凈利暴跌94.7%！44.6億資產(chǎn)大騰挪，越秀地產(chǎn)逆市調(diào)倉破局

房地產(chǎn)行業(yè)徹底告別遍地擴(kuò)張的野蠻生長周期，盲目跨界、多元鋪攤的發(fā)展模式全面失效。在利潤持續(xù)收縮、市場高度分化的背景下，房企普遍開啟賽道取舍與資產(chǎn)重構(gòu)，提質(zhì)控險、深耕主業(yè)成為行業(yè)穿越周期的主流選擇。

經(jīng)過連續(xù)數(shù)年深度調(diào)整，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)格局完成根本性重塑，依托高杠桿、廣鋪規(guī)模、多元擴(kuò)張的粗放發(fā)展模式徹底終結(jié)，行業(yè)正式邁入“強(qiáng)者恒強(qiáng)、高度分化”的存量精耕時代。市場紅利周期中，大批房企扎堆跨界康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)園、商辦等新興賽道，試圖通過多元化布局尋找第二增長曲線。但此類業(yè)態(tài)普遍脫離房企住宅開發(fā)核心能力，具備重投入、長周期、盈利兌現(xiàn)難的特質(zhì)。伴隨行業(yè)整體利潤持續(xù)收窄，非核心業(yè)務(wù)長期占用流動資金、低效虧損的弊端持續(xù)放大，房企盲目擴(kuò)張、遍地布局的野蠻生長模式徹底難以為繼。

圖源：中指研究院

2026年土地市場呈現(xiàn)的冰火兩極格局，直觀折射出行業(yè)當(dāng)下的生存困境與結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年1—4月百強(qiáng)房企整體拿地總額同比大幅下滑46.7%。受銷售回款疲軟、融資管控持續(xù)影響，多數(shù)民營房企選擇收縮投資、觀望自保，僅少數(shù)穩(wěn)健民企維持適度深耕。與之形成鮮明對比，一線及強(qiáng)二線核心城市優(yōu)質(zhì)宅地憑借稀缺價值持續(xù)受熱捧，多宗地塊歷經(jīng)多輪競價、高溢價成交。行業(yè)資金、優(yōu)質(zhì)資源、土儲貨值持續(xù)向資金穩(wěn)健、融資成本更低的國有房企集聚，樓市“整體降溫、核心火熱”的結(jié)構(gòu)性分化格局徹底固化。

市場底層邏輯的徹底反轉(zhuǎn)，推動房企經(jīng)營思維全面迭代，行業(yè)競爭從過往的“拼規(guī)模、拼速度”，轉(zhuǎn)向“拼資產(chǎn)質(zhì)量、拼盈利穩(wěn)定性、拼風(fēng)險管控”。在此背景下，剝離低效資產(chǎn)、出清虧損業(yè)務(wù)、回籠經(jīng)營性現(xiàn)金流、聚焦住宅核心主業(yè)，成為頭部房企適配周期、穩(wěn)健經(jīng)營的共性選擇，也是行業(yè)穿越調(diào)整期的核心路徑。

作為國資背景頭部房企，越秀地產(chǎn)在2026年落地了一套極具行業(yè)代表性的“進(jìn)退雙向調(diào)倉”策略。公司主動出清長期虧損、資金沉淀量大、產(chǎn)業(yè)協(xié)同性弱的非核心資產(chǎn)與培育型業(yè)務(wù)，快速回籠大額現(xiàn)金流、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)；同時集中全部資源重倉核心城市優(yōu)質(zhì)土儲，持續(xù)夯實住宅開發(fā)主業(yè)基本盤。這一輪戰(zhàn)略調(diào)整并非被動收縮避險，而是企業(yè)立足行業(yè)周期、匹配自身資源稟賦的主動提質(zhì)變革，也是房企告別野蠻擴(kuò)張、邁入理性精耕時代的典型樣本。

