現場直擊！深圳8大板塊11新盤最新進度

最新消息，所有地塊均已開工！

2025年深圳一共出讓了12宗涉宅地塊，南山、福田、寶中等核心限購區有4宗，另外8宗分布于龍華、光明、龍崗。

2025年出讓地塊/項目分布圖｜圖源：地圖慧（2026-01）僅供參考

除了龍崗龍城街道的G01045-0200地塊（中海大運玖章花園），在去年1月份成功出讓并開盤入市外，其他11宗集中在6-12月出讓。

據壹地產實地探查，這11宗涉宅地塊均屬于「施工進行時」，同步梳理了各個地塊的施工進度、相關產品信息以及入市節點等信息。

01.

核心限購區：福田/南山/寶中

共4個項目，2個最快一季度入市

??核心限購區：4個項目。

2025年通過招拍掛出讓的12宗涉宅地塊中，有4宗涉宅地塊位于核心限購區。

2025年出讓地塊/項目分布圖｜圖源：地圖慧（2026-01）僅供參考

進度最快

寶中南街坊-觀潮府

建設進度：由招商蛇口+華潤置地共同開發的觀潮府，已經進入主體施工階段，遠遠看過去“全面拔地而起”，目前臨近金科路的住宅建設進度較快，部分已出地面4-5層。

▲壹地產實拍圖&項目效果圖，1月14日（左右滑動）

該項目是在2025年8月15日，招商+華潤綜合體以總價約86.4億拿下的新安街道寶中南街坊A002-0108地塊，位于前海寶中核心區，東側JW萬豪酒店、南側華僑城歡樂港灣，未來可一線望海，隔著前海灣可對望企鵝島。

根據規劃，該項目共有11棟，建筑高度22-24層，共約616套房。網傳項目預計2月初在寶中的瑞灣大廈瑞吉酒店開放臨時展廳、農歷新年后開放營銷中心、3月份入市，首推5/6/7棟、約180套房、產品為建面約143-265平的平層和建面約488平的頂復，入市前會開放實體樣板間。

南山單價地王

前海桂灣招商海晏府

建設進度：作為2025年南山第一宗成功出讓的涉宅地塊（桂灣片區T201-0232地塊），招商海晏府目前已進入主體施工階段。

▲壹地產實拍圖&項目效果圖，1月14日（左右滑動）

該項目是在2025年7月14日，招商蛇口以總價約21.55億拿下的桂灣片區T201-0232地塊， 溢價率為2025年年度最高——86.1%，以樓面價約8.4萬/平成為新的深圳樓面單價地王。

位于桂灣，西北側是雙界河和雙界河公園，周邊最近的地鐵站是地鐵5/9/11號鐵交匯的前海灣站， 有深業云海灣、天健悅灣府以及天健悅桂府等小區，附近就是前海灣樞紐TOD，周邊商業前海山姆、前海HOP天地、前海壹方城等。

作為2025年宅地招拍掛中，首宗將“限高80米”寫進規劃中的地塊，自掛牌那一刻起就備受矚目。據網上最新信息顯示，招商海晏府共有151套房，產品起步140平，為建面約140平/175平/195平的大戶型住宅（3個面積段、4種戶型），純改善定位。網傳銷售團隊基本組建完畢，1月22日在桂灣康萊德酒店三層開放接待展廳，預計今年一季度入市，市場吹風價13-14萬/平。

已進入基坑階段

南山深超總T207-0068地塊

建設進度：目前處于土石方和基坑支護工程，現場可見水泥車及大卡車進出，挖機、樁機同步在作業。

▲壹地產實拍圖，1月14日（左右滑動）

該地塊是2025年12月8日，中海地產以總價31.86億拿下的南山深超總T207-0068地塊，與深超總上一宗出讓的宅地、如今的深超總唯一土地屬性為住宅的豪宅項目——中海深灣玖序僅一路之隔，被坊間稱為“深灣玖序二期”，預計有180多套住宅，面積段均為190平的大平層。

根據網上流傳項目平面圖顯示，該項目規劃4棟住宅、25-26層，均為2梯2戶，已曝光有建面約265平的戶型，做4+1房4衛雙陽臺全景艙+家政套間。

唯一被要求全現售

中鐵福田梅林B405-0308地塊

建設進度：2025年深圳“收官”的宅地-福田梅林孖嶺地塊，已于2025年12月16日舉行奠基儀式，現場可見處于基坑及土石方階段，挖機、樁機正在作業中。

▲壹地產實拍圖，1月13日（左右滑動）

該地塊是2025年出讓宅地中，唯一被要求「全部現房銷售」的，中鐵在12月10日以總價約7.92億拿下的B405-0308宗地，位于福田梅林板塊，旁邊就是深圳地鐵9/10號線孖嶺站，臨近卓越匯購物中心。

結合實地踩盤及網傳資料綜合梳理，深圳核心限購區4個項目中入市節奏依次為：招商海晏府、觀潮府、中海深超總項目、中鐵梅林項目。考慮買觀潮府或招商海晏府的朋友可以提前準備了，這兩個項目預計最快一季度入市。

02.

