當(dāng)年搶破頭的高分盤(pán)，如今還好嗎

盡管2025年樓市政策趨于保守

上海作為領(lǐng)頭羊，依然抗住壓力，在年末走出 “翹尾” 行情

二手房連續(xù)兩個(gè)月成交量穩(wěn)穩(wěn)站上2.2萬(wàn)套，創(chuàng)下近8個(gè)月新高

新房12月入市4088套，認(rèn)購(gòu)達(dá)到2352組

這背后也是開(kāi)發(fā)商沖刺業(yè)績(jī)、加速回款的必然選擇

但熱鬧是表面的，分化才是真相

上個(gè)月陸續(xù)推出的40個(gè)新盤(pán)，只有位于浦東惠南的懷山望1個(gè)盤(pán)觸發(fā)積分制，入圍分32.61分

其他全都是無(wú)需積分隨便買(mǎi)的狀態(tài)，購(gòu)房者觀望情緒肉眼可見(jiàn)

拉長(zhǎng)到全年，342個(gè)新房項(xiàng)目（含同盤(pán)不同批次）里，觸發(fā)積分的僅28個(gè)，占比才8%

遙想2021年，上海新房市場(chǎng)火到發(fā)燙，積分制應(yīng)聲落地

只要觸發(fā)積分就意味著五年限售

那時(shí)的購(gòu)房者拼社保、搶房源，能上車(chē)的都是 “激動(dòng)的心，顫抖的手”

今年4月起，首批高積分紅盤(pán)眼看就要滿五年解禁，樓市也已經(jīng)發(fā)生翻天覆地的變化

當(dāng)年的高分幸運(yùn)兒，手里的房子現(xiàn)在到底值多少錢(qián)？二手流通又能兌現(xiàn)多少期待？

我們今天就來(lái)聊聊這個(gè)話題

01

積分時(shí)代的降溫速度，遠(yuǎn)超預(yù)期

2021年3月上海新房搖號(hào)積分制落地，這根紅線直接成了樓市熱度的風(fēng)向標(biāo)

那會(huì)兒的市場(chǎng)有多炙手可熱？

遠(yuǎn)郊崇明、金山的新盤(pán)都能觸發(fā)積分限購(gòu)

市區(qū)高倒掛盤(pán)更是三天兩頭火到出圈，徐匯濱江和前灘的售樓處門(mén)口動(dòng)輒認(rèn)購(gòu)排隊(duì)幾小時(shí)起步

還有大虹橋一眾紅盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)只要6萬(wàn)+/平出頭，對(duì)比周邊8萬(wàn)+/平的二手價(jià)差強(qiáng)烈

不管是投資客還是剛需，全都想盡辦法湊錢(qián)、湊房票，擠破頭往里沖

2022年熱度稍退，觸發(fā)積分的樓盤(pán)還剩36%

但社保加分系數(shù)悄悄下調(diào)，無(wú)房戶認(rèn)定放寬，積分紅線肉眼可見(jiàn)在松動(dòng)

2023年降溫更猛，觸發(fā)率跌到22%

連前灘這樣的熱門(mén)板塊都有樓盤(pán)不用積分，云錦東方事件后，高積分盤(pán)更是成了稀罕物

到了2024年，積分制基本成了“邊緣配置”，觸發(fā)率僅12%，相當(dāng)于10個(gè)項(xiàng)目里頭才差不多有1個(gè)要積分

2025年的平均積分直接跌破50分大關(guān)，徹底沒(méi)了當(dāng)年的火爆勁

哪怕觸發(fā)的分也不高，就連排在第一的蘭桂坊也就只有66分出頭

對(duì)比2024年榜首凱德茂名公館114.72分的紀(jì)錄近乎腰斬

積分時(shí)代降溫這么快，核心就兩個(gè)原因：

一是供需徹底反轉(zhuǎn)

五大新城源源不斷地供地，新盤(pán)扎堆入市

房源數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏購(gòu)房者增長(zhǎng)速度，供過(guò)于求成了常態(tài)

可選房源一多就容易陷入價(jià)格戰(zhàn)，大家觀望心態(tài)更重，以前搶破頭的局面自然一去不復(fù)返

二是倒掛紅利徹底消失

去年開(kāi)始新房悄悄漲價(jià)，不少樓盤(pán)甚至突破聯(lián)動(dòng)價(jià)

以前大家沖積分，就是奔著差價(jià)賺錢(qián)