盈利結(jié)構(gòu)性塌陷：千億銷售虛穩(wěn)，7.8%毛利率暴露內(nèi)生短板

本輪行業(yè)集中開啟的資產(chǎn)瘦身、賽道收縮浪潮，并非房企短期跟風(fēng)調(diào)整，而是盈利邏輯重構(gòu)后的必然趨勢。傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)雖受市場波動影響，但模式成熟、回款高效，貼合房企核心經(jīng)營需求；而房企早年布局的康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)園、大體量商辦等業(yè)態(tài)，高度依賴持續(xù)資金輸血，同時受行業(yè)周期、市場供需、運(yùn)營能力多重約束，難以形成穩(wěn)定盈利，長期拖累企業(yè)經(jīng)營質(zhì)效。

在行業(yè)毛利率持續(xù)下行、利潤空間被極致壓縮的背景下，長期占用營運(yùn)資金、持續(xù)虧損的存量低效資產(chǎn)，直接侵蝕企業(yè)整體盈利、拉低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率。對房企而言，持續(xù)保留此類非核心資產(chǎn)，既無法創(chuàng)造有效收益，還會擠占主業(yè)投資額度、放大經(jīng)營不確定性。因此，通過資產(chǎn)出清、業(yè)務(wù)歸位重構(gòu)盈利體系，成為房企破局利潤困境的關(guān)鍵抓手。

圖源：越秀地產(chǎn)2025年年報

從經(jīng)營基本盤來看，越秀地產(chǎn)展現(xiàn)出極強(qiáng)的市場抗波動能力。2025年公司合同銷售額達(dá)1062.1億元，穩(wěn)居行業(yè)第九，成功守住千億銷售基本盤。在布局結(jié)構(gòu)上，核心城市深耕成效凸顯，六大核心城市銷售貢獻(xiàn)占比高達(dá)85.6%，一線城市銷售占比接近八成，高度集中的優(yōu)質(zhì)市場布局，讓企業(yè)有效規(guī)避了下沉市場的庫存與去化風(fēng)險，整體經(jīng)營韌性顯著優(yōu)于同行。

但亮眼的銷售規(guī)模并未轉(zhuǎn)化為匹配的利潤收益，行業(yè)性盈利下行壓力在財報中充分暴露。數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)毛利率從2024年的10.5%下滑至7.8%，首次跌入個位數(shù)區(qū)間；歸母凈利潤從10.4億元大幅縮水至0.6億元，同比大幅下滑94.7%，利潤大幅滑坡成為企業(yè)當(dāng)下最突出的經(jīng)營短板。由此，修復(fù)毛利率、壓降無效資產(chǎn)、改善盈利質(zhì)量，成為越秀地產(chǎn)2026年核心經(jīng)營突破口。

圖源：越秀地產(chǎn)2025年年報

針對行業(yè)深度分化格局與企業(yè)盈利承壓的現(xiàn)實，越秀地產(chǎn)董事長、執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)明確了周期判斷與轉(zhuǎn)型方向。其公開表示，房地產(chǎn)粗放擴(kuò)張時代已然落幕，行業(yè)普漲行情徹底終結(jié)，未來市場增量空間有限，結(jié)構(gòu)性機(jī)會僅集中在核心城市、核心地段的優(yōu)質(zhì)住宅項目，企業(yè)唯有持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、剝離低效經(jīng)營包袱、聚焦主業(yè)賽道，方能實現(xiàn)長期穩(wěn)健經(jīng)營。

基于對行業(yè)周期與自身短板的精準(zhǔn)判斷，越秀地產(chǎn)確立2026年“精益穩(wěn)業(yè)績、改革強(qiáng)能力、轉(zhuǎn)型促發(fā)展”的年度經(jīng)營主線，核心邏輯清晰明確：通過系統(tǒng)性梳理、出清低效存量資產(chǎn)，壓降無效資金占用、降低經(jīng)營包袱；通過集中資源深耕核心城市住宅主業(yè)，依托高毛利新項目修復(fù)盈利水平，穩(wěn)步推動企業(yè)經(jīng)營從“規(guī)模維穩(wěn)”向“質(zhì)量維穩(wěn)”深度轉(zhuǎn)型。

