超91億！北京一天三宗宅地落槌，華潤攬得兩宗、金茂落子東壩

4月30日，北京土地市場迎來一場土拍盛宴。三宗宅地總起始價91.58億元。今年以來，一天出讓3宗住宅用地的現象在北京并不多見。

最終，東壩地塊微溢價成交，北七家及萬泉寺地塊底價成交。3宗宅地共成交約91.60億元。

具體來看，華潤置地以57.71億元底價摘得豐臺萬泉寺地塊，扣除無償代建，樓面價約為6.23萬元/平方米；中國金茂以20.98億元競得朝陽東壩地塊，折合樓面價4.11萬元/平方米，溢價率0.1%；華潤置地+未來科學城聯合體以12.91億元底價拿下昌平平西府地塊，折合樓面價2萬元/平方米。

中國金茂21億微溢價競得東壩地塊

本次唯一溢價成交的地塊是朝陽區東壩鄉單店區域平房區城中村改造項目1105-01地塊，土地面積約2.56公頃，規劃建筑面積約5.11萬平方米，容積率僅為2.0，建筑控高45米（局部60米），綠地率為30%。

共有2家房企報名線上競價，包括建發地產、中國金茂。但最終，建發地產并未出現在現場競價，以線上中國金茂報價20.981億元成交，樓面價4.11萬元/平方米，溢價率0.1%。

這是朝陽區2026年首宗進入出讓程序的住宅用地。地塊位于東壩老片區，生活配套成熟，但距離在建的地鐵3號線站點有一定距離，軌交通勤依賴接駁。其2.0的容積率在朝陽核心區具備優勢，預計產品將主打剛需和剛改戶型。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，當前東壩板塊存量競爭較為激烈，京投發展北熙區一、二期仍有部分在售房源、三期剛剛入市，參考北熙區之前7.9萬元/平方米的成交均價，該地塊在定價上有一定空間。從市場趨勢看，近年來新房在產品力上持續提升，更貼合“好房子”標準，同時在價格上也往往具備優勢，這也進一步推動了購房者“買新不買舊”的傾向，為本項目的后續去化提供了潛在支撐。

華潤置地聯合體約13億摘北七家地塊

值得關注的是，昌平區北七家鎮平西府土地一級開發項目CP01-1203-0002地塊，被市場猜測將作為“北清橡樹灣”二期開發。

該地塊土地面積約3.59公頃，規劃建筑面積約6.46萬平方米，容積率為1.8，限高60米，起始價為12.91億元，華潤置地+未來科學城聯合體以底價摘得，折合樓面價2萬元/平方米。與北清橡樹灣于2022年5月成交的土地價格相比，該地塊的樓面價降了1.5萬元/平方米。

張凱認為，平西府地塊體現了“減量提質”的供應思路。該地塊位于北五環至六環間，在此前規劃中，該地塊包含部分商業與公建，目前已被剝離，容積率從最初規劃的2.5大幅調降至1.8，在建筑高度不變的前提下，容積率的降低使樓棟排布更加疏朗，更利于打造低密宜居社區。

從需求端來看，平西府板塊能直接承接海淀北以及昌平南的高薪碼農群體，雖然距離地鐵8號線平西府站略遠，但周邊首開LONG街、積水潭醫院等成熟生活配套，使其具有極強的職住平衡屬性。

華潤置地近58億獨攬今年總價最高地塊

作為北京今年以來總價最高的宅地，豐臺區萬泉寺村棚戶區改造土地開發項目FT00-0613-0007地塊備受關注。其坐落于西南二環至三環間，該地塊土地面積約3.95公頃，地上建筑面積約9.87萬平方米，容積率為2.5，建筑控高80米（局部高點不超過90米），起始價57.71億元，最終由華潤置地以底價摘得。

該地塊相鄰的約17公頃河道、綠地等生態空間，由競得人按不低于2200元/平方米的標準無償代建。扣除代建后，樓面價約為6.23萬元/平方米。

值得關注的是，地塊形狀不規則且非正南北朝向，未來樓棟排布將面臨面寬限制；同時，地塊內部兩處不可移動文物的原址保留要求，也對開發商綜合能力提出了更高的要求。

張凱表示，憑借麗澤商務區的輻射效應，以及鄰近地鐵14號線與16號線換乘站的交通條件，地塊稀缺性突出，而且周邊配套逐漸完善。與中海麗金府相比，該地塊容積率也從2.8調至2.5，為產品設計提供了更高的靈活性，同時未設銷售指導價，也為后續的產品創新提供了更多可能。

不過，未來入市后，項目需要直面中海麗金府、中海麗澤叁號院等現有樓盤的競爭壓力。當前，中海麗金府去化率尚不足20%，麗澤叁號院去化率也僅維持在30%左右。盡管麗澤板塊的成熟度與遠期價值仍值得期待，但當前市場環境下，區域庫存去化壓力依然明顯。

總體來看，張凱認為，本次3宗地塊集中出讓，顯現出北京土地市場“分化加劇、理性聚焦”的主線。豐臺萬泉寺核心地塊雖條件優越，但高總價、高配建門檻使其僅獲一家房企參與報價，最終底價成交，印證了當前房企對核心資產也需“精打細算”；昌平平西府地塊通過“減量提質”精準適配北部職住需求，實現高性價比供應；朝陽東壩地塊則為成熟板塊注入新房供給。由此可見，在國企主導、理性聚焦的背景下，北京樓市正從“量”的擴張轉向“質”與“效”的精細化競爭。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 穆祥桐