高層住宅，有沒有未來？

隨著物質生活和醫療技術的不斷發展，全球人口平均預期壽命已經突破70歲大關。

那你知道高層建筑的“平均壽命”在幾歲嗎？

別驚訝，樓比人還高。

建筑行業有一個共識，鋼筋混凝土結構的住宅設計壽命在100年左右。根據美國全國住宅建筑商協會的數據，美國當地住宅的預期壽命通常在70-100年以上。

在現實生活中，高層住宅（特別是30層以上的高樓）的平均壽命還會在此基礎上大打折扣。

“高樓老齡化”癥狀，有的在15-20年初見端倪，有的40-50年愈顯疲態……比如外墻開裂滲水，像電梯、管道、消防系統等公共設施也會開始老化，時不時就罷工一番。

曾經光鮮亮麗的的“摩天大樓”，一旦年久失修，就會成為磚瓦破敗的“高層廢墟”，甚至可能會在一片爆破聲中被夷為平地。

這不是給高層建筑住戶們危言聳聽，而是曾經發生在歐美國家的真實案例。

先講一個美國圣路易斯市的例子。

二戰后，當地人口不斷攀升，住房嚴重老化，數量也嚴重不足。1947年，一個住房調研發現，有多達33000個家庭沒有獨立衛生間。

1949年美國頒布了《住房法案》。聯邦政府出錢，地方政府出地，在全國范圍興建公共住房項目。

圣路易斯市也得到5800套公共住房的建設專項撥款。

普魯伊特·伊戈公寓是這個宏大計劃中的重點項目——33棟11層板樓，占地面積57英畝，共有2870套公寓。

看似是一個利好民生、盤活經濟的政策紅利，在多年后卻被當地居民不斷詬病，甚至被官方一錘定音打上了“差評”。

這是怎么一回事？

普魯伊特·伊戈公寓

普魯伊特·伊戈公寓是當時全美最大的公共住宅項目，圣路易斯住房管理局也格外重視，聘請了頂級的設計師設計。

精心設計的綠茵廣場，加上錯落有致的高層住宅、過道連廊等特色因素，讓獲得很高的專業榮譽，《建筑論壇》曾贊許它為1951年度“最佳高層公寓”。

光鮮亮麗的高層公寓拔地而起……

然而，20多年過去，普魯伊特·伊戈公寓就在物理意義上不復存在了。

1972年，美國圣路易斯市政府親手炸掉了曾經風頭無兩的普魯伊特·伊戈公寓。

為什么市政府會狠心將巨資建設的高層住宅公寓付之一炬？

答案很簡單，這是一筆精密計算過后的經濟賬：維護它，比毀了它更花錢。

普魯伊特·伊戈公寓配有公園和綠地

這個公寓有著天生缺陷。建造過程中由于財務吃緊，只能通過壓縮數量和質量來大幅削減成本。千篇一律的建筑立面，每隔三層才停靠的電梯是極限削減預算下的產物，操場、景觀、衛生間等配套項目都因為預算緊張的問題作罷或精簡……

計劃為白人黑人分別住一部分。

但，1955年，聯邦法院裁決在公共住房中廢除種族隔離。大量中產階級的白人居民開始恐慌逃離。

公寓迅速淪為極度貧困的黑人聚居區，犯罪率飆升，空置率居高不下。

政府能夠投入的修繕維護資金杯水車薪，居住人口基本為低收入的黑人居民，無力按時支付租金，住戶們也沒有專項資金去解決建筑老化、電梯損壞、水管漏水等一系列問題。

房租是公共住房維持物業管理的主要資金來源，隨著房租收不上，物業公司只能放任房屋自生自滅：電梯頻繁故障卻無人維修、垃圾堆積如山、公共區域的照明損壞、供暖系統失靈……

當時很多媒體把普魯伊特·伊戈公寓稱之為“美國最差的貧民窟”，惡名遠揚。

盡管當地政府嘗試了各種挽救措施，但均以失敗告終。

1968年，美國住房和城市發展部正式建議將該項目徹底摧毀。

1972-1976年間，普魯伊特·伊戈公寓被陸續爆破。

普魯伊特·伊戈公寓被爆破

現在，在建筑學、城市規劃和公共政策教科書中，普魯伊特·伊戈公寓是經常被引用和討論的反面案例。

普魯伊特·伊戈公寓的倒塌，讓普羅大眾從高樓美夢中驚醒過來——原來高層住宅的“隱疾”想診治起來，花錢就像一個無底洞。

100多年前，歐美各國開始興建高層住宅。

這就要回溯兩段關鍵的歷史節點。

一是，19世紀的歐洲工業革命大爆發，工業化的蓬勃發展讓城市化的進程加快步伐。

蒸汽機轟鳴不斷，工廠煙囪黑煙日夜不息。大量失去土地的農民為謀生計涌入城市，導致城市人口迎來爆炸式增長。

重建前的巴特西發電站公寓

人口高度集中化，隨之而來的是一系列衣食住行的基礎民生問題：住房緊缺、交通擁堵、衛生條件惡劣導致霍亂傷寒肆虐等等。

馬克思主義創始人之一的恩格斯，曾在《英國工人階級狀況》一書中詳實描述了當時的情況：工人們擠在狹小潮濕、陰暗氣悶的地下室或者隔間里，數十人共用一間廁所。傳染病連坐式快速傳播。恍如走進人間地獄。

