誰(shuí)，是下一個(gè)曲江？

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向前看，別回頭……

2011年，趙本山最后一次登上春晚，表演小品《同桌的你》，時(shí)間已過(guò)去15年，本山大叔不上春晚后，我們又認(rèn)識(shí)了岳云鵬，沈騰，劉謙，雖然懷念，但馬照跑，舞照跳，年照過(guò)。

上周，西安“十五五”規(guī)劃中明確，曲江新區(qū)深化改革，逐步轉(zhuǎn)型為市級(jí)文旅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，社會(huì)管理事務(wù)移交行政區(qū)管理，不少人心里的曲江時(shí)代結(jié)束了。

西安不止有曲江，還有高新，未央，經(jīng)開(kāi)，浐灞，但大家還是會(huì)關(guān)心，誰(shuí)是下一個(gè)曲江？

認(rèn)識(shí)曲江

一直以來(lái)，什么是曲江是有不同理解的，這里是老西安人眼里過(guò)去的空地，是外地人眼里的旅游目的，是陜西人眼里的富人區(qū)。

大家認(rèn)可曲江，本質(zhì)上是西安處處高密度韭菜樓的現(xiàn)狀下，曲江低密，綠意，舒適的生活環(huán)境，形成的反差。

這里是多數(shù)人理想中西安的樣子，公園里的房子，景區(qū)旁的家，仿佛真處在大唐盛世。

但曲江的內(nèi)核，更是曲江模式，即文旅故事+城市配套+土地開(kāi)發(fā)。

文旅故事包括：大雁塔、北廣場(chǎng)、南湖、寒窯遺址、芙蓉園、大唐不夜城等；

城市配套包含：大劇院、音樂(lè)廳、美術(shù)館、電影院、大悅城、威斯汀，凱悅酒店等；

土地開(kāi)發(fā)包括：中海、金地、萬(wàn)眾、華僑城、雅居樂(lè)、曲江公館、鳳凰池、紫汀苑等高端社區(qū)；

三者相輔相成，文旅包裝帶來(lái)低密，宜居環(huán)境，城市配套聚集人氣，資金，最終通過(guò)土地，房?jī)r(jià)變現(xiàn)。

在2003年，西安到處大農(nóng)村的時(shí)代，曲江的城市開(kāi)發(fā)模版，是非常領(lǐng)先先的，一舉奠定了如今曲江一期的城區(qū)基底。

如今，23年過(guò)去了，像這樣的城區(qū)也只有一個(gè)曲江，雖然節(jié)假日堵車(chē)，出門(mén)難，如今公園維護(hù)差，被吐槽，但曲江依舊是獨(dú)一無(wú)二的曲江。

一眼望去，有著高低錯(cuò)落的城市天際線，有著西安頭部的城區(qū)綠化，有著人人向往的宜居環(huán)境，應(yīng)了那句口頭禪。

老款A(yù)8也是A8，雖然年代遠(yuǎn)，但它的設(shè)計(jì)放在今天依然不過(guò)時(shí)！

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復(fù)制曲江

曲江的城市開(kāi)發(fā)模式成功后，所有人的目標(biāo)和愿望一直，就是復(fù)制，再造曲江，誰(shuí)是下一個(gè)曲江，從不是新話題。

壹

曲江二期也是曲江

大家最熟悉的就是曲江二期，即跨過(guò)南三環(huán)的廣大區(qū)域，圍繞這里是不是真曲江的爭(zhēng)議也有很多年，答案已非常明晰。

首先，這里是曲江，有曲江系的公園，學(xué)校，有地鐵，商業(yè)，其次，二期就是二期，容積率整體拔高以后，化身成熟，密集住宅區(qū)。

最后，作為普通住宅區(qū)，有曲江加持，居住舒適度和松弛感，也遠(yuǎn)比西部大道、大寨路、鳳城五路、大寨路等傳統(tǒng)住宅區(qū)要好的多。

但也僅此而已，配套變少，房子變多，人口變多，房?jī)r(jià)變低，類(lèi)似于明學(xué)校與名校+，都知道有區(qū)別，但還是讓人上頭。

貳

曲江痕跡遍布陜西

除了區(qū)域內(nèi)的曲江二期，以文旅+配套+土地為內(nèi)核的曲江模式，還在多個(gè)地方復(fù)制，比如大家熟悉的城北大明宮片區(qū)、周至趙公明財(cái)神廟片區(qū)、臨潼旅游度假區(qū)、寶雞扶風(fēng)法門(mén)寺景區(qū)。

