房企年報(bào)印證筑底信號(hào)：成交降幅收窄，行業(yè)步入止跌回穩(wěn)關(guān)鍵期

房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)了嗎？出險(xiǎn)房企真的扭虧為盈了嗎？有多少房企還在賺錢？

隨著2025年年報(bào)季的收官，真正的答案正藏在各家房企的年報(bào)中。新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者通過Wind數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2025年，歸母凈利潤(rùn)為正的房企僅約三成，多數(shù)房企仍然處于虧損當(dāng)中。

欣喜的是，多數(shù)出險(xiǎn)房企如金科股份、佳兆業(yè)、世茂集團(tuán)、旭輝地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等成功進(jìn)行了債務(wù)重組，實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈，但是這些房企盈利的原因是債務(wù)重組的收益而非真正來自經(jīng)營(yíng)面的改善，因此，出險(xiǎn)房企真正“上岸”仍待時(shí)日。

大浪淘沙。剔除債務(wù)重組帶來的影響，2025年，華潤(rùn)置地位居上市房企歸母凈利潤(rùn)排行榜首位，其靠“開發(fā)+收租”雙輪驅(qū)動(dòng)超越了中海地產(chǎn)，成為真正的“利潤(rùn)王”。而萬科虧損額達(dá)到885.6億元，是虧損最多的上市房企。

房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)了嗎？

市場(chǎng)還在下行嗎？是的，但是，正在筑底。

借用保利發(fā)展發(fā)布的《保利2025—2026年不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)白皮書》的一句話總結(jié)——市場(chǎng)進(jìn)入止跌回穩(wěn)關(guān)鍵期。

表現(xiàn)在兩個(gè)維度。從量上看，成交量在回升。2025年全國(guó)新建商品房銷售金額、房屋新開工面積、房地產(chǎn)開發(fā)到位資金同比降幅均收窄3—4個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)一二手房交易總量保持穩(wěn)定，成交面積同比基本持平。

房?jī)r(jià)企穩(wěn)了嗎？從價(jià)上看，跌幅在收窄。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，70城新房、二手房?jī)r(jià)環(huán)比降幅呈現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)。

這是作為“銷冠”，保利發(fā)展對(duì)于行業(yè)當(dāng)前發(fā)展趨勢(shì)的判定。

《保利2025—2026年不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)白皮書》截圖。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

再看曾經(jīng)的“帶頭大哥”萬科對(duì)于行業(yè)的判斷，觀點(diǎn)也基本趨于一致。萬科2025年年報(bào)在市場(chǎng)分析中著重闡述了以下四個(gè)維度：其一，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額下降，但降幅均收窄。其二，新開工和開發(fā)投資下降。其三，土地市場(chǎng)成交持續(xù)縮量。其四，政策持續(xù)釋放穩(wěn)定信號(hào)，從多個(gè)維度協(xié)同發(fā)力。總結(jié)來看，就是“市場(chǎng)下行，政策發(fā)力”。

在此背景下，從銷售端來看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售總額、銷售面積分別為32605.2億元、1.49億平方米，同比分別下降18.1%、24.3%；百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額為38.8%，較上年下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。

房企收入有多少？

從營(yíng)業(yè)收入來看，2025年突破2000億元的房企僅有3家，較2024年減少2家，分別為保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、萬科。

2025年，保利發(fā)展以3081億元營(yíng)業(yè)收入居行業(yè)首位，同比小幅下滑1.13%，也是唯一一家規(guī)模站上3000億元大關(guān)的上市房企；華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2814億元，同比微增0.91%，是頭部房企中為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入正增長(zhǎng)的企業(yè)；萬科以2334億元營(yíng)業(yè)收入位列第三，同比大幅下滑31.98%。

前三名以外，綠地控股、中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、碧桂園、招商蛇口、建發(fā)國(guó)際的營(yíng)收也超過了千億元，但均處于同比下滑的態(tài)勢(shì)。

同時(shí)，包括金地集團(tuán)、世茂集團(tuán)、金融街、中梁控股、龍光集團(tuán)、金科股份等在內(nèi)的上市房企營(yíng)收“腰斬”，降幅超過50%。這也反映出即便是頭部房企，在行業(yè)調(diào)整周期中面臨的經(jīng)營(yíng)壓力。

上市房企營(yíng)收TOP10。數(shù)據(jù)來源：Wind、企業(yè)公告

房企還能賺錢嗎？

按Wind行業(yè)分類，H股上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共計(jì)100家，26家歸母凈利潤(rùn)為正，實(shí)現(xiàn)盈利；A股76家，28家歸母凈利潤(rùn)為正，實(shí)現(xiàn)盈利。也就是說，只有約三成的房企在2025年實(shí)現(xiàn)了盈利。