44.6億存量出清：剝離連年虧損資產(chǎn)，筑牢500億現(xiàn)金防火墻

2026年5月4日，越秀地產(chǎn)發(fā)布港股公告，宣布與控股股東越秀集團(tuán)旗下多家全資附屬公司訂立資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，集中處置五大類低效資產(chǎn)與非核心培育業(yè)務(wù)，涵蓋廣州南沙三大產(chǎn)業(yè)商辦物業(yè)、貴州畢節(jié)非核心區(qū)域酒店，以及全域康養(yǎng)業(yè)務(wù)。本次體系內(nèi)關(guān)聯(lián)交易，預(yù)計為公司帶來44.6億元凈現(xiàn)金流入，同步錄得除稅后收益1.08億元，交易落地將實現(xiàn)企業(yè)存量資產(chǎn)、財務(wù)結(jié)構(gòu)的雙重優(yōu)化。

圖源：越秀地產(chǎn)公告

本次出讓的核心資產(chǎn)，均為長期拖累企業(yè)運(yùn)營效率的存量項目。其中南沙國際金融中心、云谷產(chǎn)業(yè)園、智谷產(chǎn)業(yè)園三大產(chǎn)業(yè)及商辦物業(yè)，合計交易對價35.3億元，占本次交易總規(guī)模的八成，是本次資產(chǎn)出清的核心主體。不同于住宅開發(fā)快周轉(zhuǎn)、快回款的模式，這類大體量持有型商業(yè)、產(chǎn)業(yè)物業(yè)，具有投資體量巨大、建設(shè)周期長、資金沉淀極高、資產(chǎn)流動性弱的特征。

疊加近年全國商辦市場供應(yīng)過剩、租金持續(xù)回調(diào)、空置率居高不下的行業(yè)現(xiàn)狀，此類持有型物業(yè)盈利空間持續(xù)被壓縮。公開經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，2025年南沙國際金融中心兩家項目公司、云谷產(chǎn)業(yè)園項目公司均處于虧損狀態(tài)，長期持續(xù)占用企業(yè)營運(yùn)資金，壓低整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率與投資回報率，是拖累企業(yè)整體盈利的核心存量包袱。

除核心城市低效商辦資產(chǎn)外，非核心區(qū)域重資產(chǎn)、長周期培育型業(yè)務(wù)同步完成清退。位于貴州畢節(jié)的酒店項目，雖2025年營收大幅增長、虧損持續(xù)收窄，但已連續(xù)兩年未能實現(xiàn)盈利。該項目地處企業(yè)核心深耕圈層之外，管理半徑過長、與住宅開發(fā)主業(yè)無協(xié)同價值，資產(chǎn)利用率低、投入產(chǎn)出比失衡，是典型的低效非核心存量資產(chǎn)。

本次調(diào)整最具行業(yè)風(fēng)向標(biāo)意義的動作，是越秀地產(chǎn)全盤清盤退出深耕多年的康養(yǎng)賽道。早年樓市紅利期，康養(yǎng)賽道被視作房企轉(zhuǎn)型突破口，行業(yè)掀起扎堆入局、跑馬圈地的熱潮，呈現(xiàn)典型的野蠻擴(kuò)張態(tài)勢。但歷經(jīng)多年培育，康養(yǎng)行業(yè)重投入、長周期、慢回報的本質(zhì)徹底凸顯，與房企快周轉(zhuǎn)、穩(wěn)收益的核心經(jīng)營邏輯嚴(yán)重不適配。越秀地產(chǎn)雖已搭建完善康養(yǎng)產(chǎn)品線、覆蓋粵港澳大灣區(qū)、長三角兩大核心經(jīng)濟(jì)區(qū)、床位規(guī)模突破8000張，2025年康養(yǎng)業(yè)務(wù)營收同比增長43%、經(jīng)營邊際持續(xù)改善，但板塊仍處于虧損狀態(tài)，長期資金輸血壓力不減。此次全面退出，正式宣告房企跨界康養(yǎng)的粗放擴(kuò)張浪潮徹底落幕。