曲江核心區(qū)的管理面積約51.5平方公里，但這些管理區(qū)域的面積超過(guò)430平方公里，這個(gè)面積相當(dāng)于600個(gè)故宮、或北京市五環(huán)內(nèi)的一半、或加勒比島國(guó)巴巴多斯的國(guó)土面積。

雖是曲江管理，卻沒(méi)有曲江的天時(shí)利地人和，比如你不會(huì)在周至財(cái)神廟旁買(mǎi)房，大明宮周邊，除了景區(qū)和住宅開(kāi)發(fā)，也并無(wú)太多配套落地，尤其是學(xué)校，法門(mén)寺包裝升級(jí)后，票價(jià)更貴，商業(yè)開(kāi)發(fā)太重。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)下行，周邊土地開(kāi)發(fā)收租，景區(qū)本身虧損，這個(gè)賬就算不過(guò)來(lái)了。

叁

西安只有一個(gè)曲江

但對(duì)普通人，尤其是買(mǎi)房的群體，求而不得的心態(tài)下，大家都希望西安還有下一個(gè)曲江出現(xiàn)，要有成熟配套，要有熱鬧人氣，要有低密生活，還有臨近主城。

最早被拉出對(duì)比的是浐灞三角洲，天然的灞河綠意，高端酒店匯聚，但并無(wú)文旅內(nèi)核，且開(kāi)發(fā)較早，沿河高密度開(kāi)發(fā)，河景房并不稀缺。

如今的浐灞就是浐灞，河景大平層依舊搶手，但少有人把這里和曲江對(duì)比了。

后來(lái)頻頻提及的是灃東昆明池，同樣是巨大的人工湖，周邊豐鎬遺址，歡樂(lè)谷文旅景區(qū)。

但灃東處境，及周邊大片農(nóng)田，村落限制，又在繞城外，且昆明池本質(zhì)是斗門(mén)水庫(kù)，并不具備大規(guī)模低密開(kāi)發(fā)的條件。

還有城北的未央湖，在未央五大片區(qū)規(guī)劃時(shí)， 按照 “南有曲江池、北有未央湖” 定位， 建設(shè)北城品質(zhì)最高端、環(huán)境最優(yōu)美、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)最聚集的城市新區(qū)。

若實(shí)地了解，未央湖是私人公園，且周邊老破小，安置區(qū)眾多，拆遷困難，和曲江池周邊完全是兩個(gè)世界，雖然有金茂，招商，上實(shí)城開(kāi)的小高，疊拼，洋房面世，但杯水車(chē)薪。

包括秦漢新城，有西漢帝陵遺址、渭河濕地公園，也足夠低密，但遠(yuǎn)離西安主城區(qū)，且商業(yè)，生活，交通配套極為有限，對(duì)標(biāo)曲江池只能是賣(mài)房口號(hào)里。

所以，真正的曲江無(wú)法復(fù)制，那個(gè)時(shí)代不在了，天時(shí)地利人和也不在了，西安只有一個(gè)曲江。

反思曲江

這一輪的規(guī)劃明確，曲江新區(qū)過(guò)去大包大攬的現(xiàn)狀要改變，旗下的五家上市公司經(jīng)營(yíng)情況并不樂(lè)觀，要從管委會(huì)轉(zhuǎn)型為 市級(jí)文旅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，社會(huì)事務(wù)移交行政區(qū)。

