中恒信律師 | 劉郡峰律師：借名買房的法律風險與效力認定

在房地產市場調控趨嚴的背景下，借名買房作為一種規避限購、限貸政策的變通手段，長期存在于民事交易之中。然而，這種將真實權利與登記權利相分離的操作模式，蘊含著合同效力存疑、物權歸屬不明等多重法律風險，極易引發所有權確認糾紛與執行異議之訴。有鑒于此，北京市中恒信律師事務所劉郡峰律師結合《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）相關規定及司法裁判規則，對借名買房的法律效力與風險防控進行系統梳理，供相關當事人參考。

借名買房的法律界定與構成要件

借名買房，是指實際出資人（借名人）與名義登記人（出名人）達成合意，由借名人實際出資購買房屋，房屋所有權登記于出名人名下，但占有、使用、收益等權益歸屬于借名人的民事行為。從法律關系層面分析，借名買房包含兩個核心維度：一是借名人與出名人之間的內部合同關系，屬于債權合同范疇；二是房屋所有權的物權歸屬爭議，涉及物權變動的效力認定。

《民法典》第二百零九條明確規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。”該條確立了不動產物權變動的登記生效主義原則。第二百一十四條進一步規定，不動產物權自記載于不動產登記簿時發生效力。第二百一十六條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。據此，在借名買房法律關系中，登記于出名人名下的房屋，法律上首先推定出名人即為所有權人。

結合司法實踐，認定借名買房關系成立需滿足四項要件：其一，存在書面或口頭的借名約定，約定內容須明確借名人實際出資、房屋登記在出名人名下、房屋權益歸借名人所有。其二，借名人實際履行了出資義務，須提供銀行轉賬記錄、購房款發票、契稅繳納憑證等證據，證明其支付了全部或主要購房款項。其三，房屋由借名人實際占有使用，借名人可提供房屋租賃合同、物業費繳納記錄、裝修合同等證據，證明其實際控制房屋并享有占有、使用、收益的權利。其四，借名原因須具有合理性，如因限購政策無法購房等；若借名原因違反法律強制性規定，則借名關系可能因以合法形式掩蓋非法目的而歸于無效。

合同效力的認定與司法裁量

借名買房合同的效力認定，是此類糾紛的核心爭議所在，法院通常區分不同情形分別處理。

《民法典》第一百四十三條規定了民事法律行為的有效要件：行為人具有相應民事行為能力、意思表示真實、不違反法律、行政法規的強制性規定、不違背公序良俗。借名買房協議若滿足上述條件，原則上應認定為有效。然而，第一百五十三條亦明確規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。……違背公序良俗的民事法律行為無效。”在借名目的為規避商品房限購政策的情形下，司法實踐中曾存在有效說與無效說的爭議，但主流裁判觀點傾向于認為此類行為違背公序良俗，應認定無效。

在具體類型劃分上，法院通常區分以下情形：其一，借名目的為規避普通限購政策且協議系雙方真實意思表示的，存在有效認定的空間；其二，借名目的為購買經濟適用房、共有產權房等政策性住房的，因違反《經濟適用住房管理辦法》第三十條等規定，損害社會公共利益，協議應認定為無效；其三，借名人惡意串通損害他人合法權益的，依據《民法典》第一百五十四條，民事法律行為無效。

即便借名協議被認定為有效，借名人亦不能當然取得房屋所有權。根據物權變動規則，借名人僅享有請求出名人協助辦理所有權轉移登記的債權請求權，而非物權。在出名人擅自將房屋出售給善意第三人并完成登記的情況下，善意第三人可依據《民法典》第三百一十一條關于善意取得的規定取得物權，借名人僅能依據借名協議向出名人主張違約賠償。在執行異議之訴中，若出名人的債權人申請強制執行登記于出名人名下的房屋，借名人提出排除執行的，法院通常認定借名人享有的債權請求權不能對抗善意申請執行人，除非借名人能夠充分舉證證明其實際權利人身份且不存在規避政策的情形。

借名買房本質上是借名人以合同安排突破物權公示制度的特殊交易模式，其法律效力深受政策環境影響，司法裁判亦存在較大的不確定性。對此，劉郡峰律師認為，借名買房涉及合同效力、物權歸屬、執行異議等多重法律關系的交叉，當事人應充分認識到，即便簽訂了書面借名協議并實際支付了全部購房款，在完成產權變更登記之前，借名人的權利仍面臨被出名人擅自處分、被善意第三人取得、被債權人申請執行等多重風險。