世紀(jì)城十年最低容積率！保利新盤公示：4幢聯(lián)排+3幢疊排，這次玩真的？

在寸土寸金的世紀(jì)城核心區(qū)，近十年來很難見到容積率低至1.8的純住宅用地。這塊由保利發(fā)展競得的地塊，究竟藏著怎樣的產(chǎn)品密碼？它又將如何重塑世紀(jì)城南的居住格局？

01

破局者：十年難遇的“低密”孤品

首先，我們要明確這個(gè)項(xiàng)目核心的看點(diǎn)在于其1.8的容積率。

回顧錢江世紀(jì)城過去的供地記錄，大部分住宅用地的容積率都在2.5甚至更高。1.8的容積率意味著什么？意味著更多的土地可以留給景觀、陽光和低矮的建筑。這也是該地塊被稱為“世紀(jì)城近十年容積率最低宅地”的原因所在。

為了最大化利用這一稀缺的低密屬性，保利而是采用了一套經(jīng)典的“高低配”布局方案:

? 4幢4層聯(lián)排住宅：位于社區(qū)南側(cè)，享受最佳的采光和私密性。

? 3幢5層疊拼住宅：介于聯(lián)排與高層之間，兼顧空間感與性價(jià)比。

? 6幢13-16層小高層：分布在北側(cè)，作為社區(qū)的主力供應(yīng)產(chǎn)品。

這種“北高南低”的布局，既保證了北側(cè)高層住戶的視野開闊，又讓南側(cè)的低密產(chǎn)品獲得了極佳的日照條件。

02

顏值即正義：公建化立面與“好房子”標(biāo)準(zhǔn)

在這個(gè)注重審美的時(shí)代，外立面往往決定了樓盤的第一印象。

從公示的效果圖來看，保利世紀(jì)城南項(xiàng)目采用了當(dāng)下流行的公建化立面設(shè)計(jì)。大面積的玻璃幕墻搭配淺灰、淺金色的鋁板，線條簡潔流暢，呈現(xiàn)出一種現(xiàn)代簡約的高級(jí)感。

除了“面子”，內(nèi)在的“里子”同樣硬核。

? 層高舒適：住宅標(biāo)準(zhǔn)層層高不低于3.15米，架空層層高達(dá)到4.4米。

? 景觀豐富：社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了下沉庭院與景觀廊架組合的歸家動(dòng)線。北部還設(shè)置了約400平方米的集中綠地，以及公共文化活動(dòng)場地、體育活動(dòng)場地、羽毛球場等。對(duì)于有老人和小孩的家庭來說，這些家門口的活動(dòng)空間至關(guān)重要。

? 全齡配套：根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目還配建了嬰幼兒照護(hù)服務(wù)用房、公共文化設(shè)施用房等，真正實(shí)現(xiàn)了從“有房住”到“住得好”的跨越。

03

地段為王：奧體南翼的“黃金三角”

買房就是買地段，這在杭州樓市依然是不變的真理。

保利世紀(jì)城南項(xiàng)目雖然位于世紀(jì)城南區(qū)塊，但其區(qū)位優(yōu)勢依然顯著。

· 交通便捷:雙地鐵加持

項(xiàng)目距離地鐵7號(hào)線興議站僅約400-500米，步行即可到達(dá)。此外，規(guī)劃中的地鐵15號(hào)線豐二路站也在附近（約600米）。雙地鐵覆蓋，讓業(yè)主可以輕松通達(dá)全城。

·商業(yè)繁華:印象城在側(cè)

直線距離約2公里范圍內(nèi)，坐落著杭州奧體印象城、金帝T-ONE商場等大型商業(yè)綜合體。未來，規(guī)劃中的龍湖天街和在建的SKP也將進(jìn)一步豐富板塊的商業(yè)能級(jí)。

·教育與醫(yī)療:優(yōu)質(zhì)資源環(huán)繞

教育方面，項(xiàng)目周邊聚集了杭州學(xué)軍中學(xué)教育集團(tuán)文淵中學(xué)、崇文世紀(jì)城實(shí)驗(yàn)學(xué)校等優(yōu)質(zhì)教育資源。雖然期房不承諾學(xué)區(qū)，但按照以往的劃分邏輯，該項(xiàng)目劃入崇文世紀(jì)城實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)區(qū)的可能性較高。

