業主首車免費，租戶首車200元/月！滬上小區停車新規，引發“公租房權益”之爭→

浦東新區航亭環路399弄東方鴻璟園小區多位公租房租戶向“新民幫儂忙”微信公眾號反映，小區近期推出的機動車停車新規，對業主與公租房租戶實行兩套截然不同的收費標準，這讓不少靠開車通勤的租戶們難以接受。

同樣在小區居住，憑啥業主第一輛車能免費停，我們公租房租戶首輛車就要每月交200元？

這一現象折射出上海公租房建設使用中，社區配套權益分配的現實難題。

停車收費

被指雙標

租戶馮女士介紹，東方鴻璟園位于浦東祝橋鎮，2016年建成，共890戶居民，其中配建104套公租房，由浦東新區公共租賃住房投資運營有限公司負責管理。因小區地理位置較偏遠，距離最近的軌交16號線惠南站還有約7公里，私家車成為許多居民和租戶日常出行的主要交通工具，停車需求尤為迫切。

以前小區地面車位是先到先得，不管業主還是租戶，停車都不收費，雖然有時回家晚了要搶車位，但至少大家待遇一樣，規則公平。

馮女士告訴幫忙君，她2024年經申請住進小區公租房，兩年多來一直開車上下班。

我公司在金橋，如果坐公交地鐵要換乘多次，耗時近兩個小時，只能選擇自駕。

矛盾的爆發源于去年11月小區業委會推出的停車新規：業主首車免費，第二輛車每月200元，第三輛車按臨停標準收費；而租戶首輛車每月需繳納200元，第二輛車按臨停收費。按此標準，馮女士每月需多支出200元停車費，一年累計達2400元。

申請公租房的家庭，經濟條件本就不寬裕，這筆憑空增加的開支，對我們來說是不小的負擔。

馮女士的困惑，也道出了不少公租房租戶的心聲：同樣是小區居民，為何停車權益卻是“雙重標準”？這種做法是否合規？

小區停車新規

供給短缺

規則失衡

幫忙君聯系到東方鴻璟居委會，一名工作人員道出了停車新規出臺的背景：小區共有548個地下產權車位、315個地面公共車位和52個商鋪車位，近年來，隨著入住業主逐年增多，不少家庭添置了第二輛甚至第三輛車，小區車位供需矛盾日益突出。

高峰時期，小區登記在冊的車輛達到2000多輛，遠超車位總量，停車亂象頻發。

工作人員坦言，每天晚上7時過后，地面車位便會迅速“滿員”，不少業主只能見縫插針停靠，甚至因停車挪車發生爭執，嚴重影響社區秩序。

小區停車矛盾突出

為緩解停車亂象，去年底，業委會聯合居委會、物業，開展多輪意見征詢，并邀請公租房產權方一同討論，力求制定兼顧各方的停車方案。起初，業委會提出不區分業主和租戶，首輛車每月收費100元、第二輛車200元的統一方案，但遭到部分業主反對。有業主認為，小區公共車位屬于業主共有，理應遵循“業主優先”原則，通過階梯收費、價格杠桿，優先保障業主的核心停車權益。

經過多輪權衡，業委會最終敲定了當前的差異化收費方案，并經業主大會表決通過。但這一方案的出臺忽略了公租房租戶的合理訴求，作為小區合法居住者的他們卻因“非業主”身份承擔了更高的停車成本。

除了收費標準的差異，小區內標有“公租房專用”字樣的車位形同虛設，進一步加劇了公租房租戶的不滿。租戶們指出，公租房附近地面曾劃設多個“公租房專用”停車位，但這些車位常年被業主車輛占用。