「多買幾套」區：龍華/光明/松崗

最快本月開盤，有2個預計一季度入市

??符合條件，能多買幾套房的區域：8個項目。

除了前面提到的4宗，2025年出讓的涉宅地塊還有8宗，不計已入市的龍崗中海大運玖章還有7宗（7個項目）均處于「施工進行時」，其中有4宗位于深圳中部——龍華，有3宗位于深圳西部——光明&沙井。

先來看，中部的龍華。

要說2025年那里是招拍掛宅地「出讓大區」，龍華當仁不讓。在出讓12宗涉宅地塊的2025年里，龍華通過招拍掛出讓的宅地就有4宗，占據全年1/3的“份額”，為深圳各區“榜首”，其中梅林關板塊有1宗，紅山-上塘板塊有3宗。

2025年出讓地塊/項目分布圖｜圖源：地圖慧（2026-01）僅供參考

2025年出讓地塊/項目分布圖｜圖源：地圖慧（2026-01）僅供參考

龍華進度最快

民治-上塘-紅山新澍雅居

建設進度：目前處于主體施工中，初步可見大門輪廓，施工現場如火如荼。

▲壹地產實拍圖&項目效果圖，1月13日（左右滑動）

該地塊是2025年6月19日，聯發以總價12.12億拿下的民治街道A817-0619地塊，位于民治的紅山上塘板塊，旁邊就是金地上塘道、星河傳奇、中城宴華府等小區，周邊有星河Coco Garden、上塘薈等商業配套，還有簡上體育館等配套，小學在華東師范大學附屬龍華未來小學學區劃分范圍內，中學在龍華實驗學校學區劃分范圍內。（具體學區劃分，以開學當年該片區教育局及學校公布信息為準）

地塊備案名——紅山新澍雅居，容積率2.5，綠化率32.49%，共3棟住宅，1棟1-2單元25層，2棟3單元16層，為2梯6戶和2梯4戶，層高3米，產品面積段為建面約69-99平，共332套。最新消息，項目預計2026年3月7日開放營銷中心，最快一季度取證入市。

兩個地塊聯合開發

民治·上塘-上宸瑞府和上宸華府

上宸瑞府（A815-0036宗地）建設進度：處于土石方、基坑支護及樁基礎工程階段，現場時有泥頭車進入，現場挖機、打樁機同時在作業，樁機看著較為密集。

▲壹地產實拍圖，1月13日（左右滑動）

上宸華府（A815-0037宗地）建設進度：處于土石方、基坑支護及樁基礎工程階段，現場時有泥頭車進入，現場挖機、打樁機同時在作業。

▲壹地產實拍圖，1月13日（左右滑動）

上宸瑞府和上宸華府，分別為7月30日深業以總價約19.06億拿下的A815-0036宗地，8月8日下午深業+龍華建設以總價17.89億拿下的A815-0037地塊。地塊位于民治-上塘板塊，周邊有長城里程家園、卓越柏奕府、中海匯德里等小區，以及簡上體育綜合體、上塘薈AT Mall等配套，臨近龍華區和平中學、未來小學、紅山中學等學校。（具體學區劃分，以開學當年該片區教育局及學校公布信息為準）

圖源：深圳公共資源交易中心

從地圖上看，A815-0036地塊和A815-0037地塊相接，在A815-0037地塊的規劃設計要點文件中提到“若本地塊與 A815-0036 宗地為同一開發主體，允許相鄰側零退線，統籌開發建設”，意思就是說「同一企業拿下可聯合開發」，這樣地塊更具有整體性。12月9日兩宗地塊同步公布備案名上宸瑞府（A815-0036）、上宸華府（A815-0037）。

根據上宸瑞府曝光的平面圖來看，項目共5棟住宅、569戶，產品為建面約89-92平的4房以及建面約119-129平的4房。

龍華純改善項目

梅林關中海云頌玖章

建設進度：現場可見樁機、挖機、泥土車正在作業，目前來看還處于基坑支護和樁基礎階段。

▲壹地產實拍圖&項目平面圖，1月13日（左右滑動）

該地塊是在2025年7月7日，中海以總價約23.7億拿下的民治街道A802-0309地塊，位于梅林關板塊，周邊有萬科金域華府、書香門第、龍光玖龍璽等小區，一路之隔是白石龍音樂公園，商業有上河坊、玖龍薈、cococity等，周邊有書香小學、深外龍等學校。（具體學區劃分，以開學當年該片區教育局及學校公布信息為準）

據網傳平面圖來看，項目規劃5棟23-25層的住宅，為純商品房小區，共491套房源，產品為建面約106-143平的新規純四房戶型，2梯4戶或2梯5戶設計，精裝交付，計劃將于2026年二季度取證入市。