現(xiàn)在不僅倒掛沒(méi)了，甚至新盤(pán)買(mǎi)入價(jià)比旁邊二手房還高

購(gòu)房者徹底告別了 “無(wú)腦沖”，開(kāi)始把地段、配套、裝標(biāo)挨個(gè)研究

不由得感嘆樓市下行期，房子慢慢脫離投資屬性，更加關(guān)注本身的居住屬性

如今連陸家嘴的豪宅大平層都難復(fù)刻往日積分熱度

這場(chǎng)降溫，遠(yuǎn)比市場(chǎng)預(yù)想的要迅猛

02

積分退潮后，紅盤(pán)的成交價(jià)都如何了

這批當(dāng)年搶破頭的高積分紅盤(pán)，其實(shí)早就陸續(xù)交付了

要知道，房子從交付那一刻起，就徹底告別了新房光環(huán)，成了實(shí)打?qū)嵉亩址?/p>

可惜五年限售的緊箍咒還沒(méi)松，市面上基本找不到這些盤(pán)的二手成交數(shù)據(jù)

想摸清這批紅盤(pán)如今到底值多少錢(qián)，還真有點(diǎn)無(wú)從下手

不過(guò)我們找到了三個(gè)相對(duì)靠譜的觀察視角

第一是鏈家網(wǎng)上的掛牌價(jià)

限售還沒(méi)正式解禁，上海的二手房市場(chǎng)已經(jīng)暗流涌動(dòng)，不少高積分紅盤(pán)的次新房東早就蠢蠢欲動(dòng)，提前掛牌試水

縱觀近五年381個(gè)積分盤(pán)里，漲幅最猛的全是核心區(qū)限價(jià)頂豪

稀缺地段加嚴(yán)格限價(jià)，把倒掛空間拉到最大

翠湖天地五期就是典型

2021年備案價(jià)16.5萬(wàn)/㎡，如今掛牌價(jià)最低25.4萬(wàn)/㎡，單平差價(jià)近9萬(wàn)，漲幅超50%

不遠(yuǎn)處的復(fù)興瓏御更有說(shuō)服力，當(dāng)年最后47套房源以13.6萬(wàn)/㎡的均價(jià)入市，強(qiáng)勢(shì)觸發(fā)112.8的高分

當(dāng)前掛牌均價(jià)穩(wěn)定在20萬(wàn)/㎡上下，一套就能賺800+萬(wàn)，碾壓同期銀行存款收益

徐匯濱江、前灘、陸家嘴等中產(chǎn)改善扎堆的板塊也不示弱

中糧瑞虹海景壹號(hào)、云錦東方三期2批次、九廬這些盤(pán)，當(dāng)年只要11-15萬(wàn)/平的上車(chē)價(jià)，如今二手價(jià)普遍18萬(wàn)/平+

即便行情回落，內(nèi)環(huán)頂豪的收益依舊很能打

中環(huán)新盤(pán)由于供給不多，觸發(fā)積分的也比較有限

比如浦東金橋和碧云板塊的三個(gè)積分盤(pán)，浦開(kāi)云璟、嘉瀧匯、碧云尊邸入市均價(jià)分別是8.95、8.3和11.2萬(wàn)/㎡

據(jù)中介反應(yīng)，目前均在市場(chǎng)上守住了價(jià)格，保持有5%-10%的溢價(jià)率

與之相反的是，外環(huán)的部分熱門(mén)紅盤(pán)并沒(méi)能逃過(guò)慘痛的現(xiàn)實(shí)

還有外環(huán)寶山羅店的保利云上潯光，顧村的建發(fā)熙和府

嘉定南翔的云湖漫城，安亭汽車(chē)城的奧園金地格林云尚，青浦徐涇的金地虹悅灣

成交價(jià)比起入市價(jià)也都有5%上下的跌幅，不少業(yè)主陷入 “積分站崗” 的困境

嘉定江橋的保利云上澄光、松江泗涇的招商9號(hào)公館溢價(jià)幾乎消失

更不用說(shuō)臨港那些2021年和2022年開(kāi)盤(pán)的破發(fā)紅盤(pán)

當(dāng)年靠一二手倒掛和規(guī)劃預(yù)期火遍全城，開(kāi)盤(pán)15天網(wǎng)簽率迅速突破80%

可位置偏遠(yuǎn)、底子薄弱的短板，讓它們扛不住市場(chǎng)降溫

比如湖濱天地跌幅超過(guò)25%，大名城映暉跌幅也有5%

最后都成了郊區(qū)依賴(lài)強(qiáng)規(guī)劃卻難經(jīng)風(fēng)雨的典型縮影

分環(huán)線來(lái)看，內(nèi)環(huán)部分頂豪溢價(jià)率超過(guò)30%，中環(huán)部分改善盤(pán)也有5%-10%的溢價(jià)率

