珠江新城二手房，成交量創(chuàng)近五年新高！

哦豁，珠江新城的二手房徹底起來了～

看了一眼4月成交數(shù)據(jù)，合計(jì)成交83套，比3月翻了將近一倍，同比去年四月增長15%。

再往前看，今年4月成交套數(shù)還是近五年的最高紀(jì)錄，僅次于2022年4月的75套！

那么問題來了，現(xiàn)在是哪些人瘋狂買入珠江新城？

01

是誰在買公寓和小戶型

在回答這個(gè)問題前，還得從一些新信號開始說起。

一是低單價(jià)、低總價(jià)單位占比繼續(xù)增長，相反的，高單價(jià)、高總價(jià)豪宅占比還在縮減。

我們按單位總價(jià)劃分成500萬以下，500-1000萬，1000萬以上三個(gè)等級來看：

2026年4月，500萬以下占比54.2%，500-1000萬占比26.5%，1000萬以上占比19.2%。

2025年4月，500萬以下占比30.5%，500-1000萬占比33.4%，1000萬以上占比36.1%。

2024年4月，500萬以下占比14.5%，500-1000萬占比24.4%，1000萬以上占比61.1%。

由此可見，珠江新城市場成交結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生徹底扭轉(zhuǎn)，重心正在快速下移。

或許有人會(huì)說，這不是證明珠江新城二手房也要以價(jià)換量，房價(jià)站不住嘛？

咦，還真不完全是。

細(xì)看500萬以下的低價(jià)房源，你會(huì)發(fā)現(xiàn)最多的是公寓及小戶型住宅。而在過去，這種物業(yè)并非珠江新城主流單位。

與此同時(shí)，再看總價(jià)1000萬以上的幾個(gè)典型小區(qū)，例如中海花城灣、凱旋新世界、尚東君御、譽(yù)峰等等，雖然成交單價(jià)也有回落，但降幅沒有那么大。

也就是說，這種價(jià)格重心的下移，更多是因?yàn)楫a(chǎn)品結(jié)構(gòu)、買家類型變化導(dǎo)致的。

說白了，就是公寓、小戶型成交多了。

那么，這類物業(yè)是怎么火起來的呢？背后原因，就一句話：

有利可圖！

先說公寓，在經(jīng)歷房價(jià)、房貸利率下調(diào)以后，這類產(chǎn)品的租金回報(bào)率得到明顯提升，投資屬性愈發(fā)突出，從而吸引了部分投資客入手。

我們以柏林國際為例，取4月成交單價(jià)的中位數(shù)3.8萬/㎡計(jì)算，27㎡單間總價(jià)107萬，目前租金最低3200元/月，租金回報(bào)率在3.6%左右。

單價(jià)更低的富力盈豐，約50㎡單位總價(jià)為95-100萬，租金最低3600元/月，租金回報(bào)率約4.3%。

講真，現(xiàn)在去銀行花100萬買大額理財(cái)，都很難有這個(gè)收益率了。

除了投資客，也有一部分剛需、剛改客趁機(jī)買入——預(yù)算四五百萬，就能在珠江新城買兩房的住宅單位，雖然樓齡真的舊，產(chǎn)品也很一般。

但對于更看重生活配套、通勤距離的買家來說，這是性價(jià)比很高的選擇了。

02

又是誰在賣法拍房？

第二點(diǎn)變化，法拍房多了。

最近三個(gè)月，每個(gè)月至少成交三套法拍房，4月直接干了六套！

而在2024年及以前，每個(gè)月也就一兩套法拍。

這個(gè)變化，首先是和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)。

由于經(jīng)濟(jì)下行，企業(yè)經(jīng)營承壓，高管失業(yè)，老板們資金鏈斷裂等等，導(dǎo)致一些業(yè)主被迫抵押或者拍賣房產(chǎn)抵債。

其次，法拍房的增加，與珠江新城以往買家的畫像息息相關(guān)。

大家可以想想，以前能在珠江新城買房的人，都是哪些人？

傳統(tǒng)行業(yè)居多，譬如房地產(chǎn)、金融、快消品和外貿(mào)等等，而這些行業(yè)近年受到的沖擊，是比較大的。

舉幾個(gè)例子，珠江新城比較出名的幾套法拍房，幾乎都跟企業(yè)的破產(chǎn)有關(guān)。

例如下個(gè)月1號開拍的，廣粵尊府的一套428㎡復(fù)式樓，起拍價(jià)高達(dá)4943萬余元。公告顯示，該物業(yè)權(quán)屬人正是恒大集團(tuán)前總裁夏海鈞。

今年2月，匯悅臺法拍一套317平㎡四房單位，法拍成交價(jià)5016萬，原業(yè)主是許家印的侄子許火健。

而除了這些人，珠江新城還有一批買家屬于純粹的投機(jī)者，玩的是擊鼓傳花的游戲。

像是之前嚴(yán)查的經(jīng)營貸違規(guī)使用，珠江新城就是重災(zāi)區(qū)之一。

而隨著“房價(jià)恒漲”神話的破滅，加上資金鏈的斷裂，高杠桿的操作無以為繼，最后崩盤走向法拍。

因此，珠江新城法拍房的增加，既是經(jīng)濟(jì)下行周期的縮影，也見證了房地產(chǎn)高杠桿時(shí)代的結(jié)束。

而在經(jīng)歷了買家洗牌、風(fēng)險(xiǎn)出清后，珠江新城的二手房市場有望變得更加健康，對于自住型買家以及準(zhǔn)備長期持有的購房者來說，這反而是好事。

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