物業(yè)撤退潮！廣州業(yè)主真正的硬仗，才剛開始！

最近，增城鳳秀家園的消息，看得我心里發(fā)沉。

小區(qū)2022年交付，物業(yè)公司進場一年多，今年4月底正式撤場時，物業(yè)費收繳率只有26.41%，累計欠費超過100萬元，隨后小區(qū)狀況頻出。

相信很多人第一反應是罵物業(yè)。

但在我看來，真正可怕的不是單個個例，而是已經成了一種趨勢：

物業(yè)正在撤退，廣州很多小區(qū)要面對更殘酷的問題。

物業(yè)的本質問題是什么？

為什么這么說？

2018年前后，物業(yè)股扎堆上市，資本市場最看重的是在管面積，面積越大，估值越高，很多物業(yè)公司開始拼命拿項目。

行業(yè)正常運營的最低安全線是85%，71%已經嚴重跌破警戒線，物業(yè)經營越來越難。

換言之，過去不少項目從一開始就是在擴充規(guī)模，并不是按長期服務在做。

樓市上行的時候，這套邏輯還行得通。

現在不一樣了，人力、維保、能耗成本都在漲，物業(yè)費收不上來，賬自然難平。

中指院數據顯示，全國監(jiān)測到的住宅物業(yè)撤場項目，其中不少是物業(yè)主動撤場。

這不是個別小區(qū)鬧矛盾，而將意味著整個行業(yè)進入了深度調整期。

問題是，物業(yè)撤場，對公司來說是商業(yè)決策。對業(yè)主而言，是生活秩序突然失穩(wěn)。

垃圾清運、門禁、電梯、照明、消防、停車等，平時看著不起眼，一旦失管，影響的是整個小區(qū)最基本的體面。

一個小區(qū)如果沒有形成決策能力，沒有人能代表業(yè)主談合同、審賬目、推動換物業(yè)、處理公共收益和維修資金等，那么物業(yè)一撤，小區(qū)很容易就散了。

廣州并不只有鳳秀家園一個例子。

更早之前，番禺東平苑在物業(yè)撤場后，社區(qū)臨時代管根本替代不了專業(yè)服務，小區(qū)迅速陷入失序，6年無人管，甚至家園變“垃圾場”，嚴重到直接被租賃市場避雷。

所以我越來越覺得，物業(yè)問題本質上不是服務問題，而是治理問題。

未來房子的分化，不只是地段和產品力的分化，還會越來越明顯地變成治理分化。

物業(yè)問題箭在弦上

小區(qū)自身到底該怎么做？

不過好消息是，在小區(qū)治理這一塊，廣州已經在補課。

廣州早前提出，到2025年底基本完成全市3400多個物業(yè)小區(qū)業(yè)主組織成立任務，2026年的數據顯示，成效顯著。（來源：廣州住建局）

顯然，物業(yè)問題，不能只靠物業(yè)公司，小區(qū)本身必須具備基本治理能力。

所以眼下最該補的，我覺得有三件事。

第一，業(yè)委會得真正建起來。

平時很多人覺得業(yè)委會存在感不強，但真到物業(yè)撤場、換物業(yè)、追責、審賬的時候，沒有業(yè)委會，業(yè)主連談判抓手都沒有，大家只能在群里吵，最后誰也解決不了問題。

第二，物業(yè)費的定價機制，得回到現實。

如今不少小區(qū)還用十年前的收費標準，去要求今天的服務質量。

人工、設備維護、垃圾清運、安保成本都漲了，價格卻長期不動，結果往往只有兩個，要么物業(yè)硬虧，要么服務降配。

當然，不是說漲就該漲，至少價格和服務要匹配。

比如江蘇常熟有老舊小區(qū)在服務改善后適度上調物業(yè)費，收繳率反而從不足60%升到90%以上。（來源：蘇州住建）

來源：蘇州住建

廣州也有不少成功的案例，說明小區(qū)只要有治理能力，物業(yè)撤退也能被接住。

這些案例表明，只要小區(qū)建立了有效的治理機制，無論是業(yè)主自治、政企合作還是靈活的微管家模式，都能緩解物業(yè)撤退帶來的風險。

第三，物業(yè)退出，須有規(guī)則。

現在很多小區(qū)最怕的就是物業(yè)說撤就撤，交接混亂，中間空窗。

物業(yè)不可能被強行綁在虧損項目上，但如果沒有過渡期+清晰交接標準+應急兜底機制，最后買單的還是業(yè)主。

總而言之，物業(yè)大撤退，暴露了靠資本推動、靠規(guī)模擴張的邏輯已經過時。

當下真正重要的，是業(yè)主如何齊心協力培育小區(qū)的治理能力。

因為接下來，廣州房子的分化很可能進入第二階段：

第一階段看地段和產品，第二階段看治理。

有沒有業(yè)委會，能不能形成共識，公共空間能不能持續(xù)維護，物業(yè)撤場后有沒有人能接住……等等，都會慢慢體現在房價和居住體驗里。

畢竟買房，買的肯定不止地段和戶型，更是一個小區(qū)有沒有長期維護和治理的能力。你覺得呢？

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