“龍華差生”中海又殺回來(lái)了，云頌玖章能一雪前恥嗎？

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（來(lái)源：搜狐焦點(diǎn)深圳）

中海又殺回龍華了！

近日，龍華的云頌玖章花園面市，需驗(yàn)資200萬(wàn)才能看房，恍惚間有種穿回2020年樓市光景的錯(cuò)覺(jué)。

不僅宣傳高調(diào)，定價(jià)也很夸張。目前云頌玖章市場(chǎng)吹風(fēng)價(jià)7萬(wàn)/㎡起，總價(jià)大概740萬(wàn)起。

大戶(hù)型價(jià)格更高，143㎡起步總價(jià)1200萬(wàn)，折合單價(jià)接近8.5萬(wàn)/㎡。

接近南山的價(jià)格買(mǎi)龍華非核心地段新房？顯然，大部分買(mǎi)房人都表示不理解。

而頂著 “新國(guó)標(biāo)產(chǎn)品” 、龍華首個(gè) “中海好房子” 、龍華改善 “天花板” 等頭銜的云頌玖章，是否值得龍華改善群體一擲千萬(wàn)金，今天我們不妨探討一下。

硬傷頗多

云頌玖章是真改善嗎

這幾天，大家可能都被云頌玖章漂亮的大門(mén)刷屏了，畢竟要賣(mài)南山價(jià)格，“門(mén)面”功夫還是要做足。

但是買(mǎi)房不能光看表面，內(nèi)里的素質(zhì)才是最重要的，而深扒一圈后我們發(fā)現(xiàn)，云頌玖章的硬傷頗多，算不上真改善。

首先是位置的硬傷。

項(xiàng)目雖然主打“梅林關(guān)門(mén)戶(hù)”，但實(shí)際既非梅林關(guān)連片改造升級(jí)片區(qū)，又不近白石龍等核心商圈。

距離板塊內(nèi)的醇熟商業(yè)、優(yōu)質(zhì)學(xué)校也都有一定距離，生活便利性大打折扣，和真正的核心改善盤(pán)差了一個(gè)檔次。

其次是噪音環(huán)繞。

云頌玖章樓下就是新區(qū)大道，主干道的車(chē)流量比較大，早晚高峰期經(jīng)常塞車(chē)。

同時(shí)地鐵6號(hào)線從項(xiàng)目1棟正下方穿行，要知道減震無(wú)法徹底消除低頻震動(dòng)與悶響，如果家里有老人，或者睡眠較淺的人群，影響極大。

另外周邊還有4號(hào)線的軌道高架，以及不遠(yuǎn)處就是廈深鐵路，整個(gè)項(xiàng)目被立體噪音環(huán)繞，對(duì)聲音敏感的客戶(hù)建議慎重考慮。

樓間距小，部分戶(hù)型存在對(duì)視。

云頌玖章是一個(gè)狹長(zhǎng)型的地塊，5棟住宅雖一字排開(kāi)，但樓間距卻很小，其中1棟與東北側(cè)書(shū)香門(mén)地大廈間距約19米，2–3棟、3–4棟、4–5棟之間樓間距僅約18米。

過(guò)密的樓間距會(huì)影響室內(nèi)采光，加上新規(guī)凸窗的設(shè)計(jì)，樓棟之間存在臥室對(duì)視的問(wèn)題，業(yè)主隱私性全無(wú)。

價(jià)格虛高，性?xún)r(jià)比較低。

從目前釋放出的吹風(fēng)價(jià)來(lái)看，中海云頌玖章的定價(jià)顯然是過(guò)高的。

對(duì)比同個(gè)版塊內(nèi)，但位置與配套更優(yōu)的萬(wàn)科金域華府，成交均價(jià)才不到6.5萬(wàn)一平。

單獨(dú)拎出大戶(hù)型來(lái)看，今年1月初萬(wàn)科金域華府134㎡的最新成交價(jià)是6.57萬(wàn)/㎡。

而中海云頌玖章同等面積段戶(hù)型吹風(fēng)價(jià)卻接近8.5萬(wàn)/㎡，定價(jià)虛高約30%。

所以一溜看下來(lái)，項(xiàng)目硬傷頗多，但價(jià)格卻虛高，真改善們會(huì)為這樣的產(chǎn)品買(mǎi)單嗎？

品牌危機(jī)

