先收后換，二手房買賣有了新選擇

日前，上海市首例“住房收購置換”項目在靜安區正式簽約落地。居民施先生作為首例申請人，分別與靜安區保障房公司簽訂存量房收購合同、與新建商品房項目開發企業簽訂買賣合同，一次性完成了從房源收儲、居民置換到保租房籌措的全流程。這標志著上海在市場化盤活存量住房、高效籌措保障性租賃住房領域實現突破性進展。

　　對于許多生活在中心城區的上海市民來說，改善住房條件的最大堵點往往不是換房意愿不足，而是舊房難以快速變現。靜安區此次推出的“住房收購置換”模式，精準切中了這一問題。這一模式在“政府引導、國企實施、市場運作”原則指導下，由靜安區保障房公司作為實施主體，收購區內產權清晰、總價適宜的成套小戶型存量住房。

　　上海市靜安區房管局副局長何智勇介紹，收購標準明確為：總價在400萬元以下，建筑面積在70平方米以下，原則上位于軌道交通站點3公里范圍內，靠近產業園區及核心商圈的存量房屋。此類房源具備轉化為保租房的基本條件。

　　具體操作上，有住房改善需求的居民可先鎖定靜安區內新建商品房意向房源及購買條件，再向靜安區保障房公司提交舊房收購申請，公司依據規范的評估流程，與居民達成一致后對存量住房實施收購，并向居民發放“房票”憑證，專款用于置換區內新建商品房。老房收購后，以專款專用“房票”結算，形成“舊房收購—新房購置”的閉環。

　　何智勇表示，評估價格以同小區、同地段房屋的市場成交價為基礎，經專業評估機構評定，并報請國資監管部門備案后，最終通過雙方協商確認成交價格，核心原則仍以市場價格為基準。與居民自行開展市場交易相比，該模式為居民提供了額外的房屋處置選擇渠道，且無需支付中介服務費用。同時，嚴格堅持“政府引導、居民自愿”原則，居民如對評估價格不滿意可選擇不出售，充分尊重居民自主意愿。

　　保利置業上海公司營銷管理部總監黃幸介紹，自靜安區“住房收購置換”政策公布后，旗下相關商品房項目的咨詢電話數量顯著增加，公司將提供一定程度的優惠與補貼，打通置換鏈條。

　　業內人士表示，這一模式的落地，絕非簡單的“政府收舊房、居民買新房”，其背后蘊含著多重積極意義。

　　對于居民而言，這是一條省心省力的住房改善捷徑。保利置業上海公司總經理陳吉認為，這不僅是一項交易機制的創新，更是一項有溫度、有力度的民生工程，有助于將居民手中沉淀的老房子轉化為“可流動的資產”。

　　對于保租房籌措而言，該模式是一條快速高效的增量渠道。“十五五”期間，靜安區計劃新增供應保租房約1.3萬套（間）。作為上海中心城區，靜安區土地資源緊張，傳統的新建和改建模式已難以完全滿足保租房增量需求，通過“住房收購置換”這一模式，能顯著改善當前的房源緊張情況。

　　上海市靜安區閘北保障房公司執行董事蔣燕介紹，通過該模式完成收購后，公司將向靜安區房管局申請對該房源的保租房性質進行認定，經統一標準化改造提升后納入區級保租房管理體系，以低于同地段市場租金的標準，定向保障新市民、青年人等群體居住需求。

　　對于房地產市場而言，這一模式有效激活了置換鏈條。上海中原地產市場分析師盧文曦分析，國企通過收購快速擴充保租房市場供給，省去了新建項目時間；對于出售二手房的業主來說，這一模式也契合了他們快速實現居住條件改善的需求。

　　今年2月份，上海已明確將靜安區、徐匯區、浦東新區列為收購二手住房用于保障性租賃住房的首批試點區域。靜安區首單完成，讓這一創新模式從政策設計走向實際落地。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進預計，后續試點推進節奏將進一步加快，相關模式有望在更多區域推廣。

　　不過，從實際推進條件來看，挑戰同樣存在。雖然這一模式能有效支持擴充保租房供給，但資金成本偏高是影響收購工作開展的重要因素之一。嚴躍進表示，這一模式可能面臨資金可持續性壓力、估值公允性與道德風險防范、后續運營效率等問題的挑戰，還有待進一步優化。

　　“住房問題一頭連著民生福祉，一頭系著城市發展。此次啟動收購二手住房轉化保租房試點，是推進住房保障體系創新的關鍵一步。下一步，靜安區將以首例簽約為契機，持續優化政策設計、細化操作流程、擴大政策覆蓋面，讓更多群眾受惠。”上海市靜安區副區長施煜說。

來源：經濟日報