藏不住了！深圳大反轉(zhuǎn)？

1

誰(shuí)能想到， “ 十五五 ”剛 開(kāi)局，深圳 就 直接逆風(fēng)翻盤 ，接連傳來(lái)兩個(gè)大消息。

先來(lái)說(shuō)第一個(gè)，深圳出口迎來(lái)大反彈 ！

海關(guān)數(shù)據(jù) 顯示 ：

今年前2個(gè)月，深圳進(jìn)出口 總額達(dá) 到8242.3億元，同比上漲37.3%，穩(wěn)穩(wěn)霸占內(nèi)地城市第一的寶座！

拆開(kāi)來(lái)看，出口4943.6億元，漲了35.5%；進(jìn)口更猛，漲 了 40%，徹底擺脫了去年的低迷狀態(tài)。

可能有人會(huì)說(shuō)，去年深圳進(jìn)出口也不差啊，創(chuàng)下了4.55萬(wàn)億元的新高 。

但說(shuō)實(shí)話， 去年 增速 有點(diǎn) 拉胯 ，只有1.4%， 出口更慘，直接跌了2.6%，當(dāng)時(shí)不少人替深圳捏了把汗。

為啥今年能 有 這么猛 的反彈 ？

說(shuō)白了，全靠深圳死磕工業(yè)和科創(chuàng)，早就悄悄布局了半導(dǎo)體、生物醫(yī)藥這些先進(jìn)產(chǎn)業(yè)，默默發(fā)力，才有了今年這波讓人驚喜的大爆發(fā)！

再看第二個(gè)大消息，深圳豪宅市場(chǎng)也跟著反彈 了 ！

去年 一整年，深圳成交17套億級(jí)二手豪宅、13套新房豪宅。

而 剛過(guò)去的一季度，深圳就成交了12套億級(jí)新房豪宅，差不多用3個(gè)月就干完了去年一年的量 。

3000萬(wàn)以上的豪宅成交也 很 亮眼，截止3月22日， 累計(jì) 成交168套，同比增長(zhǎng)154.55%，在四大一線城市里增速最快。

深圳灣、香蜜湖、后海、前海這四大板塊，貢獻(xiàn)了全市80%以上的頂豪成交 。

其中有個(gè)項(xiàng)目最高單價(jià)突破29.7萬(wàn)，直接刷新了片區(qū)近半年的新高！

看來(lái) ，只要深圳的科創(chuàng)、金融產(chǎn)業(yè)一直堅(jiān)挺，新的造富浪潮就不會(huì)停，頂豪市場(chǎng)的需求，自然就有足夠的支撐！

2

有人覺(jué)得 ，深圳豪宅成交大漲，是 市場(chǎng) 回暖的信號(hào) 。

其實(shí)，沒(méi)那么簡(jiǎn)單！

現(xiàn)在深圳 整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是什么樣子呢？

先給大家上組實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù) ：

剛過(guò)去的3月，深圳一二手住宅總網(wǎng)簽量有7898套，環(huán)比直接漲了117%，創(chuàng)下近11個(gè)月的最高紀(jì)錄 。

其中 ，一手 住宅 預(yù)售網(wǎng)簽1571套，環(huán)比 上 漲109%，現(xiàn)售網(wǎng)簽1256套，環(huán)比 上 漲130% ， 二手 住宅 網(wǎng)簽5071套，環(huán)比 上 漲117%，持續(xù)穩(wěn)定在深圳樓市5000套“榮枯線”水平。

以上，乍一看，市場(chǎng)確實(shí)熱起來(lái)了。

但重點(diǎn)來(lái)了， 這波 成交量的回暖， 主要 是靠 各種特價(jià)換 來(lái)的 。

咱就說(shuō)非限購(gòu)區(qū)，沙井有個(gè)樓盤，去年同期單價(jià)還4.8萬(wàn)多，現(xiàn)在最新一期直接到4萬(wàn)左右 。

龍華 有個(gè)項(xiàng)目 ，去年同期均價(jià)還4. 5 萬(wàn)+，現(xiàn)在在售的特價(jià)房，最低能給到4萬(wàn)以下 。某小開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目，年前打了87折，現(xiàn)在優(yōu)惠還能再申請(qǐng)。

還有個(gè)老盤，比去年同期的特價(jià)房還要便宜3000塊 ， 可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商有多急著跑量。

別以為限購(gòu)區(qū)就好多少， 其實(shí)差不多 。

寶安有個(gè)盤，正常均價(jià)7萬(wàn)多，3月初的時(shí)候，89平的戶型單價(jià)才6萬(wàn)出頭 ，現(xiàn)在另一個(gè)稍大戶型也計(jì)劃調(diào)價(jià)。

南山也有樓盤，之前單價(jià)7.5萬(wàn)左右，現(xiàn)在實(shí)際成交下來(lái)，也就6萬(wàn)出頭。

最關(guān)鍵的是，這些房子，很多都是即買即住的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，不用等交房 ， 即便這樣，還是得靠 特價(jià) 吸引客戶。

所以 ， 豪宅的反彈 根本不是普漲的前奏，而是一場(chǎng)極端分化的核心資產(chǎn)獨(dú)立行情 。

我們需要注意的是， 未來(lái)幾個(gè)月的住宅成交量還能不能延續(xù)。

只有量先起來(lái)，整體價(jià)格才有可能回升。

其實(shí)說(shuō)到底，深圳 市場(chǎng)已經(jīng) 正式進(jìn)入 到 存量博弈的階段 了 。

現(xiàn)在 大家拼的就是價(jià)格和性價(jià)比， 就看能不能 在激烈的存量競(jìng)爭(zhēng)中 ，靠各種價(jià)格策略 持續(xù)吸引客戶 ！

