“老房子”如何變成“好房子”

來源：市場資訊

（來源：中國發展改革）

5月15日召開的國務院常務會議，審議通過《城市更新“十五五”規劃》，并作出一系列重要部署。會議指出，當前我國城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段；要把城市更新擺在突出位置。這為我國高質量開展城市更新錨定了方向。此次會議同時明確了城市更新的重點任務，其中提出推動城市發展綠色低碳轉型。

在“雙碳”目標深入推進與城市更新高質量推進的今天，如何讓承載著城市記憶的“老房子”通過綠色低碳理念蝶變為宜居可持續的“好房子”，已成為建筑領域碳達峰的關鍵路徑。既有建筑低碳改造全面融入城市更新行動，正成為提升城市品質的重要抓手。

近年來，西安市持續推進城市更新，對老街區、老廠區、老校區等一些老舊城市區域進行改造建設，不但提升了城市面貌，也為居民和游客帶來全新體驗。圖為游人在西安時光文化公園消費休閑。新華社

推動改造從“倡導”走向“應改盡改”

今年《政府工作報告》提出“堅持城市內涵式發展”“高質量推進城市更新”。“支持老舊住房自主更新、原拆原建”寫入《中共中央 國務院關于推動城市高質量發展的意見》。“十五五”規劃《綱要》明確提出“高質量推進城市更新”。

政策對城市更新的支撐是撬動綠色低碳轉型的關鍵支點。

中國建筑節能協會副秘書長付宇表示：“建筑領域是我國能源消費和碳排放大戶。”根據中國建筑節能協會最新數據，建筑領域碳排放量約占全國能源消費總量的22.1%。

截至2023年，我國建筑總面積已達716億平方米，其中城鎮公共建筑與居住建筑碳排放，占建筑運行階段碳排放總量的82%。目前國內非節能建筑存量占比仍偏高，普遍存在建筑圍護結構保溫性能不足、老舊用能設備亟待改造、日常運行管理缺位等突出問題。既有建筑改造任務依然艱巨。

付宇表示：“我們正站在一個存量提質時代的歷史起點，改造潛力巨大，急需政策與標準的雙輪驅動。”

從政策層面來看，我國對建筑節能領域的推動力度持續加大，頂層規劃清晰明確、導向鮮明。2024年3月，國務院印發《推動大規模設備更新和消費品以舊換新行動方案》，提出推進存量建筑節能改造；2025年8月，中共中央、國務院印發《關于推動城市高質量發展的意見》，明確要求加大既有建筑節能改造力度；今年初，住房和城鄉建設部發布關于提升住房品質的意見提出“老房子改造為‘好房子’取得明顯進展”的目標，并明確推動既有住房更新改造的任務。一系列國家戰略部署與政策文件接續出臺，形成了強有力的政策牽引和制度支撐。

面對這一挑戰，國家層面已構建起多層次、立體化的政策框架體系。付宇將其概括為“四維驅動模型”：目標驅動方面，從頂層設計到“好房子”建設的具體要求，相關目標體系清晰且責任層層分解；法規驅動方面，形成了“行政法規統領、部門規章支撐、地方立法補充、國家標準兜底”的四層體系，其中北京、上海、深圳等地的地方立法賦予了更強執行力，如北京規定公共建筑連續兩年用能超過限定值80%即須強制改造；經濟驅動方面，資金工具箱日趨豐富，地方財政補貼正從“普惠式”向“績效式”轉變。例如，重慶按碳減排率補貼、上海按能耗下降量補貼等創新模式涌現；市場驅動方面，CCER（國家核證自愿減排量）機制為改造項目開辟了“節能收益+碳收益”的新模式，合同能源管理和綠色電力交易等市場化工具也在持續發力。

“在技術標準體系層面，我國已初步形成縱向分層、橫向覆蓋、分類指導的既有建筑節能改造體系。”付宇認為，當前標準正在從單純的節能走向全面的低碳乃至零碳，從關注設計性能走向全流程、全生命周期的管控。各地也在因地制宜探索差異化路徑：上海以立法先行，建立強大的能耗監測平臺網絡；深圳以標準驅動，在團體標準中融入碳排放評價方法；杭州則推行分類管理模式，將改造項目分為改擴建、裝飾裝修、設備優化三類，分別提出差異化要求。

從鼓勵“倡導”走向“應改盡改”已是大勢所趨。規模化推進仍面臨存量巨大、經濟性不足、標準協同不夠、人才儲備欠缺、碳排放數據基礎薄弱等瓶頸。因此，應將改造要求深度納入城市更新法規，建立建筑碳配額制度，加快碳排放數據庫與標準協同。