結合實地踩盤及網傳資料綜合梳理，龍華4個項目中入市節奏依次為：紅山新澍雅居、中海云頌玖章、上宸瑞府、上宸華府。

再來看，西部的光明&松崗。

2025年深圳西部光明、沙井等核心板塊也出讓了3宗地，目前處于在建狀態，其中有項目已開放營銷中心并獲批預售。

2025年出讓地塊/項目分布圖｜圖源：地圖慧（2026-01）僅供參考

已開放營銷中心

沙井綠城越秀錦和玉鳴

建設進度：項目處于主體施工中，施工現場時有泥頭車進出，目前營銷中心已開放。

▲壹地產實拍圖&項目效果圖，1月14日（左右滑動）

去年出讓的宅地，除了中海大運玖章外，進度最快的當屬綠城越秀錦和玉鳴，該項目所屬地塊是綠城在2025年8月4日以總價12.15億、溢價率約11.47%，拿下的新橋街道A319-1225地塊，臨近地鐵11號線沙井站，在前海-會展新城第一輻射圈。

最新消息，項目已于1月15日拿證，首推1、6棟，共185套房源，產品戶型建面為89-130平，備案單價4.4-5萬/平，1月24日開盤，開盤約95折，折后單價4.18萬/平起。

光明首個「新國標」好房子

光明中心區——振業天境云璽

建設進度：據悉項目于2025年8月26日舉行奠基儀式，項目名為天境云璽（暫定），1月9日現場顯示已經入主體施工中。

▲壹地產實拍圖&項目效果圖，1月9日（左右滑動）

該地塊是2025年6月27日，由深振業+天健+光明建發聯以底價19.94億拿下的光明街道A509-0074地塊，位于光明中心區板塊，周邊的配套相對豐富，不僅緊鄰華夏中學，一路之隔就是國防教育主題公園，周邊還有木墩村公園、東周文化公園，商業方面Coco city已開業，盒馬、海底撈、星巴克等品牌已入駐。

作為光明首個在“好房子”標準后發布后打造的新規住宅項目，振業天境云璽占地約3.5萬平，總建面約10.85萬平，規劃9棟住宅+1所幼兒園，圍合式布局，共1082套房，產品為建面約83-89平的3房/建面約95-140平的4房/建面約165平的5房，層高3米。從網上流傳的過程版戶型圖來看，大戶型為2梯2戶的設計，戶型南北通透。最新消息，項目預計在2026年一季度取證入市。

龍湖2026年全新戰略作品

光明紅花山馬田街道A627-0268地塊

建設進度：項目拿地10天后，土地就已經平整完畢，打樁機開始進場施工。壹地產1月9日現場實探，看到圍擋外部顯示將打造“龍湖集團2026年全新戰略作品”，內部多個打樁機正在作業。

▲壹地產實拍圖，1月9日（左右滑動）

該地塊，是2025年12月8日，龍湖以底價7.66億拿下光明馬田街道A627-0268號宗地，位于公明興發路與振明路交匯處，臨近地鐵6號線紅花山，一路之隔就是紅花山體育公園。

參考龍湖在光明的御湖境項目，紅花山地塊的主力戶型有可能是80-110平的3-4方。網傳，項目已開始組建銷售團隊，預計于今年3月進場、6月入市。

結合實地踩盤及網傳資料綜合梳理，西部4個項目中入市節奏依次為：綠城越秀錦和玉鳴、天境云璽、龍湖紅花山項目。

寫在最后。

2026年，依舊會是波瀾壯闊的一年。

前段時間，我們剛盤點了2026年待入市的新盤，具體信息可戳鏈接了解

1月15日，國新辦新聞發布會上，央行宣布「商業用房按揭貸款最低首付比例將直降至三成」。

這些年來，住宅最低首付比例一降再降，二套最低首付比例也低至15%，但商業用房最低首付在這之間「不動如山」。如今商業用房最低首付比例下調了，重點不在下調幅度，而在于地產趨勢！

這個調整，前所未有，接下來政策寬松依舊值得期待。

你覺得呢？

注：以上項目信息，為壹地產梳理自網絡，僅供參考，具體請以開發商正式公布信息為準。

【版權聲明】本文版權歸「深圳壹地產」所有，如需轉載，請與我平臺取得聯系。

【聲明】本文部分信息和圖片來源網絡，如有相關內容侵權，請聯系刪除。本文對項目周圍交通、商業、文化教育、醫療以及其他市政條件的介紹，具體以政府規劃及現場實際為準。效果圖是規劃意向的概念設計展示，非最終規劃方案，不作為開發商承諾，最終以向政府報批報建的方案為準。本文所述內容和意見僅供參考，不構成市場交易依據和投資建議，買賣雙方權利義務以雙方簽署的買賣合同為準。