2026年，天河買房還有哪些選擇？

我是紫沐，這是我第486篇日記。

依然是板塊選籌系列，繼荔灣和海珠之后，聊聊天河。

先從最近很火的廣氮板塊看起吧。

上周越秀閱璟臺(tái)開盤，去化很好，好到臨時(shí)加推了兩棟板樓。

但相比于廣氮價(jià)值逆襲的說法，我更傾向于是以價(jià)換量。

塔樓4.9萬起，板樓5.4萬起，確實(shí)很顯性價(jià)比。

畢竟周邊的存量二手，新一點(diǎn)的像天河壹品普遍掛6萬+，老一點(diǎn)的像天健上城也是5萬+為主。

而閱璟臺(tái)不僅戶型有升級(jí)，有高得房率，還自帶大面積會(huì)所。

更關(guān)鍵的是，學(xué)位能對(duì)口天河省實(shí)，有搖號(hào)清灣的資格，等于雙名校兜底。

所以這個(gè)開盤價(jià)，競(jìng)爭(zhēng)力碾壓內(nèi)部二手，對(duì)潛在買家會(huì)很有吸引力。

但還是要多說一句，廣氮奧體不屬于萬金油板塊。

它有明顯的硬傷，公共通勤極不方便，近10年都很難有地鐵。

加上本身沒啥規(guī)劃預(yù)期，商業(yè)配套也只是基本夠用。

所以有投資需求，或者對(duì)煙火氣和配套有高要求的買家，就不太合適。

同樣的道理，也適用于牛奶廠。

牛奶廠目前二手房承壓很嚴(yán)重，對(duì)比在售新盤，戶型、環(huán)境、學(xué)位統(tǒng)統(tǒng)打不過。

連原本領(lǐng)先的配套優(yōu)勢(shì)，都逐漸被超越。

而且牛奶廠不缺地，后續(xù)還有持續(xù)供應(yīng)，二手房的困境短期很難有改善。

所以要買，買里面的新盤就好，越秀觀樾和保利辰園湖境，自住都挺ok。

只是牛奶廠的地鐵預(yù)期比廣氮還差，又經(jīng)常堵車，核心優(yōu)勢(shì)是環(huán)境好。

那買剛需產(chǎn)品的話，就要想清楚后續(xù)的流通性。

剛需普遍吃地鐵，沒有地鐵的剛需房，流通性是會(huì)弱一點(diǎn)的。

如果追求泛用性，有兩個(gè)地方很合適。

一個(gè)是智慧城，主要是珠江天河都薈。

一個(gè)是梅花園，主要是天河和樾府，還有西派天河序。

珠江天河都薈性價(jià)比更高，門檻也更低，300萬出頭就能上車。

有現(xiàn)成的商場(chǎng)、近地鐵、有在建的名校，學(xué)鐵商都沒啥短板。

加上尺度極大的戶型和有誠(chéng)意的交標(biāo)，對(duì)剛需來說會(huì)很友好。

但智慧城另外幾個(gè)要靠房票去消化的樓盤，大家就別去碰了，競(jìng)爭(zhēng)力還比不上一些近郊盤。

至于梅花園，雖然吐槽了好幾年天河和樾府，但人家降價(jià)三年之后，現(xiàn)在也不失為一個(gè)選擇。

學(xué)鐵商都在線，除了戶型舊點(diǎn)，沒太大毛病。

它跟最近熱銷的閱璟臺(tái)板樓，其實(shí)是有點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的。

800萬左右的預(yù)算，是選產(chǎn)品更好的閱璟臺(tái)，還是選配套更成熟的和樾府？

下個(gè)月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，或許能給到答案。

聊完這些小板塊，是時(shí)候聊聊天河的三巨頭：天河北、珠城和金融城。

天河北這地方，你要說產(chǎn)品那肯定不咋樣，但真住下來還是很舒服的。

廣州最好的學(xué)鐵商幾乎都在天河北，而且是經(jīng)過時(shí)間沉淀的好配套。

所以年年說天河北沒落，但每年春節(jié)前后，天河北成交都很旺。

追學(xué)位、追配套的買家，永遠(yuǎn)不會(huì)少。

珠江新城呢，感覺更不需要廢話。

雖然各大板塊都說自己要超越珠城，但珠城的配套和圈層優(yōu)勢(shì)，目前還沒有對(duì)手。

至少未來5年，沒必要討論珠城會(huì)不會(huì)沒落，更應(yīng)該關(guān)注的是如何選籌。

今年珠城有個(gè)X因素，就是馬場(chǎng)。

以馬場(chǎng)的體量、配套和產(chǎn)品，能重新定義珠城的價(jià)格體系。

馬場(chǎng)的開盤價(jià)，很可能會(huì)鎖死珠城大部分二手的房?jī)r(jià)天花板。

所以今年珠城的價(jià)格博弈會(huì)很有意思，反彈大概率有，但能否回到巔峰，目前看比較懸。

所以別被帶節(jié)奏，多看多談，這博弈短期很難結(jié)束的。

至于金融城，最近好消息是有的。

員村再征地6.8萬㎡，花城大道東延段也在加速推進(jìn)。

可以這么說，什么時(shí)候花城大道徹底貫通，員村完成舊改，金融城就真的是金融城。

所以，未來是光明的。

只是未來要多久，不確定。

員村舊改雖然在加速，但涉及范圍太大，牽扯的人和利益太多，不是短短一兩年就能搞定的。

短期能做的，更多是內(nèi)部的零星改造，以及對(duì)收儲(chǔ)地塊的掛拍。

所以相比于金融城的產(chǎn)業(yè)，金融城的新住宅，可能來得更快。

保利天曜、玻璃廠、珠實(shí)金融城地塊..足夠覆蓋不同人群的產(chǎn)品需求。

不過要注意，廣州住宅新規(guī)又收緊了，后續(xù)新房得房率可能會(huì)降到100%出頭。

內(nèi)卷的方向，可能會(huì)聚焦在品質(zhì)、設(shè)計(jì)和實(shí)用性上面。

要不要等，就看個(gè)人需求了。

差點(diǎn)忘了天河公園和華景，簡(jiǎn)單說兩句：

天河公園地段和配套都沒問題，最大的問題是產(chǎn)品，跟頭部梯隊(duì)差距有點(diǎn)大。

所以內(nèi)部表現(xiàn)，后續(xù)會(huì)很分化。

過時(shí)的產(chǎn)品，由于總價(jià)原因，容易被進(jìn)一步拋售。

從天河公園往外置換的人，也會(huì)越來越多。

華景呢，它跟天河北有點(diǎn)類似。

最大的優(yōu)勢(shì)其實(shí)是教育資源，但配套沒天河北成熟，適合低預(yù)算學(xué)位買房。

好了，先這樣吧。