而中外環(huán)和外環(huán)外的溢價(jià)差不多都被抹平了，更慘的是跌幅超過(guò)20%甚至30%的極個(gè)別硬傷盤(pán)

第二是參考同小區(qū) “卡點(diǎn)不限售” 批次的成交價(jià)

部分項(xiàng)目存在多批次推售的情況，一二期開(kāi)盤(pán)早，趕在積分制前入市

不限售且與后續(xù)積分批次共享配套、均價(jià)接近，二手成交數(shù)據(jù)極具參考性

最具代表性的就是大虹橋的標(biāo)桿樓盤(pán)——蟠龍?zhí)斓?/p>

本月初，一期一套93㎡二樓房源成交價(jià)558萬(wàn)，折合單價(jià)僅為6萬(wàn)/㎡，與 555萬(wàn)的買(mǎi)入價(jià)基本持平

再到12月初成交的 96㎡同樓層房源，565萬(wàn)的成交價(jià)也未脫離買(mǎi)入成本

數(shù)據(jù)來(lái)自房見(jiàn)小程序

還有萬(wàn)科天空之城三期、招商虹橋公館二期的兩房戶型

不少房源現(xiàn)在的成交價(jià)格，已經(jīng)比當(dāng)初業(yè)主新房的買(mǎi)進(jìn)價(jià)格還要低10%左右了

當(dāng)初購(gòu)房者為上車(chē)，耗了房票、拼了積分，還扛了三四年的資金成本，如今別說(shuō)盈利，連成本都兜不住

曾經(jīng)以為的 “買(mǎi)到即躺賺”，終究敗給了市場(chǎng)周期
第三類(lèi)參考維度，則是法拍市場(chǎng)的成交價(jià)格

畢竟法拍房的特殊屬性，往往能折射出板塊真實(shí)的價(jià)值底線與購(gòu)買(mǎi)力

浦東唐鎮(zhèn)被戲稱(chēng)為“外環(huán)外一哥”

2021年的上海樓市，融創(chuàng)未來(lái)金融城是唐鎮(zhèn)板塊絕對(duì)的流量主角

當(dāng)年三批房源認(rèn)購(gòu)率均超260%，兩度觸發(fā)“千人搖”，年底榮登浦東銷(xiāo)售榜榜首

可惜此一時(shí)彼一時(shí)，最近三個(gè)月以來(lái)，項(xiàng)目已經(jīng)扛過(guò)了兩輪法拍的壓力測(cè)試

先是去年10月首批66套法拍房啟動(dòng)拍賣(mài)，大量房源底價(jià)成交，甚至有一半房源直接流拍

市場(chǎng)一度用 “砸盤(pán)”、“破發(fā)” 定義這次法拍

隨后項(xiàng)目調(diào)整為每批次7套的小體量二拍，重燃購(gòu)房者的熱情，大部分房源都吸引了超40人報(bào)名角逐

去年年底甚至有一套房源歷經(jīng)112輪競(jìng)價(jià)才塵埃落定，激烈程度遠(yuǎn)超預(yù)期

今年1月6日至7日，最后7套法拍房均實(shí)現(xiàn)加價(jià)成交，單套加價(jià)金額區(qū)間在126萬(wàn)-147萬(wàn)

最終，這66套法拍房全部清空，整體成交均價(jià)穩(wěn)定在5.3-5.4萬(wàn)/㎡

畢竟低價(jià)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)從不缺撿漏買(mǎi)家

當(dāng)唐鎮(zhèn)周邊新房的備案均價(jià)已經(jīng)沖到8.3萬(wàn)/㎡，融創(chuàng)未來(lái)金融城法拍房起拍價(jià)只有3.8萬(wàn)/㎡，不到周邊新房一半的價(jià)格

這樣的性價(jià)比足以讓購(gòu)房者忽略樓層、朝向，果斷出手

這場(chǎng)法拍的冷熱轉(zhuǎn)換，并非市場(chǎng)信心的瓦解，恰恰是優(yōu)質(zhì)板塊的價(jià)值回歸

這個(gè)價(jià)格區(qū)間，房源仍然呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)，給唐鎮(zhèn)板塊的二手房市場(chǎng)定了一個(gè)實(shí)打?qū)嵉牡變r(jià)

