高管大換血，并不能解除華發股份的危機

文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

華發股份的震蕩仍在持續。

有消息稱，華發首席設計官、設計管理中心總經理黃鳳彬、華東區域設計總經理康博雅均在近期離職。更早之前，華發營銷管理中心總經理賀傳浪、華東區域西安公司營銷負責人部亞男也已離職。

華發高管大換血，早在2025年1月便已開始。彼時，張學兵、謝崗辭任華發獨立董事、戰略委員會委員等職務；4月，俞衛國、張馳辭任華發執行副總裁，羅彬辭任財務總監；5月，執掌華發十余年的李光寧，辭任董事局主席；6月，張延辭任華發董事、執行副總裁等職務；10月，張巍辭任華發執行副總裁，任期僅短短6個月。

上述離職高管中，除了李光寧調任由華發集團、格力集團組建的新公司珠海科技產業集團擔任董事、經理之外，大部分人的辭任理由均為“個人原因”。

人事巨震尚未平息，不久后，爆炸性消息接踵而至。綜合財新、國際金融報等媒體報道，2025年6月，張延被帶走調查，緊接著是李光寧和張巍。不過，華發對外否認相關消息，表示他們系個人原因辭職。

如今，華發的人事震蕩正在向下傳導。中高層密集離職背后，是華發交出了一份巨虧業績——2025年預計歸母凈利潤虧損70億到90億元，歸母扣非凈利潤虧損50億到70億元。

直到出現巨虧，華發才進行組織架構調整，2026年初分拆華東大區并由總部直管。

但歷史留下的頑疾，并非高管大換血、組織架構調整就能根治的，華發的震蕩遠未結束。

01

“十字門幫”尋找外援

與李光寧、張延、張巍、俞衛國等高管不同，黃鳳彬、康博雅、賀傳浪在華發體系中始終是“外人”。

在華發體系內部，以李光寧、張延、張巍等為代表的核心高管，私底下被稱為“十字門幫”，因為他們的職業生涯與華發珠海十字門中央商務區項目緊密相關。這個項目也被外界稱為“華發系高管孵化器”。

包括當前接替李光寧出任華發“一把手”的郭凌勇，也曾擔任這一項目公司的總經理、董事長。

2012年，年僅40歲的李光寧在原華發集團董事長袁小波提名下，出任集團新董事長，兩年后開始兼任華發董事局主席一職。由此，李光寧成為珠海當地家喻戶曉的人物。而董明珠接管格力電器時，已經58歲。

回到前面的問題，為什么說黃鳳彬、康博雅等始終是“外人”？

原因也與李光寧的用人風格有關。有華發集團內部人士曾向媒體透露，“華發集團習慣在內部提拔人，所以職業經理人這塊兒相對弱一些，也沒有形成系統性的培養體系。”

這一“傳統”在2020年左右才被打破。當時，房地產行業剛進入調整周期，華發以“黑馬”橫空出世。

2020年“三道紅線”出臺時，兩條線“標紅”的華發，土地投資金額超700億元，位居行業前15名；2021年短暫收縮拿地后，2022年、2023年，華發又重新活躍于土地市場，兩年均斥資約300億元拿地，位居行業前10名。

開疆拓土，對應的是招兵買馬。其間，以黃鳳彬、康博雅、賀傳浪等為代表的外部職業經理人，陸續加入華發。

比如中海地產營銷出身的賀傳浪，在2021年出任華發營銷部總經理；曾在萬達、華潤、融創等頭部房企履職的黃鳳彬，于2022年下半年出任華發首席設計官。

區域公司層面，除保利出身的康博雅之外，邵昶魁、王孝鋒、陳雙全、林子棟等有著新城、中海、陽光城、雅居樂等主流房企背景的中高層，紛紛加入華發。

這些外部挖來的職業經理人，有一個很明顯的特征：集中于房地產開發業務。

華發前期逆勢擴張一度取得立竿見影的效果，2022年至2024年銷售額均超過千億元，在克而瑞歷年百強房企排名中，從30多名闖入前10；2025年仍實現銷售額785.6億元，位居第11名。

但代價同樣巨大。其實，在激進擴張之前，華發已把杠桿上滿，上述提及2020年公司已有兩條線“標紅”，且當時以表外負債存在的對外擔保金額達986.6億元，占凈資產比例為155.75%。

靠著珠海國資背景、加上監管陸續“開閘放水”，特別是2022年上市房企定增禁令松綁，華發吃上了融資紅利——2020年以來，通過定向工具、中票、公司債等方式修復資金流動性，其中2023年定增完成募集60億元，為自己爭取了一定的時間。

進入2024年，商品房銷售市場復蘇不及預期，意味著逆勢擴張的華發面臨沉重的庫存積壓問題。2024年、2025年三季度，華發存貨分別為2480億元、2259億元，同比均減少不足10%。這還是華發這兩年將土地投資規模壓縮到70億元的結果。