對(duì)曲江而言，是減負(fù)，更是重生，安心經(jīng)營(yíng)大唐不夜城、大雁塔、明城墻等，自負(fù)盈虧，做好西安旅游的一張名片。

而社會(huì)事務(wù)，包括高齡補(bǔ)貼、殘疾人服務(wù)、社會(huì)救助、生育登記、疫苗接種、居民醫(yī)保登記、檔案管理、鄰里糾紛協(xié)調(diào)、違建查處、退役軍人服務(wù)等歸行政區(qū)管理，本質(zhì)上也是為開(kāi)發(fā)區(qū)減負(fù)。

開(kāi)發(fā)區(qū)就像一個(gè)大的開(kāi)發(fā)商，賣(mài)地賣(mài)房，如期交付是主業(yè)，售樓部綠化養(yǎng)護(hù)、廁所衛(wèi)生、員工食堂、停車(chē)管理這些，交給第三方運(yùn)營(yíng)就是趨勢(shì)，大包大攬的時(shí)代結(jié)束了。

不僅是曲江，西咸，高新，經(jīng)開(kāi)，浐灞國(guó)際港，航空，航天基地同理，尤其是高新，專(zhuān)心搞技術(shù)研發(fā)，經(jīng)開(kāi)專(zhuān)心做工業(yè)制造，浐灞安心做物流樞紐。

既然是開(kāi)發(fā)區(qū)，一定有自己核心，獨(dú)一無(wú)二的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，在這個(gè)基礎(chǔ)之上，才是教育，住宅，公園，商業(yè)的配套。

當(dāng)初獨(dú)立出來(lái)是為了更好的發(fā)展，如今回歸也是為了更好的發(fā)展，解放思想，實(shí)事求是，發(fā)展才是硬道理。

對(duì)于住在曲江的朋友，更關(guān)注南湖的環(huán)境會(huì)不會(huì)更上一層，周邊的房?jī)r(jià)還能不能穩(wěn)住，商業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)會(huì)不會(huì)影響，大唐不夜城的演出，會(huì)不會(huì)更豐富。

這些是住在曲江優(yōu)越感的生活體現(xiàn)，也是曲江名聲之外的根本，叫什么并不重要，實(shí)打?qū)嵖吹玫剑弥臇|西最重要。

對(duì)于住在曲江一期的朋友，記住，西安的生活圈子依舊是獨(dú)一無(wú)二的，可以保持天生驕傲，尤其小高，洋房，別墅，合院此類(lèi)，雖然房?jī)r(jià)降了，但房子的稀缺度還在，自住都是體驗(yàn)，拿住了。

對(duì)于不在曲江的朋友，也不用想著誰(shuí)是下一個(gè)曲江，在別人的樹(shù)蔭下生活，不如走出來(lái)曬曬太陽(yáng)，板塊發(fā)展都是有周期的，花無(wú)百日紅，人無(wú)再少年。

房?jī)r(jià)確實(shí)有高低，但生活無(wú)高低，浐灞的寬闊河景，草灘的河堤路綠意，高新的教育濃度，航天的看山頭牌，大家各有自己的生活處境。

曲江也是一樣，還是不是過(guò)去的曲江，住在這里的人最有發(fā)言權(quán)，大家可以評(píng)論區(qū)聊聊。

不要回頭

但不可否認(rèn)的是，過(guò)去幾十年，以地產(chǎn)為核心驅(qū)動(dòng)，城市高周轉(zhuǎn)，居民高杠桿，城市大擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)一去不返，接下來(lái)的十年，既是重新出發(fā)，也是反思與修復(fù)的時(shí)間。

葛優(yōu)在《甲方乙方》里說(shuō)， 1997年過(guò)去了，我很懷念它，但時(shí)代洪流滾滾向前，只要發(fā)展，生活總在變好，如今2026年再問(wèn)葛優(yōu)，懷念還是懷念，但真回到1997年，多少人又愿意呢？

向前看，別回頭啊……

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作者：晴明

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