醫(yī)療方面，浙醫(yī)二院博奧院區(qū)、浙大婦產(chǎn)醫(yī)院錢江院區(qū)等三甲醫(yī)院均在1.5公里直線距離內(nèi)，為家人的健康提供了堅(jiān)實(shí)保障。

04

市場觀察：理性拿地背后的“保利雄心”

回顧這塊地的出讓過程，或許能讓我們更清晰地看到市場的溫度。

2026年3月10日，經(jīng)過23輪競價(jià)，保利發(fā)展以總價(jià)15.86億元、樓面價(jià)38084元/平方米、溢價(jià)率16.11%的成績摘得此地塊。這說明了什么？

第一，對(duì)核心資產(chǎn)的長期看好。在土地供應(yīng)全面收緊的背景下，世紀(jì)城核心區(qū)的低密宅地具有極高的稀缺性。保利通過連續(xù)深耕（包括之前的保利天珺等項(xiàng)目），正在構(gòu)建其在世紀(jì)城板塊的品牌影響力。

第二，產(chǎn)品力的自信。面對(duì)噪音等不利因素，保利選擇用高品質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)（如封閉陽臺(tái)、隔音材料、景觀緩沖帶）來化解，并通過“高低配”的產(chǎn)品組合，滿足不同層級(jí)改善客戶的需求。

為了更直觀地理解當(dāng)前市場的供求關(guān)系，我們參考一組克而瑞的數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)解讀：以上數(shù)據(jù)來源于克而瑞，展示了杭州部分新房項(xiàng)目在2025年5月1日至2026年5月19日期間的供求情況。可以看到，不同項(xiàng)目的成交均價(jià)差異較大，反映了產(chǎn)品定位和市場接受度的多樣性。這些數(shù)據(jù)為評(píng)估世紀(jì)城板塊的市場熱度提供了參考基準(zhǔn)。

雖然這是多板塊的綜合數(shù)據(jù)，但它折射出杭州樓市的一個(gè)普遍現(xiàn)象:核心板塊的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)依然備受青睞，產(chǎn)品力成為市場競爭的關(guān)鍵。保利世紀(jì)城南項(xiàng)目憑借其在世紀(jì)城的核心區(qū)位和低密產(chǎn)品優(yōu)勢，有望在未來的市場競爭中占據(jù)有利地位。

05

誰在等待這個(gè)“世紀(jì)城南”？

回到最初的問題：這個(gè)項(xiàng)目適合誰？

對(duì)于自住改善家庭而言，這是一個(gè)在核心區(qū)實(shí)現(xiàn)“低密居住夢想”的機(jī)會(huì)。13-16層的小高層，相比三十層以上的超高層，擁有更好的得房率和居住舒適度。而聯(lián)排和疊排產(chǎn)品，則為那些追求庭院生活、注重私密性的高凈值人群提供了稀缺的選擇。

對(duì)于資產(chǎn)配置者而言，世紀(jì)城核心區(qū)的土地稀缺性不言而喻。隨著杭州城市重心的南移，錢江世紀(jì)城已從“亞運(yùn)板塊”蛻變?yōu)檎嬲摹俺鞘行轮行摹薄Ｔ谶@樣的背景下，擁有一套核心區(qū)的低密資產(chǎn)，無疑是保值增值的優(yōu)質(zhì)選項(xiàng)。

當(dāng)然，我們也必須理性看待項(xiàng)目的客觀條件。比如，北側(cè)機(jī)場高速和東側(cè)博奧路帶來的噪音影響，需要購房者在選擇樓棟和戶型時(shí)格外注意。通常來說，南側(cè)的聯(lián)排和疊排受噪音影響較小，而北側(cè)的高層則需要依賴良好的隔音設(shè)計(jì)和景觀緩沖。

總的來說，保利世紀(jì)城南項(xiàng)目的公示，不僅是一個(gè)新盤的亮相，更是杭州樓市進(jìn)入“品質(zhì)深耕”時(shí)代的一個(gè)縮影。在土地供應(yīng)收緊、市場需求分化的當(dāng)下，只有那些真正尊重土地價(jià)值、用心打磨產(chǎn)品的作品，才能贏得市場的認(rèn)可。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞浙江區(qū)域分析師屠娉娉，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用文章功能撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議；

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