要知道，法拍作為清償債務(wù)的快速變現(xiàn)模式，和正常商品房定價(jià)有本質(zhì)區(qū)別，入手門(mén)檻和風(fēng)險(xiǎn)也遠(yuǎn)高于普通二手房

這些真實(shí)成交數(shù)據(jù)，為即將到來(lái)的高積分盤(pán)解禁潮，提供了最直觀、最硬核的價(jià)值參考

03

高分紅盤(pán)的市場(chǎng)接受度，已經(jīng)變了天

我們此前統(tǒng)計(jì)，今年4月到12月，全年將有累計(jì)33561套限售新房集中“松綁”

就算不會(huì)全部流入市場(chǎng)，也足以攪動(dòng)上海二手樓市的神經(jīng)，更會(huì)左右無(wú)數(shù)買(mǎi)家的決策

關(guān)鍵是，這些次新房并非均勻分布，而是扎堆在特定板塊，進(jìn)一步放大樓市分化格局

越是集中的區(qū)域，受到的沖擊就越劇烈

比如外環(huán)外青浦徐涇、浦東唐鎮(zhèn)、浦東周康等板塊的次新房即將面臨雙重夾擊

一邊是區(qū)域內(nèi)降價(jià)都難賣(mài)的同類(lèi)次新

大多是100平左右的小三房，同質(zhì)化嚴(yán)重，戶型設(shè)計(jì)已經(jīng)跟不上時(shí)代

幾百米或一兩站地鐵內(nèi)的房源扎堆掛牌，這樣的局面下，價(jià)格根本撐不住

溢價(jià)大幅縮水是常態(tài)，個(gè)別急售的房東直接降價(jià)砸盤(pán)也不是新鮮事

另一邊則是新規(guī)加持的新房，產(chǎn)品力直接碾壓

同樣的總價(jià)段，新房能做到90平三房?jī)尚l(wèi)、實(shí)得率80%+，全屋飄窗和多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)

戶型更方正、收納空間更足，精裝標(biāo)準(zhǔn)還更高

再加上各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策

現(xiàn)在中介帶看二手房時(shí)，都會(huì)順勢(shì)帶客戶去隔壁的新房案場(chǎng)逛逛

這波操作，就是市場(chǎng)最真實(shí)的選擇

當(dāng)然也有例外

熱門(mén)板塊的標(biāo)桿社區(qū)，比如楊浦東外灘的仁恒海上源、瑞虹新城的中糧瑞虹海景壹號(hào)，就算不賺也虧不了多少

還有小區(qū)里的稀缺戶型，像底復(fù)、頂復(fù)、洋房別墅這類(lèi)附贈(zèng)多的低密產(chǎn)品，也不用過(guò)分焦慮

市區(qū)頂豪更不用擔(dān)心拋售潮

云錦東方一期2017年入市至今快10年時(shí)間，僅成交11套，年均換手率不到0.64%

翠湖天地四期2018年以來(lái)也就19套成交，年均換手率約0.86%

低換手率+市區(qū)旺盛需求，足以消化這批解禁房源

畢竟內(nèi)環(huán)并沒(méi)有供應(yīng)太多限售新盤(pán)，本身影響并不大

04

這些備受追捧的高分樓盤(pán)并非盡善盡美，核心吸引力還是來(lái)自一二手價(jià)格倒掛

回頭看，上海樓市從大熱到大冷，再到如今的溫和回暖，滿打滿算也不過(guò)就4年時(shí)間

但樓市的底層邏輯早就變了

限售解禁的鐘聲一響，能讓房子在二手市場(chǎng)站穩(wěn)溢價(jià)的，從來(lái)不是當(dāng)年的積分高低，而是實(shí)打?qū)嵉漠a(chǎn)品力

戶型好不好用、社區(qū)舒不舒服、物業(yè)給不給力，這些才是硬通貨

對(duì)購(gòu)房者而言，這是一個(gè)更需要專(zhuān)業(yè)判斷的從容時(shí)代

與其被高積分的熱度裹挾著盲目跟風(fēng)

不如立足自身通勤、生活、升學(xué)的真實(shí)需求，理性分析房子的核心價(jià)值

而對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)箳旒t利徹底退場(chǎng)，這場(chǎng)檢驗(yàn)真金的大考才剛剛拉開(kāi)序幕

只有真正回歸產(chǎn)品初心，把每一處居住細(xì)節(jié)磨到極致，才能在分化的市場(chǎng)里站穩(wěn)腳跟，活得長(zhǎng)久