5%→3%！明年起賣房，這筆稅少了

由于增值稅法已經頒布，并且會從2026年1月1日開始實施，所以在最近一段時間，與之相關的配套文件肯定會陸續公布。《中華人民共和國增值稅法實施條例》終于趕在最后30日對外公布，畢竟從明年開始就需要根據這個條例進行工作了。

但是《條例》雖然重要，最近公布的《財政部稅務總局關于個人銷售住房增值稅政策的公告》（財政部稅務總局公告2025年第17號）更是與我們普通人的生活息息相關。

從名字我們也能知道，財政部稅務總局公告2025年第17號文，主要就是明確了個人出售住房增值稅征收率的問題。因為《增值稅法》明確規定，增值稅的征收率是3%。所以，一些征收率是5%的業務，從2026年1月1日開始就會從5%降為3%。

最新政策如下：

個人（不含個體工商戶中的一般納稅人，下同）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

簡單來說，就是我們以后出售個人住房，購買時間少于2年的按照3%繳納增值稅以及附加，購買時間大于2年的，免征增值稅。

原來的舊政策：《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第五條第一款，“五、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。”同步停止執行。

需要注意的是北上廣深這四個城市，原來對于住房有普通住房與非普通住房的特殊規定，而這些特殊規定早已經在2024年的時候，被北京（京建發〔2024〕488號）、上海（滬建房管聯〔2024〕585號）、廣州（穗建房產〔2024〕773號）深圳（深建字〔2024〕328號）這些文件給取消了。

所以，現在對于個人出售住房在增值稅方面的規定已經統一了。

對于個人出售住房，除了需要繳納增值稅，還涉及城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅以及個人所得稅。城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加屬于增值稅的影子，你只要繳納增值稅這些附加稅肯定跑不了。而且，這些附加稅后期也會合并成一種附加稅。

根據財稅[2008]137號文的規定，涉及的印花稅和土地增值稅也是可以免征的。

所以在這樣的情況下，除了增值稅我還需要關注就是個稅了。按照規定，個稅的稅率是20%。而且免征的條件比較苛刻。需要“滿五唯一”才能免征個稅。“滿五唯一”的意思就是，我們出售住房時，需要滿足這個房子購買的時間已經超過了5年，而且還是家庭的唯一住房才能免征個稅。當然，由于一些原因房產的購買價值不好確定，一些地方會按照1%-3%的征收率就是核定征收。