恒大處置明朗、房企化債提速，樓市真要觸底了？

4月23日，兩則消息同日出現(xiàn)，看似無關(guān)，實(shí)則指向同一個(gè)問題：樓市的底部是否正在形成？

一則來自香港監(jiān)管機(jī)構(gòu)——普華永道因恒大財(cái)務(wù)造假案被罰3.1億港元，并預(yù)留10億港元賠償少數(shù)股東； 另一則來自高盛——預(yù)計(jì)上海和深圳樓市將于2026年底觸底復(fù)蘇，領(lǐng)先其他城市6至24個(gè)月。

就在前一日，摩根大通也稱中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)過五年的調(diào)整期后可能正處于轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 恒大的崩塌曾是本輪樓市下行最劇烈的震源。

如今，許家印當(dāng)庭認(rèn)罪、普華永道達(dá)成和解、出險(xiǎn)房企債務(wù)重組大面積推進(jìn)——風(fēng)險(xiǎn)處置正在走向明朗。

但明朗不等于塵埃落定。樓市是否真的正站在觸底復(fù)蘇的門檻上？我們?nèi)孕枰粋€(gè)審慎的答案。

01出險(xiǎn)房企最混沌的階段已經(jīng)過去

恒大事件遠(yuǎn)未終結(jié)，但它的處置路徑已變得清晰可循。

目前四大條線均處于“下半場”：清盤程序仍在進(jìn)行，許家印一審認(rèn)罪但尚未宣判，普華永道在不承認(rèn)法律責(zé)任的前提下達(dá)成和解賠償，全球資產(chǎn)追索仍在跨國推進(jìn)。

匯生國際資本總裁黃立沖指出：“只有等到中國恒大正式退市、清盤人處理完全部資產(chǎn)并完成債權(quán)人分配后，恒大事件才算真正走向終結(jié)。”

然而，“未終結(jié)”不等于“不明朗”。

香港證監(jiān)會(huì)行政總裁梁鳳儀明確表示，這是首次有倒閉公司的核數(shù)師向受損股東作出賠償，傳遞了明確的監(jiān)管信號(hào)。普華永道6個(gè)月執(zhí)業(yè)限制也說明，監(jiān)管對中介機(jī)構(gòu)的追責(zé)正在落地。

市場對恒大風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期，正從“無法估量的黑洞”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱深A(yù)期的逐步消化”。

更重要的是，恒大并非孤例。出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組正在大面積推進(jìn)。

2025年年報(bào)顯示，碧桂園、旭輝、佳兆業(yè)、遠(yuǎn)洋四家房企在債務(wù)重組推動(dòng)下扭虧為盈；華夏幸福2192億元金融債務(wù)中，重組覆蓋率已超87%。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水提醒：“債務(wù)重組收益主要來自會(huì)計(jì)處理，不等于經(jīng)營修復(fù)。”富力續(xù)虧166億、萬科虧損擴(kuò)大近八成，說明從“債務(wù)重組成功”到“經(jīng)營真正回正”仍有距離。

但毋庸置疑，債務(wù)包袱持續(xù)減輕，本身就是扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期的關(guān)鍵一步。中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓判斷，房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解已逐步進(jìn)入尾聲。

供給端的最大不確定性正在收斂——這是樓市可能觸底的必要前提，但還不是充分條件。

02數(shù)據(jù)回暖與投行預(yù)言印證觸底信號(hào)

風(fēng)險(xiǎn)出清為需求修復(fù)創(chuàng)造了空間，而市場數(shù)據(jù)也正在給出積極回應(yīng)。

3月，全國重點(diǎn)20城二手房成交面積環(huán)比增長117%、同比增長6%，創(chuàng)近一年新高。深圳二手住宅網(wǎng)簽突破5000套，環(huán)比上升116%。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比由持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%，二手住宅價(jià)格環(huán)比由下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.4%。 最關(guān)鍵的信號(hào)是庫存變化。

