住在云端，困在深谷：買超高樓層的業主進退兩難

曾經，“一覽眾山小”的超高層住宅是現代生活的重要象征。然而如今，不少樓齡漸長的二三十層以上住宅，已逐漸暴露出各種隱患：外墻脫落、電梯故障、管道堵塞、電路老化、物業缺失等問題不斷顯現，居住風險日益攀升。

與此同時，明顯的溫差、難以隔絕的灰塵以及臺風、暴雨等極端天氣帶來的影響，也讓高層居住的舒適度大打折扣。

更令超高層業主感到無奈的是，隨著樓市進入調整期，當年高價入手的“豪宅”，現在大幅降價出售也鮮有問津。

這使得他們陷入進退兩難的窘境：若咬牙賣房，就要承受數十萬乃至上百萬的損失；若繼續住下去，則不得不長期面對各種不便，生活質量不斷下滑。

從前令人向往的“站得高望得遠”的云端生活，從夢想逐漸變成“牢籠”……

文 | 楚樵

編輯 | 卓然

2018年，童欣在北京買下了人生的第一套房。房子是二手的，建于2003年。總高31層，她買的25層，兩室一廳，南北通透，建筑面積100平方米，套內面積83平方米。

當初看房的時候，她也看了幾個中低樓層，空間和格局都沒問題，但是前后都有遮擋，感覺很壓抑。直到中介把她帶到現在的房子，她才有種豁然開朗的感覺，當即決定買下。

搬進新家是夏天，高層視野遼闊，南北窗對流，穿堂風吹過感覺很舒服。但是冬天一到，“災難”就來了。

即便朝南的臥室與客廳，也是冷風嗖嗖，朝北的房間更是風聲鶴唳。有時，童欣聽到獅吼般的狂嘯以為有七八級大風，結果探頭往下看，樓下的樹尖紋絲不動。

圖 | 童欣家的窗外

以前她覺得住得越高，噪音越小，住上高層之后她才知道聲音是往上跑的。童欣家離地鐵和快速路都很近，幾乎24小時處于被噪音干擾的狀態。

令她氣惱的還有電梯。運轉了20多年，兩部電梯均已老化，動不動就出毛病。每次著急忙慌出門，進了電梯要么關不上門，要么門關上了卻不動彈，有時跺跺腳又好了。基本每一周，電梯門口都會立著檢修的牌子。

即便沒有電梯故障，趕上早晚高峰，每一層都要停，等待的時間也很長。有一次，鄰居家孩子發高燒，等了10多分鐘電梯都沒上來。沒辦法，孩子爸爸抱著寶寶從25層跑了下去。

圖 | 童欣家的窗外

最讓童欣尷尬的一次，是下班回家鬧肚子，偏偏電梯怎么等都等不來。她急得團團轉，悄悄在心里開罵。

跟朋友們聊天，才知道很多高層業主都有類似經歷。

青島的大尹在高層住了有三年了。剛入住時樓上沒人，大尹覺得很安靜。但自從樓上住人之后，“噩夢”也跟著來了。

小孩子的打鬧聲、奔跑聲、高跟鞋的“噠噠”聲，每天都讓他很崩潰。為此，他沒少跟鄰居交涉，有時還劍拔弩張的，但問題一直沒有解決。

以前出差的時候，大尹住過高層酒店覺得挺好，但在自己家，他發現30層的手機信號很差，接個電話得不停換地方。

最讓他感到困擾的是供水、供暖問題。高層住宅依賴二次加壓系統，導致水質時常發黃、水流不穩。每到夜間用水高峰，水龍頭出水便斷斷續續，想洗澡得等到半夜。

雖然和其他業主繳納同樣的取暖費，但大尹家的溫度始終不達標。擔心孩子感冒，他多次打電話投訴，可得到的答復總是“室溫達到18度即符合標準”。

為此，他一邊交著暖氣費一邊額外開空調取暖，一到冬天，每月電費便多出一兩千元。

越往高處，對天氣的感知也越敏銳。尤其是住在50層以上的業主，每每遇到臺風或暴雨，便如經歷“世界末日”一般。不少東南沿海的超高層住戶反映，極端天氣來時，整棟樓都會隱隱晃動，令人膽戰心驚。