于是，2025年，華發終于兜不住了，交出了一份巨額虧損的業績。

02

合作小股東承擔債務？

但實際上，華發的問題已經積壓許久。

賬面上，華發在2025年之前的十年時間里，凈利潤、歸母凈利潤看似跟隨行業周期上升、下滑態勢，實質上這或是表象，是華發“美化”的結果。

2020年開啟逆勢擴張時，華發選擇的方式是合作開發，且偏向小比例參股或操盤。權益資產從2019年的433億元上升至2025年的1215億元，但股東權益始終維持在200億元上下，占總額比例從45.6%降至15.6%。

計算凈資產收益率不難發現，股東權益、少數股東兩者攤薄后的凈資產收益率之間，一直存在著巨大的差距。尤其是在2023年之前，股東權益普遍超過13%，而少數股東卻只有可憐的2%至4%。

2020年至2025年三季度，華發的有息負債率區間值為31.9%至49.3%。一邊是不斷上漲的少數股東權益，一邊是有所下滑的有息負債率，對比之下，可以判斷華發存在明股實債的情況，也就是將表內負債轉移到表外。

換成大白話說，小股東跟華發合作，不是為了賺錢，而是幫它承擔債務。這有兩種可能：一是真有如此“慈悲為懷”的合伙人；二是華發存在通過少數股東權益進行利潤操縱的嫌疑。

華發在2025年三季度業績會中透露，報告期末，公司少數股東權益1025億中，華發集團占比30%以上。

華發核心高管進行大換血之后，真相逐漸浮出水面。自2020年啟動逆勢擴張之后，華發的高管薪酬隨之水漲船高，由2019年的4997萬元一路飆升至2023年的6756萬元，2024年降至3255萬元。

其間，華發的高管薪酬，一直力壓新晉“地產一哥”保利發展。

原因是，華發有著更加龐大的高管隊伍：2024年，擁有主席、秘書、3個副主席、6個執行副總裁、財務總監合計12名核心高管（不含離任，下同）。同期，保利發展、招商蛇口、建發股份的核心高管數量分別是9名、8名、9名。

有兩個值得思考的細節：一是華發部分高管也在華發集團體系中其他單位任職。如李光寧在華發集團、郭凌勇在珠海九洲控股等，但他們在華發領取薪酬。

二是在2024年華發物業港股退市并入之前，華發的經營重心偏向房地產開發。那么，僅這一項業務，眾多高管如何分工?

03

改變不了的“底色”

不過，上述問題在華發高管大換血時，可能得到解決。

結合Wind、東方財富高管成員介紹信息，當前華發核心高管數量僅為6位，包括董事長郭凌勇、副董事長兼執行副總裁劉穎喆、總裁向宇、執行副總裁戴戈纓、執行副總裁兼董事會秘書葉寧、財務總監楊擁軍。

并且，少了很多“十字門幫”的身影。

劉穎喆是龍湖、泰禾出身，2019年加入華發；向宇早年在華發待了幾年后轉戰華夏幸福，2022年重返華發；戴戈纓是金地、復地集團出身，2015年受邀加入華發，從華東區域負責人一路做到執行副總裁。

核心高管敲定后，華發在2025年11月率先將華東、華南、珠海、北方四大區域合并為華南區域（含廣深、西南、華中、珠海四個片區）、華東區域。

2026年1月，華發又將華東大區分拆為由總部直管的滬蘇、浙閩、北方三大片區，同時原隸屬華東區域的西安公司，與成渝公司組建為西部片區。

目的很簡單：精簡架構、布局收縮。

但華發當前依然忽視了一個問題：沒有改變以房地產業務為重的底色。

當前，華發的核心高管履職經歷有一個共同點：偏向房地產開發和財務管理。也可以理解為，華發目前核心任務或許是解決當前庫存、存量土地開發問題和創造資金流動性的空間。

2025年期內財報中，華發并沒有披露房地產開發投資數據。2024年末，公司新開工項目、在建項目合計總建面約1346.8萬㎡，在建面積約814萬㎡，總投資額約2564億元，報告期實際投資額約256億元。

存量土儲的去化壓力依然不小，且有著很大的資金缺口。

于是，華發一邊另辟蹊徑，開始與地方政府洽談地塊回購，其中2025年7月深圳7宗商業用地以44.05億元將被回購；另一邊則是繼續利用珠海國資背景，計劃向大股東定增約7.13億股，預計募資30億元。

華發這場逆勢擴張的代價，最終仍免不了要由中小股東“掏錢”承擔。

如果存量土儲是一個歷史性問題，那么華發的未來在哪里？

過去兩年時間里，華潤、中海、龍湖等頭部房企的一致策略是：收縮房地產開發業務，重倉商業運營等經營性業務。包括當前完成債務重組的碧桂園，也開始發力商業經營業務。

其實早在2014年，華發就成立了商業經營管理公司，但其職責更傾向于住宅開發項目捆綁的商業部分，目前全國累計投資商業項目160個，在管規模為365萬㎡。2022年至2024年，華發的商業租金收入分別為3.44億元、6.8億元、7.85億元，呈現上升趨勢，但尚未形成規模。

關于華發，往回看是歷史遺留的頑疾，往前看是尚處于襁褓中的未來。這也意味著，華發震蕩仍將持續。

關于高管密集辭職、區域布局、未來業務調整和規模預期等問題，源媒匯致函詢問華發方面，截至發稿時尚未獲得回應。

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