樓市，覺(jué)醒了？

本文作者 | 遠(yuǎn)禾

數(shù)據(jù)支持 | 勾股大數(shù)據(jù)（www.gogudata.com）

樓市的拐點(diǎn)，似乎已經(jīng)出現(xiàn)了。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2026年3月末，全國(guó)商品房待售面積為78601萬(wàn)平方米，同比下降0.1%——

盡管幅度微弱，但這是該數(shù)據(jù)在連續(xù)52個(gè)月之后首次實(shí)現(xiàn)同比下降。

其中，待售3年以下的新建商品住房面積同比降幅達(dá)1.8%。

而與此同時(shí)，3月，四個(gè)一線城市北上廣深的新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比，全部止跌。

但，樓市的春天，真的到了嗎？

01

最近，上海濱江一個(gè)豪宅項(xiàng)目創(chuàng)下驚人紀(jì)錄：

18天之內(nèi)3次認(rèn)籌，一個(gè)月內(nèi)3次開(kāi)盤(pán)，最終累計(jì)銷(xiāo)售超過(guò)500套，銷(xiāo)售額狂破110億元。

與此同時(shí)，前灘一個(gè)風(fēng)貌別墅項(xiàng)目推出的12套合院，均價(jià)13.98萬(wàn)元/㎡，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)375%，68套洋房認(rèn)購(gòu)率超過(guò)250%。

整個(gè)3月，上海二手房成交量突破3.1萬(wàn)套，創(chuàng)近五年同期新高，二手住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.4%。

而與此同時(shí)，在兩千多公里外的鶴崗，卻是另一番景象。

3月，鶴崗全市的掛牌均價(jià)進(jìn)一步回落至約2105元/㎡，環(huán)比下跌3.79%，單價(jià)最低的二手房甚至只有745元/㎡，全市住房平均總價(jià)僅為19萬(wàn)元。

一套上海核心地段豪宅的價(jià)格，在鶴崗足夠買(mǎi)下一整個(gè)單元，甚至半條街！

如今的國(guó)內(nèi)樓市，或許不能用簡(jiǎn)單的“回暖”或者“低迷”來(lái)總結(jié)，而更像是更為劇烈的分化。

一二線城市與三四線城市之間、新房與二手房之間、核心區(qū)與遠(yuǎn)郊之間，行情都截然不同。

而這種差距，正在被不斷拉大。

放眼全國(guó)，一線城市商品住宅去化周期維持在12至15個(gè)月的合理區(qū)間，而部分三四線城市去化周期超過(guò)24個(gè)月，庫(kù)存壓力依然突出。

在這樣的背景下，一線城市二手住宅價(jià)格已經(jīng)全面回升，2026年前三個(gè)月，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比從持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%，二手住宅環(huán)比漲幅更達(dá)0.4%。

反觀眾多三四線城市，即便在政策層面已經(jīng)停止了新增住宅用地，新建商品住宅價(jià)格同比仍在大幅下降。

3月，全國(guó)百城中，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.34%，其中環(huán)比上漲的只有7個(gè)城市，另外91個(gè)仍在下跌。

部分三四線城市自本輪調(diào)整以來(lái)，累計(jì)房?jī)r(jià)跌幅已經(jīng)超過(guò)兩成。

無(wú)數(shù)普通人的資產(chǎn)，在這場(chǎng)分化中持續(xù)縮水。

很多人將這種分化歸咎于人口流向、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，但這只是表象——人口與產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)，本質(zhì)上是財(cái)富的聚集與逃離，是富人與普通人的選擇分野。

根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，上海常住人口已近2500萬(wàn)。

3月，上海還發(fā)布“滬七條”新政，大幅降低購(gòu)房門(mén)檻，疊加學(xué)區(qū)房旺季和積壓需求的釋放，市場(chǎng)也就迅速被點(diǎn)燃。

因此，真正支撐上海樓市的，是產(chǎn)業(yè)與人口持續(xù)流入帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力。

