北京
文/深圳進深 李奕和
光明玉塘街道，迎來一個新項目。
5月19日，深圳規自局發布了天樾和鳴花園項目總平面圖的公示。
這個項目，也即光明區田寮社區土地整備利益統籌項目。
開發主體為深圳市明芳置業房地產開發有限公司（以下簡稱“深圳明芳置業”）。
背后是一家“名不見經傳”的河北小房企——明芳地產（全稱“武安市明芳房地產開發有限公司”）。
作為這家過江龍的首作，天樾和鳴的總平圖看，有模有樣。
01
項目建設用地面積2.6萬㎡，總建筑面積24.27萬㎡；
容積率5.84，計容積率建筑面積17.26萬㎡。
其中，住宅建筑面積12.04萬㎡，商業建筑面積2.2萬㎡，幼兒園等公共配套設施9374㎡。
小區由五棟超高層建筑組成，分別為1棟一、二、三、四、五單元。
均為地上46層高、地下3層的設計。
幼兒園在小區的西南角，為2棟、3層高。
住宅建筑中，1棟一、二、三單元均為一層七戶；
1棟四、五單元則是一層六戶。
總平圖可以看出的一些亮點：
天樾和鳴的住宅，有圓弧形轉角的飄窗和大陽臺。
小區的園林公區，綠化其實不小，中央園林打造了兩個觀景涼亭，還有一個架空的休閑架構。
另外，在1棟三、四單元之間、1棟四、五之間，均有風雨連廊連接。
這些設計，符合眼下大多數新規產品的打造方向。
不足的點：
天樾和鳴作為均達46層高的超高層，住宅樓棟彼此之間的樓間距最短的僅23米左右。
另外，小區的1棟四單元，距離幼兒園僅有10米左右的距離。
該樓棟西面、北面的兩條腿的戶型，陽臺下面就是幼兒園的班級活動場地，后續可能會有一定影響。
還有一點，天樾和鳴地塊本身不算大，四面又都被道路圍著。
所以總平圖也可以看到，小區的每一棟住宅樓，都是靠路邊的，后續可能也會有一定交通噪音的影響。
另作為利益統籌項目，天樾和鳴的住戶也沒那么純粹。
整個住宅總戶數1347戶，其中商品房779戶，回遷房568戶。
回遷房的戶數占比42%，超過了四成。
02
田寮社區土地整備利益統籌項目，位于光明區玉塘街道，松白路與田寮路交匯處。
自2017年啟動，2018年列入《深圳市2018年度土地整備計劃》，2021年3月發布實施方案公告和規劃公告。
用地在2025年3月獲批復；7月深圳明芳置業正式簽署開發協議；10月正式動工奠基。
整個項目其實是分兩個地塊開發的：
其中，住宅部分的天樾和鳴花園為08-01-1地塊；
另外還有一塊08-04地塊，用地面積0.71萬㎡，規劃一棟地標寫字樓。
其實就區位而言，天樾和鳴花園所在的玉塘板塊，本身沒地鐵，沒名校。
距離最近的地鐵站6號線長圳站，直線距離近三公里。地鐵通勤沒那么方便。
周邊可參考的項目，深物業御棠上府，參考價格4.34萬/㎡，自2023年6月開盤以來，去化并不是很好。
所以作為在深圳市場少有作品的過江龍，明芳地產面臨的壓力并不小。
它更需要在產品上，下一番苦功夫。
該房企是河北太行鋼鐵集團旗下地產平臺，成立于2010年11月，注冊資本6000萬。背后股東為孫趙云。
官網顯示，河北太行鋼鐵集團，始建于2004年。是一家集鋼鐵冶煉軋制、天然氣綜合開發利用、地產開發、駕駛員培訓和現代物流為一體的綜合性集團公司。
總資產330多億元，創始人及實際控制人為姚明芳。
明芳地產作為這樣一家河北區域的小房企，可以說偏居一隅。
此前主要在邯鄲武安市、邯鄲曲周縣、邢臺沙河市開發項目，缺少一二線城市開發經驗。
不過，該企業近幾年也有意往一二線核心城市擴張。
最明顯的，去年7月底，明芳地產以13.69億總價，拿下北京昌平區一涉宅用地，實現在北京的落子。
為了便于北京市場接受，該地塊項目還請來了龍湖代建。
而就目前來看，明芳地產在深圳的天樾和鳴項目，是自己獨立操盤的。產品打造究竟如何，尚需市場的驗證。
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