需要明確的是，本次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓并非企業(yè)經(jīng)營承壓下的折價甩賣，而是越秀集團(tuán)體系內(nèi)專業(yè)化業(yè)務(wù)歸位、資源優(yōu)化重組。所有出讓資產(chǎn)及業(yè)務(wù)均納入集團(tuán)專屬運(yùn)營平臺：康養(yǎng)業(yè)務(wù)劃轉(zhuǎn)至集團(tuán)專業(yè)健康產(chǎn)業(yè)平臺，產(chǎn)業(yè)園、酒店資產(chǎn)納入集團(tuán)整體產(chǎn)業(yè)布局，依托集團(tuán)更強(qiáng)的資金儲備、產(chǎn)業(yè)協(xié)同與資源整合能力實現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營，最大化釋放體系內(nèi)資產(chǎn)價值。

對越秀地產(chǎn)上市公司而言，本次交易實現(xiàn)了精準(zhǔn)減負(fù)、高效補(bǔ)血。本次回籠的44.6億元凈現(xiàn)金流中，4億元用于償還存量債務(wù)、優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，剩余40.6億元全部補(bǔ)充為日常營運(yùn)資金。交易落地后，公司在手現(xiàn)金突破500億元，持續(xù)維持房企綠檔財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步加厚流動性安全墊，為后續(xù)核心城市精準(zhǔn)投資、住宅主業(yè)深耕筑牢堅實財務(wù)底盤。

資源極致再聚焦：96.3%資金重倉核心城，高毛利土儲蓄力反轉(zhuǎn)

完成低效資產(chǎn)出清、存量經(jīng)營包袱剝離后，越秀地產(chǎn)徹底斬斷非主業(yè)拖累，將資金、人力、投資等核心資源全部聚焦住宅開發(fā)主業(yè)，通過核心城市精準(zhǔn)布局修復(fù)盈利結(jié)構(gòu)、對沖行業(yè)周期不確定性。針對毛利率修復(fù)的核心難題，林昭遠(yuǎn)提出清晰的破局路徑，堅持“以投促穩(wěn)”戰(zhàn)略，徹底摒棄粗放規(guī)模擴(kuò)張，聚焦項目質(zhì)量與盈利效率，依托核心城市高毛利新項目結(jié)轉(zhuǎn)、內(nèi)部降本增效、產(chǎn)品力迭代升級三大舉措，穩(wěn)步推動毛利率回歸合理區(qū)間，持續(xù)優(yōu)化整體盈利質(zhì)量。

投資端層面，越秀地產(chǎn)執(zhí)行極致的核心城市聚焦策略，不盲目撒網(wǎng)、不布局下沉市場，資源集中度行業(yè)領(lǐng)先。數(shù)據(jù)顯示，2025年公司96.3%的購地資金，全部投向北上廣深、杭州、成都六大核心高能級城市。2026年公司延續(xù)這一穩(wěn)健深耕策略，設(shè)置300億元年度權(quán)益投資預(yù)算，持續(xù)加碼核心城市優(yōu)質(zhì)稀缺土儲，持續(xù)優(yōu)化貨值結(jié)構(gòu)。

精準(zhǔn)的戰(zhàn)略布局，讓越秀地產(chǎn)在低迷的土地市場中逆勢突圍。2026年前4月行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)以272億元權(quán)益拿地金額、819億元全口徑新增貨值登頂行業(yè)榜首，遙遙領(lǐng)先多數(shù)同行。其中在粵港澳大灣區(qū)單一區(qū)域拿地額達(dá)236億元，穩(wěn)居區(qū)域龍頭，同時持續(xù)深耕上海、成都等高能級城市，優(yōu)質(zhì)土儲儲備規(guī)模和質(zhì)量，形成明顯的同業(yè)競爭優(yōu)勢。

高度集中的優(yōu)質(zhì)土儲結(jié)構(gòu)，成為企業(yè)穩(wěn)業(yè)績、修毛利的核心支撐。目前越秀地產(chǎn)可售優(yōu)質(zhì)貨值達(dá)2213億元，94%集中于一線及強(qiáng)二線核心城市，完全規(guī)避下沉市場的去化與價格風(fēng)險。盈利維度，2025年后公司新增核心城市項目毛利率穩(wěn)定在15%以上，大幅高于當(dāng)前7.8%的整體毛利率，后續(xù)隨著高毛利項目持續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)，企業(yè)盈利水平將進(jìn)入穩(wěn)步修復(fù)通道。

