上海
2026年3月，我們追蹤了上海、南京、杭州、廣州、深圳五座核心城市的二手房真實(shí)成交數(shù)據(jù)。這里的“折價(jià)率”就是成交價(jià)除以掛牌價(jià)——0.93，就是打93折；1.06，就是要加價(jià)6%。簡(jiǎn)單直接，一目了然。
折價(jià)率=上月成交價(jià)/最新掛牌價(jià)，意思是成交價(jià)比掛牌價(jià)打了幾折
數(shù)據(jù)從總價(jià)段、面積段到房齡段，再到各個(gè)區(qū)域，打折的力度千差萬(wàn)別。更有趣的是，那些你以為“老破小”一定便宜的地方，卻在悄悄溢價(jià)；而那些次新房集中的板塊，正成為砍價(jià)的主戰(zhàn)場(chǎng)。
接下來(lái)，我們把五個(gè)城市掰開揉碎，一個(gè)一個(gè)看——到底哪里最好談？哪里最抗跌？哪里是你今年上車的機(jī)會(huì)？
數(shù)據(jù)說(shuō)明Explain：數(shù)據(jù)出自兔博士app，2026年3月二手房成交數(shù)據(jù)以及掛牌數(shù)據(jù)，同比2025年3月。
深圳SHENZHEN
首先來(lái)看下城市整體情況：
深圳整體市場(chǎng)：
·全市平均：打93折（優(yōu)惠7%）
·比去年：折扣變大（多優(yōu)惠6%）
第二張圖是分段的分析：
圖一是分總價(jià)段的折價(jià)率情況；圖二是面積段。
1.深圳各總價(jià)段全部打折。300萬(wàn)以下和1500萬(wàn)以上折扣擴(kuò)大最明顯（分別多優(yōu)惠24%和13%），剛需和豪宅兩端同時(shí)松動(dòng)。
2.55-65㎡打92折（優(yōu)惠8%），且折扣擴(kuò)大最明顯（多優(yōu)惠25%）。
45㎡以下仍溢價(jià)5%，但溢價(jià)已從26%大幅收窄。
140㎡以上全部從去年的溢價(jià)變?yōu)榻衲甑恼劭郏竺娣e改善盤價(jià)格松動(dòng)明顯。
第三張圖是區(qū)域的分析：
·坪山、大鵬、鹽田打88-89折，折扣最深。
·光明是唯一溢價(jià)區(qū)域（105折），但溢價(jià)幅度比去年收窄（從122折降下來(lái)）。其他區(qū)域全部打折。
最后我們做一個(gè)總結(jié)：
深圳平均打93折，與上海持平。5-10年次新房打82折折扣最大，坪山、大鵬等遠(yuǎn)郊打折最深。45㎡以下小戶型仍溢價(jià)但大幅收窄，140㎡以上全部從溢價(jià)變折扣。整體比去年折扣更大，市場(chǎng)降溫明顯，光明是唯一溢價(jià)區(qū)域。
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