3

之所以進(jìn)入到存量博弈階段，也是因?yàn)?深圳 核心區(qū) 的住宅供應(yīng) ，確實(shí)跟不上了 ！

先來(lái)看深圳優(yōu)質(zhì)的核心板塊都在哪里？

比如第一梯隊(duì)的深圳灣、香蜜湖、安托山，第二梯隊(duì)的前海、寶安中心、福田中心、南山科技園。

這里面，后海深圳灣、前海居住區(qū)、寶安中心這些熱門板塊，好多都是填海 而來(lái) 。

過(guò)去5年，深圳灣、后海、香蜜湖這三大頂豪板塊，新增 純住宅用地 供應(yīng)為零。

深圳灣去年就1宗商業(yè)用地調(diào)規(guī)成“商業(yè)+居住”混合用地，還不在傳統(tǒng)頂豪核心區(qū) 。

后海2024年底才出了1宗含宅地塊，還是12年斷供后收尾的存量 土地 開(kāi)發(fā) 。

香蜜湖僅有的零星居住相關(guān)供應(yīng) ，還 是舊改的回遷房、保障房，不算新增純住宅。

未來(lái)這些核心板塊，也基本不會(huì)再有新增的純住宅用地了。

再看其他核心板塊， 好房子 也少得可憐 。

深圳 龍華中心紅山一個(gè) 準(zhǔn) 現(xiàn)房尾盤， 只剩高樓層的一些房源， 上塘沒(méi)有 。

深圳北站 核心位置 目前在售的只有一個(gè)準(zhǔn)現(xiàn)房清盤項(xiàng)目了。

寶安碧海已經(jīng)斷檔，最新 樓盤要到 4月 底才 入市。
南山中心也沒(méi)啥可看的新房，有三個(gè)項(xiàng)目都是一兩棟樓，基本都是現(xiàn)房尾盤了。

等現(xiàn)有的標(biāo)桿盤賣完之后，深圳幾個(gè)核心板塊基本就沒(méi)新的供應(yīng)了。

深圳 從來(lái)不缺人和錢。

去年11月，一個(gè)項(xiàng)目 推出 1700多套共有產(chǎn)權(quán)房，三房當(dāng)天售罄，兩房?jī)商鞊尮猓瑓⑴c選房的家庭多達(dá)5000多戶 。 后來(lái) 項(xiàng)目 接連加推，成交速度 也是 快到讓人咋舌。

去年12月 另一項(xiàng)目 664套，吸引了6254戶申請(qǐng)，申購(gòu)比接近1:10，當(dāng)天 賣完，后來(lái) 補(bǔ)推3 7 套 退回房源 ，居然 也吸引了 1126戶合格家庭爭(zhēng)搶，其中三房57戶搶一套，兩房24戶搶一套 。

這可是沒(méi)什么金融屬性的房子，全是實(shí)打?qū)嵉木幼⌒枨螅?/p>

現(xiàn)在還有很多香港上班、兩地生活的家庭，也 都 想在深圳 置業(yè) 。

一邊是不斷涌入的人口和需求，一邊是稀少的供地和優(yōu)質(zhì)房源，這么一對(duì)比就清楚了：深圳核心板塊的優(yōu)質(zhì)房源，不管什么時(shí)候，都是硬通貨！

4

現(xiàn)在各地的財(cái)富差距正在拉大，本質(zhì)上是創(chuàng)造財(cái)富的能力正在拉大。

未來(lái)的趨勢(shì) 很簡(jiǎn)單， 誰(shuí)能搞出真正 有 用的新技術(shù)，能一直創(chuàng)造 工作 崗位，誰(shuí)就能 真正 留住年輕人。

要知道，產(chǎn)業(yè)和人口，才是 區(qū)域價(jià)值和房?jī)r(jià) 的核心支撐 ！

不信你看，剛過(guò)去的3月，上海二手房單月成交時(shí)隔5年又回到3萬(wàn)套，北上深三個(gè)城市的二手房成交量， 全部 創(chuàng)下了新高。

特別是上海，在樓市新政的加持下，不但銷量新高，價(jià)格也跟上了，二手房成交價(jià)格結(jié)束了33個(gè)月的下跌趨勢(shì)。

未來(lái)城市之間的競(jìng)爭(zhēng)，說(shuō)白了就是產(chǎn)業(yè)和人口的比拼。 如果 一個(gè)城市跟高端產(chǎn)業(yè) 離得太遠(yuǎn) ， 那用一句通俗的話說(shuō)就是，上不了桌了。

到底是選擇有錢的城市，還是沒(méi)錢的城市，這件事，對(duì)于你的家庭規(guī)劃，事業(yè)選擇，努力方向等，至關(guān)重要！

所以，請(qǐng)置換到價(jià)值城市，那才叫資產(chǎn)，可以幫你穿越周期，守住財(cái)富！

如果你想考慮資產(chǎn)配置，想踩準(zhǔn)節(jié)奏，想了解深圳、上海、杭州等更多價(jià)值城市的一線調(diào)研信息和確定性答案，抓住更多好機(jī)會(huì)， 趕快添加文末二維碼，加個(gè)好友咨詢！

米宅從全國(guó)600多個(gè)城市里，嚴(yán)格篩選出了個(gè)位數(shù)的核心黑馬城市，如果你感興趣，想知道是哪些，想跟資深主編老師一起實(shí)地考察，了解考察計(jì)劃和時(shí)間安排，就趕緊添加我們?cè)斄模?/strong>另外所有咨詢的朋友均贈(zèng)送一份《未來(lái)3年（2026-2029）資產(chǎn)優(yōu)化實(shí)操清單》，快識(shí)別下方二維碼加好友，立即領(lǐng)取吧 ！

THE END

來(lái)源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來(lái)源及作者 侵權(quán)必究