鶴崗的情況則截然相反。

在過(guò)去幾十年里，鶴崗經(jīng)歷了煤炭產(chǎn)業(yè)的衰退和人口的外流，常住人口從高峰期的百萬(wàn)級(jí)別持續(xù)收縮，年輕人外出求學(xué)、就業(yè)后很少回流。

雖然從2019年到2025年間，鶴崗商品房銷(xiāo)售面積從3.58萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至16.8萬(wàn)平方米，商品房均價(jià)也從3046元/㎡提升至3972元/㎡，顯示出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)并非全然沉寂，然而與全國(guó)市場(chǎng)的差距依然懸殊。

如今的房?jī)r(jià)，更多的是城市未來(lái)預(yù)期的折現(xiàn)。

當(dāng)人口與資本持續(xù)用腳投票，不同城市之間樓市的差距，便不可避免地越拉越大。

而樓市的這種分化，同樣也是過(guò)去幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一角。

02

如果將視線轉(zhuǎn)移到資本市場(chǎng)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，如今的資本市場(chǎng)，同樣也形成了嚴(yán)重的分化。

甚至某種程度上，已經(jīng)悄然完成了新一輪的財(cái)富再分配。

克而瑞對(duì)上海14個(gè)已披露認(rèn)籌客戶名單的豪宅項(xiàng)目進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，在3787組認(rèn)籌客戶中，上海本地客戶僅占20.1%，江浙籍客戶占36.4%，兩者合計(jì)僅五成。

圖源：克而瑞

剩下的近五成客戶，清一色是長(zhǎng)三角乃至全國(guó)最頂尖的富裕人群——企業(yè)家、金融高管、上市公司股東、互聯(lián)網(wǎng)新貴。

這些人手握巨額資本，既能在樓市中豪擲千金，也能在股市中精準(zhǔn)套利，以錢(qián)生錢(qián)，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的滾雪球式增長(zhǎng)。

在AI崛起的背景下，整個(gè)2025年，有色金屬、通信、計(jì)算機(jī)、電子等行業(yè)漲幅居前，部分細(xì)分領(lǐng)域漲幅超100%。

然而，食品飲料、煤炭、美容護(hù)理等傳統(tǒng)消費(fèi)行業(yè)受消費(fèi)低迷影響，全年下跌，其中食品飲料行業(yè)跌幅約9.15%。

細(xì)分到個(gè)股漲跌，差距則更為明顯。

踩中熱點(diǎn)的，資產(chǎn)可能短短幾個(gè)月翻倍，甚至好幾倍。

高位接盤(pán)的，資產(chǎn)可能又大幅縮水。

同樣的市場(chǎng)，同樣的年份，有人在賺錢(qián)，有人在踩坑，而這還只是看得見(jiàn)的差距。

真正被忽略的，是那些從一開(kāi)始就沒(méi)有機(jī)會(huì)進(jìn)入這個(gè)游戲的人。

胡潤(rùn)2026年發(fā)布的報(bào)告顯示，受訪的中國(guó)高凈值人群平均家庭總資產(chǎn)高達(dá)6100萬(wàn)元，平均可投資資產(chǎn)2300萬(wàn)元。

對(duì)于這些人來(lái)說(shuō)，他們既有雄厚的資金，又有承受市場(chǎng)波動(dòng)的底氣。

但數(shù)以億計(jì)的普通人，大多數(shù)因?yàn)槿狈τ噱X(qián)，根本不曾入市。

少數(shù)入市的，也往往是在市場(chǎng)最高點(diǎn)被情緒裹挾沖進(jìn)去，又在低谷時(shí)被恐懼驅(qū)使割肉出來(lái)。

A股市場(chǎng)中，主力資金與ETF資金同步大幅撤退，散戶與杠桿資金逆勢(shì)接盤(pán)的情況，已經(jīng)重復(fù)上演了太多次。

過(guò)去兩年間，來(lái)自股市資產(chǎn)通脹的財(cái)富增長(zhǎng)，支撐著高收入群體的消費(fèi)擴(kuò)張。

而低收入家庭則仍舊面臨著收入壓力，缺乏實(shí)際的財(cái)富增長(zhǎng)。

樓市里的分化是看得見(jiàn)的，股市里的分化是看不見(jiàn)的，但在持續(xù)的分化之下，財(cái)富也有了不同的流向。

這種財(cái)富的流向，最終也體現(xiàn)在了消費(fèi)上——高端消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，基礎(chǔ)消費(fèi)仍舊低迷。