中海還能造出“好房子”嗎

中海用“好房子”敘事云頌玖章花園，但龍華人卻不禁要問(wèn)，中海當(dāng)真還能造出“好房子”嗎？

近年來(lái)，中海在龍華交付的項(xiàng)目，幾乎都是一地雞毛。各種貨不對(duì)板、品質(zhì)粗濫的產(chǎn)品，引發(fā)了大規(guī)模業(yè)主wq，也把中海之前攢起來(lái)的好口碑砸的稀爛。

而就在剛剛（5月21日），我們收到消息，龍華的中海聞華里項(xiàng)目又一次出現(xiàn)漏水問(wèn)題。

起因是1棟1單元27樓避難層消防水管發(fā)生爆裂，大水漫灌電梯井道和樓道，多名業(yè)主因此被困電梯內(nèi)，更有業(yè)主家的天花板開(kāi)裂漏水。

很難想象，這是2024年8月才交付小區(qū)，業(yè)主入住不足兩年，卻已經(jīng)歷了多次電梯關(guān)人、水管破裂的情況。

這樣的慘劇，中海學(xué)仕里的業(yè)主也能感同身受。

2024年的一場(chǎng)暴雨，8萬(wàn)多一平的豪宅秒變“水簾洞”，大堂的電梯成“瀑布”無(wú)法使用、地下車(chē)庫(kù)也遭遇水浸。幾百萬(wàn)的房子就這樣變成公共泳池，業(yè)主們的心也被狠狠澆透了。

另外還有中海匯德里和中海明德里等項(xiàng)目，均在交付后出現(xiàn)外墻鼓包、裂縫等一些列品質(zhì)問(wèn)題。

可以說(shuō)，中海真的是平等地重創(chuàng)每一位龍華業(yè)主，如今中海再次打著“品質(zhì)”的旗號(hào)重回龍華，不僅高價(jià)拿地，還要高價(jià)賣(mài)房，龍華人民還能重新給予信任嗎？

利潤(rùn)危機(jī)下

中海開(kāi)始改架構(gòu)了

市場(chǎng)口碑的問(wèn)題還未解決，中海又面臨新的危機(jī)了。

今年年初中?？车袅怂械膮^(qū)域公司：華東、華南、北部、中西部四大區(qū)域被全面撤銷(xiāo)。四大區(qū)域解散后，中海形成“總部-城市”的兩級(jí)架構(gòu)。

雖然幾乎每一家知名房企都在轉(zhuǎn)型“瘦身”，中海差不多算是最晚動(dòng)手的一批。但卻被業(yè)內(nèi)一針見(jiàn)血的指出，架構(gòu)變動(dòng)下，實(shí)則是中海藏不住的利潤(rùn)危機(jī)。

3月31日，中國(guó)海外發(fā)展發(fā)布2025年全年業(yè)績(jī)，公司以權(quán)益銷(xiāo)售額行業(yè)第一的成績(jī)維持規(guī)模體面，但盈利端卻連續(xù)大幅下滑。時(shí)至今日，中海已連續(xù)四年痛失行業(yè)“利潤(rùn)王”的桂冠。

在“利潤(rùn)”警報(bào)下，中海也開(kāi)始學(xué)習(xí)別的房企，合并城市公司，加大籌碼在核心城市拿地。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年至2025年這三年，中海豪擲約3075億在全國(guó)拿地，并且專(zhuān)門(mén)盯著“地王”拿，但這對(duì)中海來(lái)說(shuō)又是一場(chǎng)豪賭。

因?yàn)楦邇r(jià)拿地，如果不想虧本賣(mài)，前期只能拼命砸錢(qián)做出好的產(chǎn)品，同時(shí)需要更能干的人去操盤(pán)。

而此時(shí)中海在“錢(qián)”和“人”方面都不穩(wěn)定，那無(wú)異于面臨更大的挑戰(zhàn)。

不僅如此，中海的做法無(wú)疑也是把自己架在火上烤。首先，一座城市沒(méi)辦法到處都是“玖”系；其次，不是一類(lèi)城市核心的土地，中海就沒(méi)有辦法賣(mài)了嗎？

這也是市場(chǎng)對(duì)其提出的質(zhì)疑。

另外，還有一個(gè)無(wú)法回避的事實(shí)，中海掌舵人顏建國(guó)將于2026年達(dá)到退休年齡，后續(xù)誰(shuí)將接棒、又會(huì)帶來(lái)怎樣的戰(zhàn)略思維？這將直接影響中海未來(lái)的發(fā)展方向。

在行業(yè)寒冬中，尋求破局之路不易，中海的這一刀，能否砍出奇跡來(lái)，還需要時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。