也要調(diào)規(guī)了。
要知道，越秀閱璟臺自開盤以來，賣得那叫一個火爆，尤其板樓大戶型備受歡迎。
今年3月20日項目首開時，板樓戶型幾乎“搖號秒空”，由于太過搶手，越秀地產(chǎn)在一個小時內(nèi)緊急加推了兩次。
最終首開戰(zhàn)績9.8億元，板樓全部售罄，塔樓去化8成。
后來看到越秀閱璟臺的網(wǎng)簽，進深君當(dāng)時還說，“不知道越秀有沒有后悔沒做純板樓產(chǎn)品。”
沒想到，還真被說中了。
此次，越秀地產(chǎn)調(diào)規(guī)，就是要把越秀閱璟臺西地塊還沒開發(fā)的三棟塔樓，全部改成板樓。
雖然具體公示還沒掛網(wǎng)，但八九不離十了，并且據(jù)說早在一個月前這個想法就已確認落地。
越秀閱璟臺整個項目，總建面約11.2萬方，分為兩個東、西兩個小地塊開發(fā)建設(shè)，一共規(guī)劃15棟板樓和6棟塔樓。
其中，東地塊有14棟住宅，包括3棟塔樓、11棟板樓；
西地塊有7棟住宅，包括3棟塔樓、4棟板樓。
目前，項目在賣的主要是東地塊，其中已推出8棟板樓、2棟塔樓。
板樓中，有一半已經(jīng)基本清棟；
塔樓中，一棟尾貨在售，一棟在“五一”假期加推，目前網(wǎng)簽十幾套。
也就是說，如果西地塊三棟塔樓全改板樓的話，項目全盤未售的塔樓僅剩下一棟。
此外，進深君還打聽到，西地塊可能會有更大的戶型產(chǎn)品出現(xiàn)。
目前，越秀閱璟臺東地塊板樓主力戶型為建面約114-135㎡，而西地塊預(yù)計會有建面約160㎡產(chǎn)品。
不得不感嘆，天河的購買力真是太猛了。
越秀地產(chǎn)此舉，也讓進深君想到前不久風(fēng)靡南沙的一個豪宅盤——開建·南沙壹號。
開建·南沙壹號今年4月入市，就在開盤前夕，項目調(diào)規(guī)，將全部塔樓改成了板樓。
與越秀閱璟臺不同，開建·南沙壹號是一個定位高端改善的豪宅盤。
按照原本規(guī)劃，它總共建設(shè)十七棟住宅樓。
其中，前排兩宗地塊，共九棟住宅，都是板樓，一層兩戶。
后排兩宗地塊，共八棟住宅，為高層和超高層塔樓，一層三戶、四戶設(shè)計。
但3月份調(diào)規(guī)后，八棟塔樓全部砍掉，變成了九棟板樓，原來的一層三戶、四戶，調(diào)為一層兩戶。
經(jīng)此一改，總樓棟數(shù)也從十七棟，變成了十八棟。
之前，我們分析過開建·南沙壹號如此調(diào)整的目的：
若按原來的高密度塔樓多戶設(shè)計，部分房源難免有不通透、江景被遮擋等落差，對豪宅盤的定位顯然有一定影響。
同時，也更容易混入剛改或投資客，導(dǎo)致圈層純度不足。
而規(guī)劃調(diào)整之后，全盤純板樓+低密+江景，居住更加純粹，直接與競品拉開不止一個檔次。
但越秀閱璟臺來說，它本身就是一個剛改盤，東地塊已售塔樓最小戶型建面約90㎡三房。
即使西地塊再調(diào)規(guī)，也改變不了它全盤塔樓與板樓混雜的屬性。
所以，越秀地產(chǎn)的主要目的并不是為了提升項目定位。
而是就倆字：好賣。
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