周報丨上周北京新房市場成交404套，環比下降30%

春節臨近，北京樓市的節奏明顯放緩。

上周（2月2日—2月8日），北京新房市場未能延續此前連續三周500套以上的成交水平，僅成交404套，較上上周的528套環比下降29.62%；成交面積約5.35萬平方米，環比下降29.23%；成交金額31.33億元，環比回落28.04%。

從成交規模來看，春節前的“觀望情緒”已開始顯現，但在價格端，市場卻并未同步走弱。

上周北京樓市整體處于低位運行狀態，成交套數環比跌幅約三成 。盡管成交量收縮，但由于高端豪宅（如海淀、西城高單價項目）的持續網簽，成交均價依然保持平穩甚至略有上升 。

值得注意的是，在成交量明顯回落的背景下，北京新房成交均價依然保持上漲態勢。繼上上周成交均價環比上漲4.7%后，上周成交均價約為5.9萬元/平方米，環比再漲1.72%。

成交均價持續走高，核心原因在于成交結構的變化——豪宅與改善型項目，成為近期新房市場的絕對主力。

從成交金額榜單來看，上周北京新房成交金額排名前十的項目，成交均價全部高于全市平均水平，高端改善項目對整體價格形成了明顯支撐。

具體到項目層面，海淀的建發海晏上周以0.21萬平方米、2.94億元的網簽面積和成交金額，雙雙位列全市第一，成為當周北京新房市場的“雙料冠軍”。

回顧2025年全年，建發海晏便以75.36億元的成交金額，僅次于海淀另一明星項目和樾望雲，位居全市第二。進入2026年后，該項目的成交勢頭依舊強勁。

截至2月9日，建發海晏已完成268套網簽，整體去化率達到62.2%，累計成交金額正式突破80億元大關。考慮到項目仍有100余套存量房源，建發海晏在今年仍將是北京新房市場的重要成交力量。

除建發海晏外，躋身2025年全年成交金額TOP10的中建運河玖院、金茂璞逸豐宜，上周成交金額也均突破1億元，成交套數與面積均位居全市前三。

其中，金茂璞逸豐宜在競爭異常激烈的豐臺新房市場中脫穎而出，表現尤為難得。截至2月9日，項目開盤一年時間內，504套房源已有264套完成網簽，整體去化率達到52.4%。

而通州板塊的中建運河玖院，則繼續鞏固其“通州新房銷冠”的地位。該項目自去年9月20日開盤，僅用100天便以903套、11.84萬平方米的成績，拿下北京新房網簽套數和面積的雙料冠軍。二期入市后，項目熱度依舊不減，截至目前整體去化率已達67.1%，累計成交金額約83.3億元。

從成交套數來看，上周全北京僅有5個項目實現單周網簽套數上雙。其中，首創禧悅興城以20套成交，成為當周北京新房成交套數冠軍。

自取得網簽數據以來，禧悅興城整體表現穩定，首周即以199套成交拿下全市銷冠，進入平穩期后每周基本保持20套左右的成交節奏。截至2月9日，項目508套房源中已有420套完成網簽，去化率接近83%。

此外，亦莊板塊的招商序上周成交13套，成交均價約6.55萬元/平方米；房山閻村的水墨林溪作為老盤，上周成交11套，成交均價僅1.67萬元/平方米，顯示出低總價產品依然具備一定市場基礎。

在新房成交明顯回落的同時，二手房市場也未能獨善其身。

上周北京市二手住宅成交3309套，環比下降22.03%；成交面積約29.15萬平方米，環比下降23.73%。截至2月8日，北京2月二手住宅累計成交3410套。

由于2月份仍將經歷完整的春節假期，2月全月二手房成交能否突破1萬套，仍存在較大不確定性。

價格方面，截至2月9日，安居客數據顯示，北京二手房掛牌均價約3.84萬元/平方米，較上月下降1.47%，同比下降10.01%。不過，與上周初的3.77萬元/平方米相比，掛牌均價已出現小幅回升。

從區域來看，東城、西城、海淀、朝陽等核心區域，二手房掛牌均價出現較為明顯的上漲。這一變化，既可能與春節前房東撤牌、售轉租有關，也反映出核心區優質房源的抗跌性。

整體來看，春節前的北京樓市呈現出**“量回落、價堅挺、結構分化明顯”**的特征：高端改善項目支撐成交金額與價格，剛需項目維持穩定去化，而整體市場活躍度則因節假日因素明顯降溫。

北京樓市是否真正回暖，仍需觀察傳統“金三銀四”的市場成色，以及政策與需求端的持續變化。

后續，買房大家幫也將持續通過真實成交數據，拆解北京樓市的真實運行狀態。