既然明確標注了專用，說明小區交付之初，公租房是有租賃車位規劃的，但如今卻形同虛設，這讓我們很難接受。

建設年代

政策空白

幫忙君查詢相關政策發現，矛盾的深層根源在于小區建設年代的政策空白。2024年，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局等七部門印發的《關于上海保障房配建的實施意見》明確要求：凡新出讓土地、用于開發建設商品住房的建設項目（租賃住房建設項目除外），均應按照不低于該建設項目住房建筑總面積5%的比例，配建保障房及相應產權車位；配建的保障房應與商品住房建設項目一并規劃設計，并共享商品住房建設項目的公共配套設施、公共停車位和公共通道。

但東方鴻璟園2016年交付時，上述保障房配建產權車位的政策尚未出臺。居委會工作人員解釋，部分租戶提出的“公租房專用車位”，其實是當初約定的“公租房優先租賃車位”，并非產權車位，且其租賃方式、收費標準未在前期明確，因此目前仍向全體居民開放。工作人員稱，停車新規目前尚未正式施行，各方仍在溝通協商，力求達成共識。

幫忙君隨后致電浦東新區公共租賃住房投資運營有限公司，詢問公租房配套設施、租戶停車權益等相關問題，工作人員回復“將及時上報有關部門，后續將由專人答復”。但截至發稿時，尚未給出明確回應。

配套權益

分配不均

業內人士認為，從法律層面來看，東方鴻璟園推出的停車新規具有一定合法性。根據《中華人民共和國民法典》規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要；業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。該小區的停車新規，通過差異化收費優先滿足業主的停車需求，且經業主大會表決通過，程序上符合法律規定。同時，上?，F行相關政策中，對保障房住戶的停車收費標準暫無明確細化要求，這也給社區自治留下了較大空間。

停車新規合法，但是否意味著新規能兼顧公平和溫度？業內人士進一步指出：

“業主優先”有明確的法律依據，但“優先”不等于“排他”，不能因為租戶的身份，就剝奪其合理的停車權益。

小區公共車位屬于全體業主共有，公租房租戶作為合法居住者，依法享有共有設施的使用權，但其因沒有業主表決權，在社區規則制定過程中，意見難以得到有效表達和采納，這也是此類矛盾反復出現的關鍵癥結。

從租購同權的政策導向來看，上海正加快建立租購并舉的住房制度，而小區停車權益的公平分配，也是租購同權的重要體現，是社區治理精細化水平的直接考驗。東方鴻璟園的停車矛盾，并非個例，而是公租房配套建設的相關小區在租購同權推進過程中，配套權益分配不均的一個縮影：早期建設的小區缺乏保障房配套車位規劃，后期社區自治過程中又容易忽視租戶訴求，最終導致矛盾激化。

治理難題

如何破解

要化解此類停車矛盾，實現業主與租戶的權益平衡，需要業委會、居委會、物業、公租房運營方及相關職能部門協同發力，既要守住法律底線，也要兼顧人文關懷，讓社區治理更具公平性和精細化。

其一，優化社區自治流程，拓寬意見征詢范圍。建議小區業委會在制定涉及保障房住戶權益的規約時，打破“業主主導”的單一邏輯，將公租房租戶納入意見征詢范圍，設立專門的租戶溝通渠道，充分聽取租戶的合理訴求?？芍匦率崂碥囄毁Y源，比如對“公租房優先租賃車位”進行明確界定，劃定專屬區域并加強管理，同時適當調整收費標準，實現“優先不排他、公平不偏袒”。

其二，完善政策配套細則，強化監管引導。相關職能部門應盡快細化保障房停車權益的配套政策，明確公租房配套建設小區的車位分配原則、停車收費標準，為基層社區治理提供明確依據。同時，加強對小區停車新規的監管，對不合理的差異化收費進行規范引導，確保社區規則既符合法律規定，又兼顧租購同權的政策導向。對于新建配建保障房的項目，嚴格落實5%產權車位配建要求，從源頭化解車位供給矛盾。

對此，幫忙君將繼續關注。

幫儂忙工作室

策劃 | 錢俊毅

文字 | 房浩

攝影 | 房浩 受訪者

編輯 | 錢俊毅姚儲杰

編校 | 楊葉