世相丨萬科加速處置商業(yè)資產(chǎn)，又是隱形巨鱷GIC搭救！

12月22日，萬科20億元境內(nèi)債展期方案未通過，償債寬限期進(jìn)入倒計時。在這一關(guān)鍵節(jié)點，該公司的資產(chǎn)處置動作再度提速。

12月22日，天眼查顯示，上海萬獅置業(yè)有限公司（簡稱“萬獅置業(yè)”）發(fā)生工商變更，原股東萬科（持股10%）退出，現(xiàn)由新加坡政府投資公司（GIC）關(guān)聯(lián)公司RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED全資持股。同時，萬獅置業(yè)注冊資本由約16.4億元減至約14.8億元。

萬獅置業(yè)成立于2011年12月，法定代表人為YEO WEI YU,EUGENE，經(jīng)營范圍包括在上海市虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期03號地塊南塊（虹橋萬科中心）內(nèi)從事房地產(chǎn)的開發(fā)、建造、出租、出售等。

這也意味著，萬科已完全剝離這一上海核心商業(yè)資產(chǎn)。而從2024年至今，萬科為了化解債務(wù)風(fēng)險，已經(jīng)持續(xù)向GIC在內(nèi)的資本大鱷出售四項上海商業(yè)不動產(chǎn)，同時包括萬瑋物流在內(nèi)的資產(chǎn)包，潛在接盤方包括GIC。

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債務(wù)危機升級，萬科密集拋售上海核心資產(chǎn)

根據(jù)相關(guān)資料顯示，此次完全退出的虹橋萬科中心，是上海萬科開發(fā)的首個持有型商業(yè)綜合體，占地面積約3.2萬平方米，建筑面積約19.7萬平方米，其中寫字樓面積約9.3萬平方米，商業(yè)面積約3萬平方米。自2015年投入使用后，已入駐畢馬威、長江商學(xué)院等企業(yè)。

早在2014年9月，萬科就曾以16.51億元人民幣的價格，將虹橋萬科中心的開發(fā)主體萬獅置業(yè)90%股權(quán)出售給了GIC關(guān)聯(lián)公司RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED。在交易完成后，萬科將繼續(xù)負(fù)責(zé)項目的后續(xù)開發(fā)及運營，當(dāng)時董事會還表示，此交易旨在優(yōu)化資產(chǎn)配置、加速資金回籠。

時隔十一年，萬科出讓剩余股權(quán)徹底離場，盡管交易對價未公布，但結(jié)合當(dāng)前市場環(huán)境，折價“割肉”的可能性較大。

虹橋萬科中心的退出，是萬科近兩年來密集處置上海商業(yè)資產(chǎn)的縮影。梳理公開信息可見，此前萬科已完成三筆上海資產(chǎn)交易，在這過程中GIC扮演了重要的角色。

具體來看，2024年2月，萬科以23.84億元人民幣代價向領(lǐng)展出售七寶萬科廣場50%股份，而領(lǐng)展早在2021年4月就從GIC手中收購了項目另外50%股權(quán)，此次交易后實現(xiàn)全資控股。

2024年7月及9月，萬科旗下印力集團(tuán)分別將南翔印象城MEGA的48%股權(quán)，以及上海上海松江印象城48%股權(quán)出售給了GIC，交易完成后，GIC對這兩個項目持股均提升至98%。其中，松江印象城是萬科商業(yè)板塊的核心盈利項目之一，2023年上半年營收為1.93億元，僅次于七寶萬科廣場的2.13億元。

除此以外，2025年1月，路透引述知情人士稱，萬科正就向GIC出售萬緯物流控股權(quán)一事進(jìn)行深入談判，預(yù)期最快2025年2月敲定。不過，此后交易遲遲未能落實。

資產(chǎn)出售的背后，是萬科日趨嚴(yán)峻的流動性壓力。財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度，萬科營收同比下降26.61%至1613.88億元，歸屬于母公司股東的凈利潤則從上年同期的-179.43億元惡化至-280.16億；期內(nèi)，公司累計合同銷售金額1004.6億元，同比下降44.6%。經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量凈額為-58.89億元，同比下降21.49%。

在此情況下，萬科債務(wù)端挑戰(zhàn)巨大，截至2025年三季度末，萬科現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅剩余603.88億元，短期借款、一年內(nèi)到期非流動負(fù)債卻接近1514億元，資金缺口超900億元。此前公司嘗試通過借新還舊、股東借款等方式緩解壓力，并完成19個項目的大宗交易，回流資金68.6億元，但未能扭轉(zhuǎn)局面。

最新消息顯示，“22萬科MTN004”的20億元本金展期方案于12月22日第二次持有人會議未獲得通過，該債券兌付寬限期延至2026年1月28日。后續(xù)該公司還有37億元“22萬科MTN005”待兌付，債務(wù)重組博弈進(jìn)入關(guān)鍵博弈期。

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隱形巨鱷逆勢加碼，抄底中國資產(chǎn)？

萬科的資產(chǎn)出售并非個案，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期，越來越多房企被迫剝離持有型物業(yè)，而以GIC為代表的中外資機構(gòu)正加速入場抄底。

據(jù)高力國際統(tǒng)計，2024年中國房地產(chǎn)大宗交易共成交339宗，總金額約為2001億元。分區(qū)域看，上海大宗成交金額約為758億元，占全國成交金額的38%；其次是北京成交金額為534億元，占全國成交金額的27%，交易活躍且交易金額為近三年最高。

作為全球規(guī)模最大、最具影響力的主權(quán)財富基金之一，GIC對中國市場持續(xù)看好，包括在上海連續(xù)收購印力的印象城項目，以及在北京收購環(huán)普國際科創(chuàng)園項目等。

對于GIC而言，對中國的商業(yè)及辦公資產(chǎn)收購將為其現(xiàn)有的投資組合形成良好的補充。在此之前，該主權(quán)財富基金已有多年的投資經(jīng)驗，并與首創(chuàng)置業(yè)、金茂、仁恒、大悅城、融創(chuàng)、龍湖、旭輝、萬科等房企進(jìn)行過合作，2023年還曾收購北京華潤萬象城項目公司70%股份，由此獲得北京首個萬象城項目。

從投資軌跡看，GIC的布局已從商業(yè)地產(chǎn)延伸至多領(lǐng)域。在醫(yī)療健康賽道方面，2025年以來，GIC先后參與了恒瑞醫(yī)藥港股IPO的基石投資，并在二級市場增持基石藥業(yè)、和鉑醫(yī)藥等公司。市場分析指出，這些動作表明GIC對國內(nèi)創(chuàng)新藥企業(yè)的技術(shù)實力、管線潛力以及商業(yè)前景的認(rèn)可。

而在消費領(lǐng)域，2025年11月，彭博報道稱，博裕資本正在考慮引入騰訊、GIC及其他潛在投資者作為有限合伙人，共同參與收購星巴克中國業(yè)務(wù)的權(quán)益。

GIC對于中國市場的投資策略，或許從管理層2024年接受英國《金融時報》的采訪可見一番。

當(dāng)時GIC首席投資官Jeffrey Jaensubhakij直言，如果跨國公司在地緣政治加劇的背景下退出中國市場，公司將尋求收購其中國子公司的股份。除此以外，還將尋求投資中國國內(nèi)消費品業(yè)務(wù)和綠色經(jīng)濟(jì)。他還補充道：“過去兩三年，當(dāng)外國投資者決定退出中國時……你可以獲得不錯的估值?！?/p>