楊浦濱江，真正的頂流來了

文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

擱置多年的八埭頭商辦綜合體，終于迎來了重大轉(zhuǎn)折。

近日，楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)C090103單元控制性詳細(xì)規(guī)劃03A1街坊局部調(diào)整（公眾參與規(guī)劃草案）公示。

根據(jù)公示信息，原有的03A1街坊（即2、3街坊）被拆分為03A1和03A2兩個(gè)街坊。

增加住宅的同時(shí)，也規(guī)劃了少量商業(yè)和公共綠地。

03A1-05地塊：三類住宅組團(tuán)用地，用地面積29100平方米，容積率2.39，建筑限高80米。

03A2-01地塊：商業(yè)用地，用地面積9234平方米，容積率1.1，建筑限高40米，規(guī)劃有郵政支局、酒店、菜場(chǎng)、地下停車場(chǎng)。

03A2-02地塊：三類住宅組團(tuán)用地，用地面積34046平方米，容積率2.3，建筑限高80米，包含養(yǎng)育托管點(diǎn)和老年活動(dòng)室。

03A1-04地塊：公共綠地，用地面積2527平方米。

調(diào)規(guī)后住宅總量約14.6萬㎡，而保留的商業(yè)體量縮至約1.01萬㎡。

如果按戶均150㎡估算，這里將為濱江新增超千套高端住宅。

與此同時(shí)，規(guī)劃還新增了一條寬16米的南北向規(guī)劃支路“景星路”及街坊內(nèi)部通道，旨在完善路網(wǎng)微循環(huán)。

再配上家門口的4號(hào)線，整個(gè)地塊的步行友好性和通達(dá)感一下拉滿。

03A1-05、03A2-01、03A2-02三個(gè)地塊若為同一開發(fā)主體，還可跨景星路設(shè)置地下連通道和空中連廊。

區(qū)位天賦

從區(qū)位上看，這塊地幾乎沒短板。

它位于楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)，距離黃浦江約300米，屬于黃浦江沿岸能級(jí)最高的“世界客廳”區(qū)段，抬眼即是陸家嘴、外灘、北外灘圍合的“浦江金三角”。

這種天生稀缺的濱江核心位置，在整個(gè)“世界客廳”段落里，也很難找到體量這么大的住宅地塊。

可以預(yù)見，該規(guī)劃一旦正式批復(fù)，大概率會(huì)是楊浦濱江未來最受矚目、最具競(jìng)爭(zhēng)力的住宅地塊。

這次調(diào)規(guī)，并不只是解決一個(gè)項(xiàng)目的停滯問題，而是楊浦濱江整體升級(jí)的一次必然選擇。

過去幾年，楊浦濱江一直在鋪兩條線：

一條是產(chǎn)業(yè)，美團(tuán)、嗶哩嗶哩、抖音等總部項(xiàng)目相繼落定，未來將新增超270萬㎡商辦體量，逐步形成數(shù)字經(jīng)濟(jì)總部帶；

另一條是城市界面的重塑，從濱江公共空間、歷史建筑修復(fù)，到地下排水系統(tǒng)，都在系統(tǒng)性地提升。

當(dāng)龐大的高凈值產(chǎn)業(yè)人群涌入，區(qū)域內(nèi)必然需要更多高品質(zhì)的人居空間來承載職住平衡的需求，這也是八埭頭商辦地塊順勢(shì)商改住的核心邏輯。

曲折歷史

八埭頭的命運(yùn)，比大多數(shù)濱江地段的劇本都要曲折。

2005年，本土房企鍾偉房地產(chǎn)拿下03A1街坊，當(dāng)時(shí)該街坊被劃分為A、B、C三塊地，其中A、C地塊為商辦用地，B地塊為住宅用地。

住宅部分就是后來名聲在外的八埭頭濱江園，三棟高層，2018年一期97套房源開盤即清盤，均價(jià)約9.9萬/㎡，風(fēng)頭無兩。2019年二期開盤單價(jià)升至10.99萬元/平方米，遠(yuǎn)超同期楊浦濱江其他項(xiàng)目。

高光背后，開發(fā)商早已深陷資金泥潭。2021年1月項(xiàng)目就因故停工，此后經(jīng)歷了“復(fù)工-再停工”的反復(fù)拉扯，三棟白色高樓成了楊浦濱江一道刺眼的傷疤。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2025年初。

長(zhǎng)城資產(chǎn)以重整投資人身份入局，并引入中海代建，負(fù)責(zé)八埭頭濱江園后續(xù)的施工管理、竣工交付、物業(yè)公司引入及小區(qū)配套運(yùn)營(yíng)管理等。

如今，整個(gè)八埭頭區(qū)域的格局早已今非昔比。

2022年底，瑞安房地產(chǎn)聯(lián)手楊樹浦置業(yè)以總價(jià)23.76億元拿下平?jīng)?街坊，打造了頂豪翠湖濱江。

2023年底，中信泰富聯(lián)合楊浦國(guó)資以超過114億元的總價(jià)拿下4宗打包地塊（5、8、9、10、11街坊），業(yè)態(tài)包括甲級(jí)辦公、商業(yè)、高層住宅和海派里弄風(fēng)貌住宅，住宅項(xiàng)目中信泰富外灘道已于去年入市。

從當(dāng)年一家本土小開發(fā)商單打獨(dú)斗，到如今瑞安、中信泰富等頭部房企相繼落子，八埭頭這片土地即將完成一場(chǎng)逆襲。

而隨著03A1街坊由商辦轉(zhuǎn)向住宅，這張拼圖的最后一塊，終于也要?dú)w位了。