北京
文/上海進深 嚴明會
一批次售罄的余溫還未散去，中建壹品前灘元境二批次已經強勢登場。
29套139㎡洋房，均價12.38萬/㎡。
最終收獲60 組認購，認購率超200%。計劃5月26日開盤。
相比首批次，二批次套數更少，稀缺性進一步放大，均價基本持平。
回看一批次：68套房源，涵蓋91-109㎡三房和139㎡四房，均價12.18萬/㎡，認購首日即觸發限售，最終認購率超260%，成為2026年首個觸發積分的新盤。
開盤僅約30分鐘就全部售罄，攬金近10億。
網簽方面，一批次開盤至今已網簽59套，網簽去化率約85%。
01 主體區分
前灘元境的開發主體并非上海市場所熟知的中建壹品，而是中建壹品商置。
這是中建三局城市投資運營有限公司旗下的業務平臺，專注于商業地產開發、運營及相關服務。
只不過，中建壹品旗下多個項目都是使用“中建壹品”作為品牌背書。
之前冠有“中建壹品”的項目如外灘元境、浦江之星、華忻坊，開發主體是中建壹品投資發展有限公司（即“中建壹品”），是中建三局在房地產領域的核心開發平臺。
簡單來說，中建壹品和中建壹品商置是兄弟公司，兩個公司的項目由各自獨立操盤。
前灘元境，是中建壹品商置進入上海高端住宅市場的第一戰。
真正讓前灘元境跑出加速度的，是背后的操盤人——付雄明。
付雄明現任中建三局城市投資運營有限公司城市開發事業部總經理，深耕中建三局體系十余年，歷任多個區域公司高管，主導過襄陽、杭州、鄂州等城市的綜合開發項目。
2025年底，付雄明正式接手前灘元境，出任項目公司“上海建綻置業”法定代表人，全面主導項目的開發、建設、銷售與團隊管理。
一個在城市綜合開發領域摸爬滾打十余年的掌舵者，將大盤運作的邏輯和資源整合的能力注入一個高端住宅項目，這意味著他比傳統房企操盤手更懂長期價值，比單純做住宅的人更懂城市。
而前灘元境并不是一個簡單住宅項目，它是一個包含住宅、辦公、商業的綜合開發項目。
付雄明擅長的，正是這種復合業態的大盤棋局。
付雄明與中建壹品華東事業部負責人楊卿團隊分屬不同業務線、獨立考核。
目前來看，付雄明幾乎是把這場破冰戰打成了樣板，前灘元境的熱度甚至超越了同門的中建壹品外灘元境。
02 快節奏推進
前灘元境二批房源加推之后，整個項目四個地塊中僅剩3棟洋房。
項目西南角21-17地塊效果圖也已公示。
緊接著，前灘元境新地塊或將在6月加推建面約100-110㎡三房、170-190㎡大平層，其中不少戶型能實現雙面看江。
節奏之快，根本不給市場喘息機會。
這樣的成績，在上海高端住宅市場上絕非偶然。
產品力能打，是熱銷的基本盤。
看一下這次首次亮相的139㎡邊套戶型。
南北雙陽臺、滿飄窗設計、主臥270°轉角飄窗，再加上北向的設備平臺與側面的一步陽臺，整個空間的實得率逼近100%。
約13米的連貫LDKB區域，能夠輕松容納大尺度沙發、島臺、長桌餐廳。
新規產品取消傳統陽臺邊界之后，客廳的縱深感被徹底釋放。站在樣板間里，讓人感覺這不像一個139㎡產品，更像市面上170㎡甚至180㎡住宅才能呈現出來的空間氣場。
相比109㎡戶型，139㎡產品又進一步升級出了類獨立電梯廳、主衛雙臺盆等配置。
139㎡中間套戶型與邊套戶型的主要區別是少了一步陽臺和主臥270°轉角飄窗。
社區的配置同樣不含糊。
約1700㎡的下沉式海派主題會所，涵蓋了恒溫泳池、健身房、私宴廳等功能空間。還有大量的架空層會所分布在部分樓棟的一層，包含了鄰里社交、兒童游樂、閱讀休憩等功能。
回顧拿地端，去年11月中旬，中建三局所屬中建壹品商置聯合湖北聯投成功競得上海建綻置業有限公司95%股權及轉讓方對標的企業36.3億元債權，成交總價37.4億元。其中，中建壹品商置占股80%，湖北聯投占股20%。
不過，項目的進展并非完全沒有瑕疵。
4月23日，上海建綻置業因施工圖設計文件未經審查擅自施工被上海市浦東新區建設和交通委員會罰款20萬元。
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