廣州人口突破1900萬！人多=機會多，樓市更有底氣？

近日，據廣州市統計局最新發布的2025年廣州市國民經濟和社會發展統計公報顯示，2025年末，廣州常住人口1910.10萬人，城鎮化率為87.56%。

據了解，這已是廣州連續第三年保持10萬+的人口增量！

2025年廣州市人口規模及分布情況

?常住人口：1910.10萬人

?戶籍人口：1091.14萬人

?城鎮化率：87.56%

從區域來看，白云區是人口規模上的“絕對王者”。數據顯示：

白云區“四連冠”。白云區以373.19萬常住人口穩居全市第一，僅一區就占全市總人口的近20%。緊隨其后的是番禺區（287.23萬）和天河區（225.60萬）。

隨后是海珠區177.07 萬人，花都區176.67 萬人，增城區162.13 萬人，黃埔區125.08 萬人，荔灣區112.90 萬人，南沙區99.32 萬人，越秀區97.16 萬人，從化區73.75 萬人。

人口不僅看“存量”，更要看“流量”。從最能代表城市長期吸引力和人才質量的“戶籍人口”增長來看，競爭格局則有所不同：

黃埔區“增長之王”。2025年，黃埔區戶籍人口同比增速達到4.02%，位列全市第一，五年間戶籍人口凈增近12.93萬人，增幅超20%。這意味著黃埔正在以更快的速度吸引人們真正把根扎在這里。

此外，數據顯示，白云區、番禺區、增城區戶籍人口居全市全三，分別為129.04 萬人、126.66 萬人、116.82 萬人。

隨后為越秀區115.77 萬人，海珠區112.01 萬人，天河區111.45 萬人，花都區93.94 萬人，荔灣區82.21 萬人，黃埔區76.59 萬人，從化區67.01 萬人，南沙區59.64 萬人。

全年戶籍出生人口10.80萬人，出生率9.97‰；死亡人口5.56萬人，死亡率5.14‰；自然增長人口5.24萬人，自然增長率4.83‰。戶籍遷入人口15.06萬人，遷出人口4.08萬人，機械增長人口10.98萬人。

也就是說，廣州2025年GDP達3.2萬億元、增長4.0%，經營主體總量突破420萬戶躍居全國城市第二，城鎮新增就業35.09萬人，經濟基本面直接決定了人口流向——人口隨產業走，這個規律從來沒有變過。

廣州的“人口勝利”是產業與制度協同的結果

2025年廣州10多萬人口凈增長，絕不是單一因素的爆發，而是產業轉型升級、城市綜合配套優化、人才落戶政策靈活三者共同驅動的結果。

長期來看，廣州的“人氣”能否繼續保持，關鍵還是看兩個變量：

一是新興產業的進一步擴容能否吸納更多的中高端就業人群，二是公共服務和社會治理的精細化程度能否持續覆蓋不斷增長的人口基數。從目前的數據和趨勢看，廣州已建立起一套足以持續輸出吸引力的“產業+服務+制度”閉環，產業要人、服務留人、制度容人——這是它在中國一線城市格，局中最獨特的競爭壁壘。

如果說其他一線城市在拼“高度”，廣州走的是一條拼“寬度”的路：讓更多元的群體都能在這里找到一席之地，然后在這里留下來。

這組人口數據

對樓市至少釋放了四個層面的關鍵信號

1. 需求基本盤穩固：廣州的“人氣”就是樓市的“底氣”

每年穩定超過12萬的新增人口，是房地產市場最直接、最真實的需求基礎。這批新增人口無論是租房還是購房，都為租賃和買賣市場提供了源源不斷的動能。

2. 區域供需分化加劇：買白云是買市場，買黃埔是買增長

人口數據加劇了各區樓市的差異化。白云區龐大的常住人口基數，意味著其住房租賃市場活躍，為中小戶型產品提供了廣闊的承接空間。而黃埔區高含金量的戶籍人口高速增長，則代表著更多高學歷、高收入、有真正定居意愿的人群涌入，這對“好房子”及高品質改善型產品的支撐力更強。

3. 人口結構持續優化：年輕化推動“新居住需求”

數據顯示，廣州的增長主要由機械增長（凈流入10.98萬人）驅動，而非自然增長。這代表流入人口多為處于職業生涯起步或黃金期的中青年群體。他們正是首置、婚房乃至首次改善的核心客群，對樓市產品線（如小戶型、配套齊全、通勤便利）的更新換代有直接的推動作用。

4. 城市更新與職住平衡：解決“人”多“地”少的空間布局

在人口持續涌入的情況下，中心城區容量有限，因此廣州正引導人口向白云、番禺、黃埔、南沙、增城等外圍區域有序轉移。這意味著，這些外圍區域的城市更新項目和TOD軌交盤，將成為承接人口、重構“職住平衡”的關鍵載體，這些區域的價值未來會得到更多的兌現。

部分素材來源：廣州市統計局官網、廣州日報、廣州本地網等

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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