河南
現(xiàn)在的樓市又到了很多人都看不懂、看不清的時候。
最近有幾件關(guān)于樓市的新聞被全網(wǎng)刷屏。
第一件事就是蟄伏了很多年的潘石屹突然復(fù)蘇了，并且寫了堪稱重磅的文章，反思房地產(chǎn)這幾十年，直陳過去的樓市整體就是XXXX。
從一個經(jīng)歷了完整樓市周期的地產(chǎn)老總的角度來說，這個穿透樓市幾十年發(fā)展周期之后的總結(jié)，真的是又狠又不留情面。
罵他的人很多，說他對的人也很多。但不管他說的對還是錯，他確實是穿透了周期得到了善終的人。曾經(jīng)我們都認為這個人會是萬科、會是郁亮，但可惜不是。
如今事后回看，潘石屹最應(yīng)該感謝的地方，是1990年代的海南。因為那是國內(nèi)樓市第一次全面垮塌的地方。
從慘烈程度來說，那一次比今天慘多了，但因為局限在海南一地，所以影響是可控的。
當(dāng)時，潘石屹就在海南做地產(chǎn)，所以他完整的經(jīng)歷了那個過程，這個過程也應(yīng)該在他骨子里刻下了深深的痕跡。
也許，正是這個刻痕，讓他在樓市狂飆的前夜，退縮了！
問題是，潘石屹的這種事后總結(jié)，對現(xiàn)狀并無助益，坊間似乎對他也并不買賬。那篇對樓市的反思文章，也已經(jīng)沒了。
第二件事，是深圳搶房，因為客戶太多，被保安噴了辣椒水驅(qū)趕。
這件事和潘石屹反思地產(chǎn)一樣，本身就自帶流量基因。深圳、搶房、辣椒水驅(qū)趕，恍惚間仿佛又回到了2021年前。
這張圖是真的，人多是真的， 搶房也是真的，噴辣椒水也是真的。
但這一切都是既定的結(jié)果。我們要問的是，為何如此？是什么帶來了這樣的結(jié)果。
因為開發(fā)商在借勢出貨。借的什么勢？就是所有人、所有媒體都在說樓市已經(jīng)回暖的勢。
怎么借呢？打折，往骨折打。
然后我們就看到了幾個數(shù)據(jù)：
1、項目第一次開盤是2025年7月，備案價6.46萬元/平，一直到今年4月，去化率不到15%。很慘！
2、2026年4月，新的備案價降到了4.47萬/平，開發(fā)商依然嫌高，又打了85-87折的折扣，最終賣價3.8萬起。一年不到一平便宜了2萬多。很舍得！
3、用65㎡的戶型為例，備案總價約為290萬元，打折后總價為250萬元左右，單價只有3.8萬，并且?guī)аb修。很誘人！
4、對面小區(qū)二手房每平方米5萬元，便宜了1萬多。很有性價比！
這件事再次告訴了我們那個真理，沒有賣不掉的房子，只有沒降到位的價格。
但是，當(dāng)我們拋開這些擾亂市場的信息，單從成交數(shù)據(jù)來看，二手房成交數(shù)據(jù)確實漲了。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.4%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。
嗯，是漲了！但這里面有一個問題，就是這是環(huán)比數(shù)據(jù)。環(huán)比比的是什么呢？就是三月份比的二月份的數(shù)據(jù)。
換句話說，就是三月份比二月份整體房價漲了0.4%。
但環(huán)比數(shù)據(jù)是沒有價值的。
這是去年3月的房價表，你會發(fā)現(xiàn)從環(huán)比角度看，去年和今年基本沒什么區(qū)別，今年漲了這么多，其實去年也在漲。
所以，環(huán)比說明不了什么，同比才有價值。
我們看同比。3月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降7.4%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降8.3%、6.2%、8.1%和7.0%。
這個同比降幅，甚至超過了2025年對比2024年的降幅。
二手房如此，那新房呢？
再看新房 同比，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.2%，降幅與上月相同。其中，上海上漲3.7%，北京、廣州和深圳分別下降2.1%、4.7%和5.5%。
這里面新房同比漲價的只有上海，漲了3.7%。我們又查了去年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)2025年3月同比2024年3月其實漲的更多，漲了5.7%。
所以，好像新房也一般。
正好前幾天，直接關(guān)聯(lián)到居民房貸增量的中長期貸款數(shù)據(jù)也出來了，我趕緊査了一下，2953億。其實單看這個數(shù)據(jù)也是沒有意義的，也要對比著看。
對比過去5年的3月份居民中長期貸款數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)其實今年好像也一般。至少和去年差距還挺大的。
不要扯什么今年提前還貸的人比去年多，今年2月份提前還貸的數(shù)據(jù)是比去年多了700億，就算是3月份繼續(xù)維持著這個額度，那也填不上今年比去年少的這2244億的差額。
回溯過去5年，你會發(fā)現(xiàn)其實年年都有小陽春。并且沒有哪一年的小陽春的熱度會高過口罩剛解封后的2023年3月，我當(dāng)時正在深圳和廣州調(diào)研，我親眼見到廣州樓市熱到一個項目半個月漲價4000多，弄得我都差點信樓市又起來了。
但到了2023年4月后半月 和5月份后，一切卻突然戛然而止了，沒有預(yù)料，也毫無征兆。
從那一次之后，我開始讓自己延遲相信，一切都讓子彈再多飛一會，然后你會發(fā)現(xiàn)在很多時候，你只要安靜等待，啥都不用做，時間就會自己帶給你答案的。
這一次也一樣，謹慎樂觀、持續(xù)觀察，可能很快答案就出現(xiàn)了！
THE END
來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）
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