相比樓市的回暖與低迷，股市的暴漲與暴跌，生活里還有更多值得關(guān)注的數(shù)字。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止2024年年底，中國(guó)的靈活就業(yè)人員已經(jīng)達(dá)到了驚人的2.4億人，差不多占了就業(yè)人口的三分之一，到現(xiàn)在，這個(gè)人數(shù)或許已經(jīng)達(dá)到了2.8億人。

這個(gè)數(shù)字背后，是外賣(mài)騎手、網(wǎng)約車(chē)司機(jī)、快遞員，以及無(wú)數(shù)沒(méi)有固定工作、靠零活謀生的人。

他們中的絕大多數(shù)人，和樓市無(wú)關(guān)，和股市也無(wú)關(guān)，卻被AI浪潮裹挾。

根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，外賣(mài)騎手的規(guī)模已突破1300萬(wàn)人，而制造業(yè)一線崗位在過(guò)去五年間減少了約1800萬(wàn)個(gè)。

當(dāng)AI浪潮開(kāi)始替代越來(lái)越多的標(biāo)準(zhǔn)化崗位，靈活就業(yè)領(lǐng)域的容量也在趨于飽和。

四川一份關(guān)于新就業(yè)形態(tài)的調(diào)研報(bào)告指出，無(wú)人業(yè)態(tài)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化崗位的替代效應(yīng)正在顯現(xiàn)，新就業(yè)形態(tài)作為就業(yè)蓄水池的功能已經(jīng)有所弱化。

那些沒(méi)有資本、沒(méi)有核心技能、沒(méi)有社會(huì)關(guān)系的普通勞動(dòng)者，已經(jīng)成為AI浪潮中最沉默的受害者。

2026年《政府工作報(bào)告》提出“做好新就業(yè)群體服務(wù)管理，制定實(shí)施城鄉(xiāng)居民增收計(jì)劃”，這句話的背后，是無(wú)數(shù)普通人的生存困境，更是對(duì)財(cái)富分化加劇的回應(yīng)。

增加居民收入、改善收入分配結(jié)構(gòu)，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下有著更為重要的意義。

經(jīng)濟(jì)的分化也許在某種程度上難以完全避免，但這正是社會(huì)需要關(guān)懷和保護(hù)的那一部分。

最富裕的那群人過(guò)得有多好，從來(lái)不是衡量社會(huì)進(jìn)步的標(biāo)準(zhǔn)；最普通的勞動(dòng)者能否被看見(jiàn)，被善待，能否有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)財(cái)富積累，才是每個(gè)城市運(yùn)轉(zhuǎn)背后，真正的力量。

03

尾聲

回到最初的問(wèn)題：樓市的春天來(lái)了嗎？

來(lái)了，對(duì)那些手握資本、搶占核心資產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，春天早已如期而至，數(shù)據(jù)的拐點(diǎn)、核心城市的復(fù)蘇，都是他們財(cái)富增值的注腳；

房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟理性，房產(chǎn)回歸居住本質(zhì)，這句話，也只適用于那些無(wú)需為一套房奔波的人。

但放眼社會(huì)上的許多普通人，他們或許還困在寒冬里——買(mǎi)不起核心城市的房，跟不上資本市場(chǎng)的節(jié)奏，被AI浪潮擠壓生存空間，收入增長(zhǎng)乏力。

而一個(gè)真正的春天，不應(yīng)該只屬于豪宅里的少數(shù)人。（全文完）

▍往期回顧

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