除此之外，越秀集團(tuán)獲取的廣州馬場地塊，作為核心城區(qū)稀缺優(yōu)質(zhì)地塊，市場普遍預(yù)期后續(xù)有望注入上市公司，進(jìn)一步拔高整體貨值質(zhì)量，成為穩(wěn)定企業(yè)毛利率、平滑業(yè)績波動的重要壓艙石。依托優(yōu)質(zhì)土儲儲備，公司持續(xù)錨定千億級銷售目標(biāo)，穩(wěn)固經(jīng)營基本盤。

行業(yè)范式大切換：康養(yǎng)野蠻生長落幕，房企終結(jié)粗放躺贏時代

越秀地產(chǎn)本輪“出清低效、聚焦主業(yè)、重倉核心”的雙向戰(zhàn)略調(diào)倉，并非單一企業(yè)的短期戰(zhàn)術(shù)調(diào)整，而是房地產(chǎn)行業(yè)范式迭代的真實縮影。歷經(jīng)多輪行業(yè)深度洗牌，樓市徹底告別盲目擴(kuò)張、跨界跟風(fēng)的野蠻生長階段，房企“大而全”的規(guī)模思維被全面淘汰，“精而優(yōu)、專而穩(wěn)”的精細(xì)化高質(zhì)量經(jīng)營邏輯成為行業(yè)主流。賽道精簡、資產(chǎn)提質(zhì)、風(fēng)險可控、主業(yè)深耕，已然成為頭部國有房企穿越周期、穩(wěn)健發(fā)展的核心準(zhǔn)則。

董事長林昭遠(yuǎn)2025年報告業(yè)務(wù)展望，圖源：越秀地產(chǎn)2025年年報

其中，康養(yǎng)賽道的進(jìn)退分化，是行業(yè)告別野蠻生長、走向理性精耕的最直觀縮影。樓市紅利周期內(nèi)，康養(yǎng)被視作房企轉(zhuǎn)型破局的熱門賽道，大批頭部房企不計成本、盲目入局跑馬圈地，完全忽視賽道重投入、長周期、慢回報的核心屬性。進(jìn)入行業(yè)調(diào)整期后，賽道經(jīng)營短板集中暴露，房企開啟集體退潮：越秀地產(chǎn)、華潤置地全面清退康養(yǎng)業(yè)務(wù)，萬科持續(xù)梳理處置存量康養(yǎng)項目，行業(yè)粗放擴(kuò)張熱潮徹底落幕。

當(dāng)前行業(yè)格局已然清晰：多數(shù)房企主動收縮長周期、低回報非核心賽道，壓降無效資金占用、聚焦主業(yè)提質(zhì)增效；少數(shù)具備產(chǎn)業(yè)與資金優(yōu)勢的企業(yè)精準(zhǔn)卡位優(yōu)質(zhì)細(xì)分領(lǐng)域。行業(yè)徹底告別同質(zhì)化跟風(fēng)擴(kuò)張，邁入嚴(yán)守能力邊界、精準(zhǔn)資源配置、專業(yè)化精細(xì)化運(yùn)營的全新階段，理性取舍、提質(zhì)控險成為行業(yè)新常態(tài)。

這套進(jìn)退有度的戰(zhàn)略調(diào)倉邏輯，也獲得了資本市場的正向認(rèn)可。大華繼顯2026年5月8日發(fā)布的最新研報指出，越秀地產(chǎn)出清低效資產(chǎn)、回籠優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流、聚焦住宅主業(yè)的系列舉措，有效優(yōu)化了企業(yè)資產(chǎn)組合與財務(wù)結(jié)構(gòu)，長期經(jīng)營價值持續(xù)釋放，因此將其目標(biāo)價上調(diào)14.3%至4.8港元，維持“買入”評級，印證了房企提質(zhì)瘦身、聚焦主業(yè)轉(zhuǎn)型路徑的正確性。

總之，樓市結(jié)構(gòu)性分化已是長期常態(tài)，行業(yè)增量紅利消退、存量競爭加劇，房企唯有主動取舍、提質(zhì)控險、深耕主業(yè)，才能在周期波動中實現(xiàn)穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展。