從單一技術到系統集成

政策與標準為改造提供了方向與底線，而真正讓“老房子”煥發新生，則需要技術集成與金融創新的協同發力。

中建方程科技與設計管理部副經理吳克辛從投資開發企業的實操視角，分享了既有居住社區綠色低碳改造與綠色金融協同創新的經驗。以烏魯木齊老舊小區改造項目為例，該項目是新疆維吾爾自治區和烏魯木齊兩級政府的重點民生工程，通過對能源系統、空間整合、外墻、交通系統、供電網、智慧安防和停車場等進行綜合改造，獲得了既有居住社區改造金級認證，并入選全國首批綠色低碳改造社區案例。

“城市更新的特點是環節多、收益率低、周期長、收益回報不確定，需要從單一融資走向綜合金融服務。”因此，吳克辛提出，改造項目需匹配多元化綠色金融工具，通過綠色債券、可持續掛鉤債等創新融資，將綠色資產資本化，破解投資大、周期長、回報慢難題，實現“節能收益+碳收益+環境價值”多元回報。

既有建筑改造不同于新建建筑，其技術集成面臨更復雜的挑戰。中國城市建設研究院綠色建筑總工程師徐力指出，“新建建筑以目標為導向，而既有建筑改造則是以問題為導向，改造難度是新建建筑的數倍”。

她從技術路徑角度分析認為：“建筑降碳需圍繞‘減排=開源+節流=主動式節能+被動式節能+可再生能源替代’的標準路徑展開”。以合肥園博園為例，該項目由原駱崗機場航站樓改造而成，項目充分利用原有空間布局，采用輕鋼結構替換屋頂減輕荷載，通過植入中庭和立體庭院改善采光與環境，既保留了建筑的歷史記憶，又注入了新的功能活力。

既有建筑改造遵循“被動式節能+主動式高效+可再生能源利用”核心路徑，從建筑本體、能源系統、智慧運維三方面實現降碳。徐力認為，當前挑戰在于技術適配性、標準銜接與運維數據缺失，未來將向技術集成化、用能低碳化、運維智慧化升級。

從各自為戰到系統合力

既有建筑低碳改造不是單一技術或單一主體能夠推動的工作，而是一個涉及政策、技術集成、市場機制以及用戶參與的系統性工程。

“最大的制度性障礙是碎片化問題。”付宇直言，無論從責任主體還是改造收益來看，碎片化都是當前面臨的核心挑戰。老舊小區產權分散，業主、物業、街道、電力等各方“各管一段”，誰來牽頭改造、誰來申請協調、節能收益如何分配等關鍵問題尚未形成清晰的解決機制。她以上海靜安區為例，該區通過建立區政府、樓宇業主、節能服務公司三方統管模式，有效解決了公共建筑改造的責任分散問題。

在資金與商業模式方面，吳克辛認為不存在“最容易跑通”的統一模式，“每個項目都有各自的特點和匹配的資源，需要遵循實事求是的原則”。“從投資收益角度，有些項目難度雖大，但通過方法創新和系統統籌方案可能取得更高回報；有些項目風險不大但收益很低，達不到投資考核指標，企業同樣不會碰。”

在技術落地方面應考慮多方面因素。中國中元國際工程有限公司副所長任君以熱源設計為切口介紹，技術路線的確定應統籌考慮能源參數、資源稟賦、經濟性等多方面因素，可考慮分不同氣候分區制定居住建筑改造原則：嚴寒、寒冷地區以集中供熱低碳改造為主；夏熱冬冷地區以社區級分布式低碳能源為主；夏熱冬暖地區聚焦高效供冷設備升級。低碳能源普遍存在間歇性強、資源與需求空間錯配、供水溫度較低等特點，需在源端與末端之間做好匹配，“兩者需要相互奔赴，才能形成完整合理的系統”。

深圳市建筑科學研究院高級工程師彭銳結合多地調研經驗指出，頂層設計、算好經濟賬、強有力的社區領導和居民參與，是改造能否長效的關鍵。“我們調研發現，不一定是成本很高的低碳技術效果最好，往往是軟性層面的措施，比如居民行為引導、可持續運營的商業場景跑通，反而能帶來更長久的效果。”

城市更新為既有建筑節能改造帶來了重大機遇，業內專家建議，應將低碳改造全面嵌入城市更新立項、規劃、資金安排核心環節，通過碳評價與績效考核綁定，讓綠色低碳從“可選項”變為“必選項”，共同推動老房子向安全、宜居、低碳、高品質的好房子升級。

（中國發展改革報社記者 白雪）