綜合A股和港股上市的房企來看，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，歸母凈利潤(rùn)排名前三的為佳兆業(yè)集團(tuán)、金科股份和華潤(rùn)置地，但佳兆業(yè)、金科股份在2025年度扭虧為盈主要是債務(wù)重組產(chǎn)生的收益，剔除債務(wù)重組收益后均處于虧損。

從上市房企歸母凈利潤(rùn)排行榜TOP10來看，禹洲集團(tuán)、旭輝、世茂、遠(yuǎn)洋均是因?yàn)閭鶆?wù)重組帶來的收益從而實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)的正增長(zhǎng)，但這本質(zhì)上是“債務(wù)重組收益”帶來的會(huì)計(jì)調(diào)整，而非經(jīng)營(yíng)狀況的根本改善，業(yè)內(nèi)稱之為“紙面富貴”。

上市房企歸母凈利潤(rùn)排行榜TOP10。數(shù)據(jù)來源：Wind、企業(yè)公告

若剔除債務(wù)重組帶來的影響，那么，華潤(rùn)置地應(yīng)當(dāng)是2025年的“利潤(rùn)王”，歸母凈利潤(rùn)達(dá)到254.2億元，與2024年幾乎持平，其利潤(rùn)超五成的貢獻(xiàn)來源于商業(yè)收租等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，這也使華潤(rùn)整體的利潤(rùn)盤能夠在下行周期維持穩(wěn)定并且反超中海。

而歸母凈利潤(rùn)規(guī)模位居行業(yè)第二的為中海地產(chǎn)，2025年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)126.9億元，同比下降18.8%，僅僅是排名第一位的華潤(rùn)置地盈利規(guī)模的一半。由于開發(fā)業(yè)務(wù)承壓，第二曲線增長(zhǎng)乏力，中海地產(chǎn)連續(xù)三年歸母凈利潤(rùn)下滑，從2023年的256.1億元跌至2025年的126.9億元，毛利率也從2023年的20.32%跌到了15.51%，這也反映出頭部房企在行業(yè)下行中的盈利壓力。

與此同時(shí)，進(jìn)入歸母凈利潤(rùn)TOP10陣營(yíng)的還有港企，比如長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)和信和置業(yè)。其中，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)2025年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)108.47億港元，較上年度減少20.3%，由于前期購(gòu)入地價(jià)“便宜”，即便長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)打折跑量依然有較為充足的利潤(rùn)空間。而港資信和置業(yè)2025年歸母凈利潤(rùn)40.19億港元，同比減少8.7%，依靠的是老牌港企“銷售+收租”的多元盈利模式。

除了依然能夠盈利的房企外，多數(shù)房企仍然處于虧損的局面。比如，萬科2025年歸母凈虧損885.6億元，較2024年增加虧損390.8億元，兩年累計(jì)虧損近1380億元。

萬科在年報(bào)中將虧損歸結(jié)為四大原因——開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利大幅下滑、 大額資產(chǎn)與信用減值計(jì)提、 表外風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)處置虧損和 經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)核算拖累。其中，全年計(jì)提減值準(zhǔn)備是核心原因，合計(jì)計(jì)提 562.75億元 ，占凈虧損總額的63.35%。其中資產(chǎn)減值損失219.29億元，信用減值損失341.74億元，重點(diǎn)涉及高價(jià)項(xiàng)目存貨跌價(jià)及合作方應(yīng)收款壞賬。

此外，還有綠地控股、雅居樂、中國(guó)奧園、富力地產(chǎn)等房企的虧損額也超過百億元。

不過，在行業(yè)整體調(diào)整中，仍有少數(shù)房企實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)突圍。美的置業(yè)、城建發(fā)展、保利置業(yè)、首開股份、中國(guó)金茂、嘉里建設(shè)6家房企，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入與歸屬母公司凈利潤(rùn)雙重增長(zhǎng)，其中歸屬母公司凈利潤(rùn)增幅分別達(dá)到127.18%、56.55%、23.16%、18.62%、17.69%、16.09%，成為逆流而上的代表。

年報(bào)季的帷幕落下，數(shù)據(jù)背后折射出的不僅是房企的業(yè)績(jī)浮沉，更是整個(gè)行業(yè)在轉(zhuǎn)型陣痛中的真實(shí)縮影。對(duì)房企而言，“活下去”只是第一步，如何從“債務(wù)重組紅利”走向“經(jīng)營(yíng)造血能力”，如何從規(guī)模擴(kuò)張邁向高質(zhì)量發(fā)展，才是真正的考驗(yàn)。隨著政策端的持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)可期，但房企盈利的春天，仍需穿越漫長(zhǎng)的修復(fù)隧道，等待黎明的真正到來。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對(duì) 趙琳