“曾經以為住得越高活得越自在；時間久了才明白，離地面越遠安全感就越稀薄。”童欣說。

雖然有各種問題，但該交的錢一樣不少。

童欣每個月在房子上的固定支出除了1萬多元的貸款，還有物業費300元、停車費500元、壁掛爐采暖費1500元~2000元。高樓層的玻璃不能自己擦，請專業保潔每次500元。

“高層住宅的公攤高，得房率低，買房的時候已經比別人多花幾十萬了。暖氣費和物業費還是按面積收，就算實際居住面積只有80平方米，也得按100平方米去交?！蓖勒f。

住得不舒心，加之這兩年工作變動收入銳減，每月近兩萬元的支出卻雷打不動，童欣萌生了把這套“老破高”賣掉的想法。

去年夏天，她嘗試將房子掛到中介，標價400萬，中介說太高，又勸她降到380萬。陸續有人來看房，卻始終未能成交。

上周，中介說有客戶看上房子了，但出價只有350萬，多一分也不愿加。換位思考，童欣理解買家的心理，可這個價格比她的買入價足足低了160萬。

“加上這些年還貸的損耗，虧掉的錢可能接近兩百萬。因為這套房子，我至少得晚退休十年。”她感嘆。

童欣所在的小區，當年定位是高端社區。每棟樓每個單元的一樓大廳都是歐式風格的精裝修，寬敞明亮，房頂上掛著枝形水晶吊燈。

基礎設施保持得雖然還可以，但畢竟是運轉了二十多年的“老”小區了。這幾年房地產市場下行，該小區房價如過山車般俯沖，童欣的心也跟著起起落落。

住著不滿意，賣了虧太多。在重慶、武漢、西安、成都等超高層住宅密集的新一線城市，越來越多業主正面臨著類似的進退兩難境地。

2016年，林琳在重慶渝北以95萬的總價買了一套71平的兩居室。位置雖然有點偏，但因為距離輕軌站只有兩百米，新樓開盤時很搶手。

那時林琳剛工作沒有積蓄，父母給她交了首付，她每個月還3800元的房貸。這幾年，貸款利率雖然有所下降，月還款也有3000元，這是她工資的一半還多。

因為上班距離遠，房子買了就空著，也沒多余的錢裝修，林琳一直在公司附近租房住。

去年失業沒錢還貸，怕銀行把房子收回，她只能找親戚朋友幫忙，甚至借網貸還房貸。

“想賣，但價格低得可憐，連50萬都賣不到，直接虧掉40多萬，相當于這么多年的‘螺絲’都白打了。”林琳說。

顏超是武漢的房產經紀人。這些年，他親眼見證了超高層住宅從熱鬧到落寞的過程。他清楚地記得，2018年武漢某超高層樓盤開售要靠搶才能買到，很多人連夜搬著小板凳去排隊，售樓部里人山人海。

顏超的客戶老A就是在那一年買的超高層，單價14000元，總價150萬。老A以前在光谷上班，兩萬的月薪在當地算是較高收入。

買房之后，老A想把父母接過來一起生活，但父母只待了幾天就吵著回鄉下老家。兩位老人恐高，60多層的高度站在陽臺上腿都發軟，更何況趕上電梯故障，連樓都下不去。

老A想把高層賣掉換一套低樓層的房子，可眼下房價已跌到6000多元一平。有人出價73萬想買，他和妻子還在猶豫，覺得價格太低了。

“如果現在不出手，再過十年，房子怎樣還未可知?！崩螦說。

據統計，截至2024年11月，全國高層住宅數量已達到100多萬棟，超過100米的建筑有5000余棟，總量居世界第一。

隨著房價進入調整期，這幾年超高層住宅的市場規則也悄然發生改變。國家和地方的“限高令”相繼落地，明確規定新建住宅高度原則上不得超過80米。若按常規層高3米計算，大約相當于26層。

