北京
來源：市場資訊
（來源：樓市經典）
人口對于樓市，從來都是很重要的因素。
最新的數據顯示，上海人口，不管是總量還是結構，都發生了新的變化！
看懂了上海人口的新變化，才知道哪些房子未來是香餑餑。
01.這4個數據，在下降
2025年，上海落戶人口76077人，較上一年下降5%，近三年首次有所下降。
2025年，
上海人才引進37469人，比上年減少約5906人。
2025年末，上海外來常住人口974.50萬人，同比減少8.99萬人。外來常住人口從2020年的1047萬降到2025年的974.5萬。
人口自然增長率為負！2025年上海出生10.7萬人，死亡16.4萬人，自然減少5.7萬人。出生率4.31‰，死亡率6.61‰，自然增長率-2.3‰。
02.不要悲觀！上海總人口還是在增長
光看以上幾個維度的數據，可能心里會擔心，上海樓市的基石是不是要松動了？但事實上，上海總人口數量，仍在增加！
上海市統計局發布的2025年統計公報顯示：2025年末，上海常住人口2485.41萬人，比2024年增加了5.15萬人。也就是說，算上自然減少的那5.7萬人，上海人口總數比2024年增加了10W+！
放眼全國來看，上海是四大直轄市中唯一實現常住人口正增長的城市。
而從已經公布數據的27個省市來看，上海位于常住人口增長的第5位。
所以，不要悲觀。上海，還是全國人民的上海！
除了常住人口，其實，2025年末，上海戶籍常住人口1510.91萬人，同比增加14.14萬人；
上海的居轉戶人數在上升。2025年上海居轉戶38618人，連續四年增長。
03.上海在“挑人”
人才引進雖然下降，但是最近兩年涌入上海的，是高學歷、高技能、能夠支撐未來產業升級的人才。
上海人才資源總量已超過769萬人；在滬人工智能人才規模近30萬人，約占全國三分之一；來滬工作和創業的留學回國人員累計超過31萬，排名全國第一。
《中國城市人才吸引力排名》中，上海人才凈流入占比連續多年位居全國第一。
上海對人才的號召力，也使高端產業在GDP中的貢獻巨大。
數據顯示，上海今年一季度GDP同比增長5.9%，三大先導產業制造業產值同比增長16.1%，其中，集成電路制造業產值增長21.3%，人工智能制造業產值增長19.2%，生物醫藥制造業產值增長9.6%。
04.人口結構的變化，對上海樓市的影響
首先想說的是，根據規劃，上海到 2035 年的常住人口目標控制在 2500 萬左右。目前已經到2485萬，人口總量基本已經見頂，因此上海房地產的全面牛市，普漲時代已經結束，“分化”將是上海樓市接下去的主旋律。
因此，買房已經變成一件需要動腦筋，會算賬的事情了，需要一定的技術含量了。
落戶人數3年來首次下降，乍一聽挺嚇人的，但是實際上，按照上海現在的政策，外環內購房只需1年社保、居住證滿5年就可買房，也就是說，一個人不需要等到落戶，照樣可以拿到房票，在上海同樣可以買房。因此，落戶數偶爾降一點，對樓市的影響微乎其微。
外來人口5年減少 72.5 萬，剛需主力在萎縮，遠郊需求銳減，剛需購房的池子可能會縮小。
流入的高學歷、高收入人群，讓核心地段、優質學區等帶有稀缺屬性的房子，保值增值性更強。
戶籍人口5 年增長超過 100 萬，他們的老破小換次新、兩房換三房、學區置換等需求增加。
另外疊加老齡化，改善型和養老型需求在快速上升。未來電梯房、近醫療資源的房子會越來越吃香，而沒有電梯配套差的高層老破小，流動性會越來越低。
05.最后想說幾點
對于年輕人和人才來說，現在的上海，更友好了。上海真正吸引人的，從來不是那一紙戶口，而是機會，是收入，是醫療教育資源，是一個相對公平的競爭環境。
環線邏輯，產業邏輯，上海樓市的買房邏輯，今后可能還要再加一條“人口邏輯”。
限購放開，房價調整到位，購房成本史上最低，這些有利的因素，正在推動購房需求積極進場。
上海樓市，已經從單純靠人口增長，轉而變成靠內部韌性增長的時代。
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