截至3月末，全國商品房待售面積同比下降0.1%——這是連續(xù)51個(gè)月同比正增長后的首次下降。

浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬指出，“待售3年以下新建商品住房面積同比降幅達(dá)1.8%，表明2022年以來累積的新增庫存正被逐步消化。”

去庫存初見成效，意味著供需關(guān)系正在向有利于價(jià)格穩(wěn)定的方向傾斜。

正是在這一背景下，高盛發(fā)布報(bào)告，預(yù)計(jì)上海和深圳樓市將于2026年底觸底，復(fù)蘇節(jié)奏較其他城市提前6至24個(gè)月，到2028年底滬深房價(jià)累計(jì)上漲15%。

高盛的邏輯建立在土地投資效率提高、國企開發(fā)商現(xiàn)金利潤率改善的基礎(chǔ)之上，與當(dāng)前一線城市的數(shù)據(jù)回暖形成邏輯閉環(huán)。

但復(fù)蘇的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，4月全國商品房銷售面積較3月出現(xiàn)較明顯回落，前4個(gè)月開發(fā)投資同比下降6.2%。

東方金誠首席宏觀分析師王青評(píng)價(jià)“回升力度有所減弱”。 成交量回暖、價(jià)格止跌、庫存首降——這些是觸底的先行信號(hào)，與高盛的預(yù)判方向一致。

但數(shù)據(jù)波動(dòng)提示人們，復(fù)蘇尚在“萌芽”階段，需要更多月份的確認(rèn)。

03樓市全面復(fù)蘇還要跨越三道坎

從風(fēng)險(xiǎn)出清到數(shù)據(jù)回暖，再到真正的全面復(fù)蘇，中間還隔著三道坎。

第一道坎是復(fù)蘇的非均衡性。

高盛之所以將滬深列為“領(lǐng)漲者”而非全國范圍，本身就說明復(fù)蘇不會(huì)是同步的。

3月北京二手房成交創(chuàng)近15個(gè)月新高，上海創(chuàng)近5年新高，而多數(shù)三四線城市成交仍顯低迷。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前京滬帶看量活躍，3月上海帶看量較1月漲近三成，但三四線城市的去化周期普遍仍在20個(gè)月以上。

第二道坎是從銷售端到投資端的傳導(dǎo)梗阻。

新房開工面積降幅仍在擴(kuò)大，房企拿地意愿尚未恢復(fù)。即使債務(wù)重組成功的企業(yè)，也仍以保交付和償債為首要任務(wù)，而非擴(kuò)張。

這意味著樓市的自我造血能力尚未完全恢復(fù)。

第三道坎是居民收入預(yù)期與信心的修復(fù)。

房價(jià)企穩(wěn)的前提是有人接盤，而接盤能力取決于收入預(yù)期。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)仍面臨有效需求不足的問題，購房者“不敢買、不愿買”的心理尚未根本扭轉(zhuǎn)。

中銀證券預(yù)判，2026年可能呈現(xiàn)兩個(gè)拐點(diǎn)：一季度末的政策拐點(diǎn)與四季度的基本面拐點(diǎn)。

這與高盛的“年底觸底”判斷大致吻合。

但正如東方金誠王青所言，后期走勢需要進(jìn)一步觀察。

樓市復(fù)蘇的種子已經(jīng)播下——風(fēng)險(xiǎn)明朗化、庫存首降、一線城市量價(jià)回暖——但它能否在2026年剩下的時(shí)間里破土而出，取決于后續(xù)政策的持續(xù)發(fā)力、宏觀經(jīng)濟(jì)的支撐力度，以及最重要的，購房者信心的實(shí)質(zhì)性回歸。

可以謹(jǐn)慎地說：最壞的時(shí)候已經(jīng)過去，但走出底部的過程，仍需要時(shí)間與耐心的雙重驗(yàn)證。