樓面價“腰斬”，南通昔日“地王”被套牢

近日，開發(fā)區(qū)一宗住宅地塊以約4701元/㎡的樓面價成交，創(chuàng)下該板塊近六年最低樓面價。

地塊編號R25024，位于瑞興路北、東方大道西，土地面積約73611㎡，容積率1.01-1.6，限高60米，建筑面積不超過117700㎡。

根據(jù)規(guī)劃，地塊內(nèi)住宅建筑層次為3層及以上，其中臨東方大道住宅建筑為高層。

▲紅色標(biāo)注為已出讓未入市地塊

據(jù)「新知南通研究院」土拍數(shù)據(jù)顯示，2020年至今，開發(fā)區(qū)累計出讓了12宗涉宅地塊。

目前，僅1宗售罄，2宗在售，剩余9宗尚未入市，合計待入市土地面積約53萬㎡，建筑面積約85萬㎡。

從下圖可以看到，最新成交的R25024地塊，無論地價還是樓面價，均已降至近六年最低水平（不含商住混合用地）。

目前開發(fā)區(qū)主力在售新房項目，除上圖中的星湖玥和煒賦龍騰華府之外，還有一個遠(yuǎn)創(chuàng)宸樾。

據(jù)「新知南通研究院」新房數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，板塊累計僅備案172套，月均去化僅約16套。

然而，截至11月末，板塊狹義庫存卻仍近1200套，廣義庫存更近3000套，去化壓力顯著。

這之中，遠(yuǎn)創(chuàng)宸樾嚴(yán)重“拉后腿”——今年1-11月累計僅備案8套，庫存卻超980套，整體銷售幾近停滯。

值得注意的是，上述9宗待入市地塊中，有2宗拿地至今已超兩年，另有3宗即將于本月期滿兩年，其中包括備受關(guān)注的板塊“地王”——R23008地塊。

該地塊由本土民企南通蘇潤置業(yè)于2023年8月摘牌，成交總價35800萬元，地價約13532元/㎡，樓面價高達(dá)約11293元/㎡。

地塊位于星湖大道北、林翠路東，緊鄰能達(dá)生態(tài)通廊，容積率上限僅1.2，為近六年開發(fā)區(qū)出讓地塊中最低。

事實上，早在去年12月，南通市自規(guī)局就曾發(fā)布該地塊工程規(guī)劃方案批前公示，擬建14棟聯(lián)排別墅＋9棟5-6層洋房，總計142套，主要面向深度改善客群。

當(dāng)時還有小道消息稱，項目案名或為“蘇潤府”，有望2025年開盤。

然而，公示之后便一直沉寂。直至今年9月，南通市住建局公示其已更名為“潤茂居”，入市時間仍然未知。

蘇潤地塊樓面價高達(dá)11293元/㎡，而新地塊樓面價僅4701元/㎡。盡管兩宗地塊在具體位置、配套、容積率方面存在差異，但如此大幅的價格回調(diào)仍清晰映射出板塊土地市場的理性回歸和定價體系重構(gòu)。

如何在高地價成本與有限市場承載力之間取得平衡，已成為存量高價地塊面臨的現(xiàn)實挑戰(zhàn)。開發(fā)區(qū)這些地塊、尤其昔日“地王”的入市時機(jī)與策略，值得我們持續(xù)關(guān)注。