鹽市口廣場2.36億元“散賣” 律師提醒：競買人需了解“產權式商鋪”法律風險

近日，阿里司法拍賣平臺掛出的多則拍賣信息，將“成都市錦江區梨花街2號‘鹽市口廣場’”重新推入公眾視野。這個承載了成都人二十余年商業記憶的地標建筑，如今被拆分為多個標的物，將于4月27日開始拍賣，所有標的起拍總價約2.36億元。拆分后單筆最高起拍價為4821.62萬元，最低起拍價為27.93萬元。

對于許多成都人來說，鹽市口廣場最鮮活的記憶莫過于曾在此經營十五年的北京華聯鹽市口店。而今，隨著商場空置、產權分割，這座建筑最終走向司法拍賣的結局，成為鹽市口商圈在時代變遷中的一個縮影。同時，律師提醒，鹽市口廣場屬于典型的“產權式商鋪”模式，存在諸多法律風險，競買人切勿被低起拍價誤導。

4月8日，大面積空置的鹽市口廣場

拍賣

“化整為零”

最低起拍價僅為27.93萬元

根據阿里司法拍賣平臺信息，此次拍賣時間為2026年4月27日10時至2026年4月28日10時止（因競價自動延時除外）。

記者注意到，此次拍賣并非對鹽市口廣場進行整體出讓，而是按樓層拆分為多個標的物分別拍賣。從拍賣信息看，標的物涉及項目負一層、A區和B區的二至五層，以及少量位于一層的單套房源。

4月8日，記者發現廣場一層到二層的通道已被堆放雜物

有網友在微博留言表示，“這種‘化整為零’的處置方式，在商業地產法拍中并不常見。”還有網友直言，“鹽市口廣場資產背后很復雜。”

4月8日下午2點，記者來到鹽市口廣場看見，一層依舊有不少商鋪還在經營假發、酒店用品等小商品，但一層通往負一層、A區和B區二層的三個通道，均被堆放雜物，無法進入。

值得關注的是，此次拍賣頁面上特別標注“按現狀拍賣”，意味著競買人需自行承擔房屋可能存在的租賃、占用、欠費等復雜情況。而拍賣公告中提及的“所有權人”主要為成都川宏實業有限公司（以下簡稱川宏實業），根據天眼查的數據，這家公司存在多項法律風險，還曾被列入失信被執行人。

鹽市口廣場多個標的被法拍

北京華聯15年：

從開業盛況到悄然離場

時間撥回2001年，鹽市口廣場的開發商川宏實業將北京華聯引入成都。彼時的鹽市口，還是與春熙路齊名的核心商圈，人流如織，商業旺盛。北京華聯鹽市口店開業當天，商場內外擠滿了前來趕時髦的成都市民，不少人還記得當時“滿減促銷”“買贈活動”帶來的購物熱潮。

作為成都早期的大型綜合百貨之一，北京華聯不僅銷售服裝、化妝品、家居用品，還引入了美食廣場、兒童游樂區等業態，迅速成為城中心家庭休閑購物的首選地。尤其是節假日，商場收銀臺前總是排著長隊，電梯上上下下滿載顧客，那種熱鬧場景成為許多70后、80后成都人的共同記憶。

曾經的北京華聯百貨商場已轉變為小商品批發市場

2016年，在經營十五年后，北京華聯鹽市口店悄然閉店。當時商場門口張貼的公告稱“因公司戰略調整”，但業內更多將其歸因于租金成本上升、客流量下滑、電商沖擊等多重壓力。閉店前，商場曾進行過一輪清倉促銷，不少老顧客特地前來“撿相因”，也算是對這個老百貨的最后告別。北京華聯撤場后，鹽市口廣場雖仍有零散商鋪營業，但主體商業長期空置，建筑外觀也逐漸顯露出歲月的痕跡。

此次法拍也側面反映了整個鹽市口商圈的落寞。曾經，這里與春熙路、騾馬市并稱成都三大商圈，是繁華與時尚的代名詞。但隨著城市多中心發展，鹽市口的商業地位明顯下滑。新世界百貨、遠東百貨等曾經的主力店相繼調整或撤出，整個商圈面臨轉型升級的壓力。

近年來，鹽市口商圈也出現一些新嘗試，比如傳統百貨轉型為特色酒店，老舊商場引入二次元主題商業等，這些探索或許能為鹽市口廣場的未來提供參考。此次法拍，無論是誰接手，都可能面臨一個核心問題：是延續傳統零售模式，還是徹底轉向辦公、酒店、體驗式商業等新業態？

困局

律師：

“產權式商鋪”模式存在四大法律風險

鹽市口廣場今日的困境，與其產權結構有著深刻關聯。

據了解，該廣場建成后，開發商曾將部分樓層產權分割出售給眾多小業主，這種“產權式商鋪”模式在當年頗為流行，能快速回籠資金，卻為后續的統一運營埋下隱患。對此，北京天馳君泰（成都）律師事務所高級合伙人彭蘭輝律師為消費質量報記者進行了解讀。

彭蘭輝指出，鹽市口廣場的困局是國內“產權式商鋪”模式法律缺陷的典型，其“分割銷售、分散持有” 的產權結構，與商業地產“整體運營、價值共生”的核心屬性天然沖突，此次“化整為零”式法拍可能會進一步放大其存在的法律風險，主要體現在以下四個方面：

01

統一運營決策權面臨失靈困境

依據《民法典》第二百七十八條，商場業態轉型、消防升級等重大事項需雙四分之三業主同意。數百名小業主利益訴求分化，召集難、表決難，少數業主即可否決整體方案，這將成為商場升級所無法繞過的法律障礙。

02

租賃與清退風險潛存

法拍明確 “按現狀拍賣”，法院不負責清場。合法在先租賃適用 “買賣不破租賃”，買受人無權單方解除；事實占用、非法租賃需自行訴訟清退，周期可能長達6個月至2年，期間還需解決物業費、水電費等公攤欠費問題。

03

共有部分權責陷入死循環

項目建成二十余年，專項維修資金大概率耗盡，向分散業主籌集新資金幾乎不可能；共有部分引發安全事故，全體業主可能承擔連帶責任；物業費欠費與服務惡化形成惡性循環，新買受人還面臨承接前業主欠費的糾紛。

04

法拍散賣徹底堵死整體轉型可能

此次拍賣后產權將進一步碎片化，未來單一主體集中收購的難度呈幾何級增長。同時標的可能存在多重查封，案外人執行異議會大幅延長過戶周期。

彭蘭輝提醒，競買人切勿被低起拍價誤導，需針對性核查標的的租賃期限、歷史欠費、多重查封抵押等核心瑕疵，同時充分評估周邊分散小業主的產權格局對后續運營的制約。建議提前委托專業律師團隊開展全維度盡調，精準測算風險成本，理性競價，避免因信息不對稱造成不可逆的投資損失。

全媒體記者 郭劍夫 文/圖

來源 | 消費質量報

編輯 | 陳蕊妮

責編 | 眭實

審核 | 涂偉

終審 | 羅婕

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