上海房東正在被新房背刺

上海現在的二手房不好賣，其中一個很重要的原因就是中介賣二手房動力不足。

相比之下，新房卻非常愿意推。

價錢肯定是主要原因，畢竟一套新房傭金十幾萬到幾十萬不等。

去賣一套二手，想拿到這么多傭金可不容易。

畢竟現在買的最快最多的都是300萬以下的房子。

你賣好幾套老破小頂不上一套新房。

業主肯定還要砍價，付錢還扭扭捏捏。

但是開發商付錢可痛快多了。

更深層次的原因是，服務新房的難度比服務二手房東難多了。

不管你賣了多少套房子，始終的服務對象只有同一個開發商。

但在二手市場，每一套房子的房東就是一個“開發商”。

大家的訴求、溝通難易、房子情況都天差地別。

開發商的房子只需要你把客戶帶到售樓處，進去之后開發商有一整套標準化流程。

都不需要中介再做什么。

客戶只需要中介帶看一次，往后的服務和中介基本關系不大。

但成交的有錢拿，妥妥地屬于錢多活少。

買家也不想買二手那么糾結，總價越高買家越是糾結。

因為現在第四代住宅已經開始了。

性價比拉滿，前幾代住宅已經不夠看了。

甚至三代，三代半的次新房是最危險的。

上海買房問題1V1免費咨詢

新房和二手怎么選？產品和地段怎么選？

立即掃碼添加觀觀，今日限前10位

這種局面下，可以說上海的四代住宅正在背刺房東。

說這句話不是我危言聳聽。

我們最近去看了一些上海住宅新規之后的新房，著實變化很大。

我們來看看前后的對比：

一、真如某玖章項目

這是項目中123平的戶型。

再看之前中海臻如府135平的戶型。

對比之下，差異非常多。

1、面寬更極致

某玖章項目現在已經是標準的4開間朝南。

只有廚房、衛生間這些功能性房間朝北。

中海臻如府更大面積的戶型也只有3開間朝南，一間臥室只能朝北。

整體13.4米的面寬，在采光視野上優勢非常大。

2、贈送面積更多

之前的中海臻如府贈送面積包括：

1個陽臺半贈送、臥室加衛生間5個一字型飄窗全贈送、1個設備平臺。

這個設備平臺在廚房窗戶后面，沒辦法改造，基本很難有別的用途。

某玖章項目的增送面積包括：

3個陽臺半贈送、1個臥室轉角飄窗+2個衛生間一字型飄窗全贈送、1個大號的設備平臺。

這個設備平臺的位置在進門旁邊，而且有辦法進入，是具有可用性的。

綜合計算下來的得房率95%，原來臻如府的戶型毛估估算下來85%左右。

也就是說我123平的房子和你135平的房子使用面積差不多。

但是我這個住起來舒適度還更高。

270°的轉角飄窗，視野無敵。

3、實際價格沒變

某玖章項目均價11.8萬，臻如府二手掛牌也要10萬多。

都除以得房率的話，實際價格也都是12萬了。

對于買房人來說，肯定買新不買舊了。

而且除了戶型方面的，別的方面也都在提升。

某玖章項目外立面是鋁板、石材、大面積的玻璃，臻如府則是局部石材+真石漆。

此外，架空層也安排上了。

次新房的1樓現在在二手市場都很難賣，全是砸盤價，而且居住體驗也不好。

現在變為架空層，增加額外的使用場景，反而提升了價值。

二、徐匯某瀾項目

這個項目的提升更為極致。

1、戶型

這種豪宅產品把視野展示做到了極限。

做出了一個60多米的“景觀長廊”。

就是在所有房間里都有大面積的玻璃無遮擋，墻體是非常少的。

這種窗墻比很高的產品，以前在上海是很少的。

2、層高

拉到了3.55米，3代住宅或者3代半的住宅里面，3.3米就算很高了。

再往前的很多戶型，2.8米-3米是很常見的。

世紀初頭10年的產品，這種層高很多。

吊頂稍微弄一弄層高降的很明顯，進去后就2.6米，很壓抑。

這種話房子想裝中央空調和地暖就很費勁。

越裝房子顯得越小。

3、抬板

業主僅小區大門的時候就已經在2樓了。

實際的1樓作為地下車庫、下沉庭院等等。

這小區的首層實際層高相當于以前樓盤的4-5樓了。

屬于是徹底告別低區。

業主的使用體驗感增加了，關鍵開發商的地庫成本還節省了。

那開發商肯定愿意這么做。

人家的均價17.88萬/平，那市面上那些相同總價段、價格更高，價格相近的二手房都會被吸走客戶。

上海置換買房，怕買錯怕買貴？

高學歷選房師+大數據系統，全城幫你選好房

立即掃碼免費買房咨詢

產品的改變核心來自于規范的變化。

《上海住宅設計標準》、《關于進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》。

這兩份文件釋放了太多的調整空間。

1、不計容的部分變多了

• 架空層、風雨連廊滿足一定條件的情況下其建筑面積可不計入容積率。

• 設備平臺滿足一定條件的情況下不計算建筑面積。

• 高品質立面材料在圖紙中注明后，其飾面層可不計入容積率。

• 設置在半地下室、住宅底層架空層的小區內部停車庫，其建筑面積不計入容積率。

• 移交政府指定部門的市政基礎設施，其建筑面積可不計入容積率。

• 鼓勵人車分流，機動車、非機動車地下車庫出入口頂棚、地下車庫出地面樓電梯遮雨棚，其建筑面積可不計入容積率

• 陽臺面積最高可做到16平，一半不計容。

• 滿足一定條件的情況下每戶可額外設置一個特定條件的開敞陽臺，其建筑面積可不計入容積率。

• 單一的住宅組團用地(Rr)地塊在滿足一定條件的情況下可設置不超過項目總面積1%-3%的公共服務設施。

連立面材料都不給計容，就鼓勵你用好的外立面材料，別還沒交房就掉墻皮了。

這么多內容都指向一點，就是只要你肯在房子之外花心思，就不給你計容。

附加值允許開發商“做大做強”。

2、希望開發商“做高”

• 局部重點部位建筑高度在滿足一定條件的情況下可適當提高，最高不超過11米。

• 遮蔽突出屋面的附屬設施的格柵、網架、鏤空蓋頂，其立面及頂面透空率大于50%的，不計入建筑高度。

• 層高由不宜低于2.80m修改為不應低于3.00m。

容積率+限高一般是限制開發商產品設計的重要因素。

這兩項的轉圜空間越大，產品設計的尺度感和舒適性就會越高。

四代住宅是居住體驗、得房率、產品用料的全方位提升。

但價格卻沒有明顯增長。

房東不得不面對的現實問題就是以前的房子被“拋棄”了。

老破小不是最危險的。

畢竟300萬以下的產品，尤其在上海市區是新房市場的空白。

甚至那些100多萬的老破小某種程度上說是稀缺產品。

這種2010年之前的產品可能威脅不也不是很大。

這類產品現在是明顯弱勢，價格早就降的很多了。

所以近十來年的三代次新房，尤其是價格還比較堅挺的次新房都是被打擊對象。

如果新房價格不能短期內大幅度漲上去，那就意味著你的房子還得降價求生。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

「魔都財觀-房外房旗下矩陣號」

不僅可以提供優質內容，

還為粉絲提供定制選房方案和賣房落地執行服務。

有買賣房需求掃碼添加觀觀老師咨詢