“以前開發商拿地之后想多賺一點，恨不得把房子建到天上去。但現在市場趨于飽和，加上第四代住宅等新形態的出現，未來超高層住宅的流動性很可能會越來越弱?！鳖伋治龅馈?/p>

有人對超高層住宅的未來表示擔憂，也有人原意為享受“云端生活”買單。

根據市場反饋，90后正成為摩天住宅的購房主力。2019年至今的超高層住宅成交數據顯示，這一群體占比已達47.4%，合肥、成都、蘇州三個城市的90后購買者占比甚至超過50%，顯著高出市場平均水平。

95后珠珠前年在北京買下一套高層公寓。她個性偏宅，入住高層后更是很少出門。從30層的窗子望出去，盡管滿眼都是鋼筋水泥的樓頂，但那份居高臨下的開闊感，讓她很愉悅。

圖 | 珠珠家窗外的夜景

“超高層很適合我這樣的i人，在陽臺上我能坐一整天?！?/p>

美中不足的是，珠珠所在的高層公寓窗戶是密封的，通風性能較差。鄰居做飯時經常開著門，味道也會飄到她家里。

不過，這點瑕疵在她看來不算什么。

江蘇南通的武先生同樣為了開闊的視野選擇了超高層。入住兩年來，除了感覺風大、夜里水壓偶爾不穩，暫時還沒遇到其它問題。

“在家就像住在觀景臺。早晨起霧的時候，窗外跟仙境一樣。一年四季，晴天、雨天、下雪、起霧，每天看到的風景都不一樣。這兒有云海，有日出，沒蚊子，私密性好，陽光也特別充足。光是看看天空，心情就很好?！?/p>

對于當下的居住狀態，武先生表示滿意。

“超高層住宅的問題，往往在建成20年、30年后才真正暴露?！鳖伋f，“很多人在買房時往往不會考慮那么遠，總覺得房子能住一輩子甚至還可以傳給下一代。但本質上，房子也是一種消耗品?！?/p>

圖 |武先生拍的高層外景

他進一步指出，高層住宅在極端情況下面臨的風險尤為突出，比如火災、地震、臺風等。目前國內消防云梯普遍只能到達17層左右，18層以上一旦出事，基本只能靠自救。

2024年2月，南京一總高34層的居民樓發生火災，造成15人遇難、44人受傷；2025年11月，香港大埔正在維修的高層住宅突發火災，100多人喪生。這也讓越來越多人對超高層建筑“祛魅”。

“香港大火的原因雖復雜，但根源仍是高層住宅老化引發的安全問題?！鳖伋忉?，“大多數高層住宅的核心設施壽命在15~20年左右，之后便進入大修期，水管、電線、水泵、電梯等會陸續出現各種問題。國內高層住宅多建于2000年后，最早一批已步入‘中年’，隱患正逐步顯現?！?/p>

以上海1998年建成的紅楓公寓為例，由于電梯嚴重老化，故障頻發，曾有居民在電梯內被困數小時，以至于有人感嘆“乘電梯如開盲盒”。

有業內人士測算，一棟30層住宅50年的累計維修費用，可能相當于房價的1.8倍。諸如更換電梯這類工程，往往需要整棟樓絕大多數業主簽字同意，難度可想而知。在維修基金用得差不多的情況下，費用還得業主自行解決。

更長遠地看，超高層的“終局”同樣充滿挑戰。

顏超提到：“一棟三十層樓房若拆除，費用可能需要上億元，在三四線城市，這個數字甚至超過重建成本。在海外，一些早期建設的超高層住宅因維護成本高昂、設施老化，已逐漸淪為‘貧民窟’?！?/p>

或許正是因此，像童欣、大尹、林琳、老A這樣的超高層業主才會焦慮不安。

懸在百米高空，他們無法預判十年、二十年后，走廊里的電梯是否還能正常運行，也不知道外立面的墻皮是否還牢固，眼下他們想做的，是以一個相對滿意的價格，為燙手的“山芋”找到愿意接盤的下家。