回遷房借名買房協(xié)議有效可過戶 北京房產(chǎn)律師拆解回遷房交易規(guī)則

案件情節(jié)

陳先生2008年的時候，聽說周先生家的村子要拆遷，能拿到回遷房指標(biāo)。陳先生想買一套，但他不是這個村的村民，沒有指標(biāo)，就和周先生商量，用周先生的指標(biāo)買一號回遷房，給周先生5萬元的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費。

兩人簽了協(xié)議，約定陳先生用周先生的指標(biāo)購買回遷房，所有購房款都由陳先生支付，房子下來后歸陳先生所有，能辦房產(chǎn)證時周先生配合過戶。

陳先生付了5萬元轉(zhuǎn)讓費，又付了全部購房款。2012年房子下來了，陳先生就住進(jìn)去了。但因為是回遷房，一直辦不了房產(chǎn)證。直到2020年，終于可以辦房產(chǎn)證了，陳先生找周先生要求過戶，周先生卻反悔了，說當(dāng)年的協(xié)議無效，房子是他的。陳先生起訴到法院。

法院評析

法院審理后認(rèn)為，回遷房的指標(biāo)是具有人身性質(zhì)的，只有本村村民才能享有。陳先生不是本村村民，沒有資格購買回遷房。但雙方簽訂的協(xié)議，本質(zhì)上是周先生將自己的回遷房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給陳先生，這種轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方真實意思表示，也沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的。

現(xiàn)在房子已經(jīng)可以辦理房產(chǎn)證，并且可以上市交易了，協(xié)議不存在履行障礙。陳先生已經(jīng)支付了全部購房款，并且實際居住了多年，周先生應(yīng)該按照協(xié)議約定配合辦理過戶手續(xù)。

最終法院判決周先生配合陳先生辦理過戶手續(xù)。

律師勝訴心得

這個案子能勝訴，關(guān)鍵在于我們準(zhǔn)確把握了回遷房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)：

第一，我們區(qū)分了”指標(biāo)轉(zhuǎn)讓”和”房屋買賣”。很多人認(rèn)為回遷房指標(biāo)不能轉(zhuǎn)讓，但實際上，只要是雙方真實意思表示，這種轉(zhuǎn)讓協(xié)議是有效的。

第二，我們強(qiáng)調(diào)了協(xié)議已經(jīng)實際履行多年。陳先生已經(jīng)住了8年，周先生從來沒有提出過異議，現(xiàn)在房價漲了就反悔，這是不誠信的行為。

第三，我們指出現(xiàn)在房子已經(jīng)可以上市交易，不存在履行障礙。如果房子還不能上市交易，法院可能不會判決過戶，但現(xiàn)在條件已經(jīng)具備了。

購買回遷房確實有很多風(fēng)險，比如辦房產(chǎn)證的時間不確定，出名人容易反悔等等。如果確實要買，一定要簽詳細(xì)的協(xié)議，約定清楚違約責(zé)任，并且要實際入住，保留好所有的證據(jù)。