房荒日益嚴重，當地政府和慈善家也曾通過加蓋多層工人公寓的方式，用以改善勞工的居住條件。

1922年，著名建筑師柯布西耶提出300萬人口的現代化城市構想，主張用標準化的高層建筑解決城市擁擠問題，用大面積的綠地和充足的陽光空氣改善居住環境。

這個被稱為“光輝城市”的規劃實驗首次提出“功能分區”的理論，堪稱跨時代的先鋒思想。他將城市明確劃分為居住、工作、娛樂、交通四大板塊，還規劃了獨立的人車分流系統。

柯布西耶的“光輝城市”規劃草圖

然而由于財政壓力，高層住宅的雛形“筒子樓”只是蜻蜓點水般地嘗試，覆蓋規模始終極為有限。

二是，20世紀二戰結束后各大城鎮，滿目瘡痍廢墟，亟待重建家園。

工業革命加速城市化的建設，讓歐美國家領導人意識到在有限的物理空間容納更多民眾并有序生活的重要性。

尚未遭遇天災人禍時，這個棘手的住房問題還能施行“拖字決”。

那么在第二次世界大戰以后，住房問題就像被最后一根稻草壓垮的駱駝，血淋淋地攤在政府面前，不得不直面解決。

在戰爭摧枯拉朽地傾覆下，歐洲許多城市都變成了瓦礫廢墟，大量住宅被摧毀或嚴重損壞，讓數以百萬計的本國民眾無家可歸。

許多人為求一瓦遮雨、一墻擋風，只能住在戰爭時期臨時建造的廢棄兵營和惡名昭著的集中營里。

戰后重建家園、發展經濟，讓生產和消費正向循環，既是民生問題，又是政治問題。高層建筑的興起建立在“以人為本”的基礎上，首要滿足更多人的馬斯洛底層需求，保障民眾“有枝可棲”的生存線。

東京帝國飯店舊主樓

高層住宅，也順其自然地走上了歷史舞臺。

有數據，1910-1920年間，曼哈頓的住宅建筑計劃總值年均約2000-3000萬美元（按當時幣值），其中“公寓與多戶住宅”占比從1910年的不足30%飆升至1920年的超過60%。到了1929年，紐約市已擁有超過2000棟6層以上的公寓建筑。

二戰之后，不僅有美國聯邦政府大規模出資建設高層住宅，還有大量房地產開發商面向中產家庭出售位于核心城市黃金地段的豪華高層公寓。

到1970年，紐約就有約6000棟6層以上的多戶住宅建筑，其中超過100棟達到30層以上。短短40年的時間里，紐約6層以上高度的住宅建筑數量翻了3倍之巨。

歐美國家這場轟轟烈烈的“摩天大樓興建運動”是種迫于現實情況的無奈之選——要么蓋高樓，你可以有瓦遮頭；要么睡大街，你可以用天作被。

執政者和普通人對于蓋高樓的方案，都是雙手叫好。

普通人最樸素的心愿——在偌大的城市里，有一個屬于自己的住房。

美國西雅圖的歷史地標，史密斯塔

高層住宅“老齡化”催生的問題有很多：外墻老化、混凝土開裂、管道生銹、電梯癱瘓、供暖/供水/通風系統……維護成本像雪球般越滾越大。

電梯、管道、消防系統等公共設施，正常壽命通常在15-20年左右，必須定期人工檢修和換新才能保障正常使用。

100多年過去了，大家已經心里門清高層住宅存在的“定時炸彈”，為什么現如今還有不少居民愿意斥巨資購買？

如果說上個世紀的高層住宅是冰冷的水泥盒子，只能給滿足房屋基礎的居住屬性，那么現在的高層住宅已經開始進化了。

現在越來越多的房企也開始轉變，變得越來越智能。

根據市場研究機構Parks Associates的報告，部署了智能技術的物業在運營上取得了顯著成效——運營成本降低18%、能源成本降低19%、用水成本降低18%、安全事故率降低21%。

高層住宅的第二個進化方向是向“社區化”轉型，通過重新設計空間和規則，在高層建筑中創造出“鄰里感”，讓你有附近的生活錨點。具體是如何實現呢？

一方面，構建“私人空間+公共空間”，將居住體驗從“入住一間房”升級為“加入一個社區”；另一方面，注重打造“15分鐘生活圈”——讓居民在步行15分鐘內的距離里，解決工作、生活、娛樂、教育、醫療等大部分需求。

比如美國圣克拉拉Sofia公寓讓渡了2360平方英尺的底層空間作為零售商業區域，居民下樓即可購物、用餐。同時，室內外也有豐富的過渡空間，比如多個主題露臺、帶火爐的庭院、戶外工作臺等，模糊了室內外界限，鼓勵人們走出自己的單元進行社交。

圣克拉拉Sofia公寓不僅租房空置率極低，還榮獲2025年CoStar影響力獎，評委稱其為“現代都市生活樹立了新標準”。

高樓建易守難，歐美國家高層住宅的前世今生，有很多啟發。

這些高樓公寓的未來走向，雖然一開始取決于開發商建造之初的設計理念和建造質量，但是從長期來看，還是依賴于兩個端口：一是，質量管控和政策兜底；二是，業主方集資定期維護住宅面容和基礎設施。

只有雙管齊下，才能有效延緩高層住宅的衰老，讓住戶們從“住有所居”到“住有宜居”。

高層住宅未必會淪為貧民窟，但是想讓它的生命力蓬勃的年頭更久些，難度并不小。

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