房價，穩了？

2025年12月11日至12日召開的中央經濟工作會議明確提出“著力穩定房地產市場”，并首次將“控增量、去庫存、優供給”作為核心政策方向。與此同時，資本市場中銅、銀、鋅等有色金屬價格持續走強，LME銅價突破歷史高位，白銀單日漲幅超5%。

這兩大信號共同指向一個結論：中國房地產市場正從“深度調整”轉向“結構性企穩”。本文將從政策調控、供需再平衡、金融屬性共振三個維度，解析房價企穩的底層邏輯。

一、政策調控：從“救市”到“構建新模式”，供需矛盾邊際緩解

中央經濟工作會議對房地產政策的定調呈現三大轉向：

控增量與去庫存并重：通過限制土地供應、優化存量用地結構，緩解局部供過于求壓力。截至2025年11月，全國商品房待售面積達7.56億平方米，去庫存周期攀升至27.4個月的歷史高位。政策要求“因城施策控增量”，重點城市土地供應縮減20%-30%，同時鼓勵地方政府收購存量房轉為保障性住房，預計2026年保障房建設將消化10%以上的商品房庫存。

公積金改革激活需求端：深化公積金制度改革，擴大靈活就業人員覆蓋范圍，允許提取用于租房、裝修等民生支出。2025年各地已出臺公積金政策超260條，深圳等城市新增購房首付款提取功能，預計2026年貸款額度將提升10%-15%，直接降低剛需購房門檻。

“好房子”建設重塑供給結構：推動綠色、智慧、適老化住宅占比提升至30%以上，通過產品升級引導需求向高品質轉移。中指研究院數據顯示，2025年一線城市改善型項目去化周期縮短至12個月，而剛需盤仍面臨18個月以上庫存壓力，結構性分化顯著。

二、供需再平衡：存量時代下的“慢變量”修復

房地產市場的長期穩定依賴于供需關系的系統性重構：

需求端：城鎮化率突破70%后，住房需求從“總量擴張”轉向“存量更新”。2025年轉移人口市民化率提高至45%，帶動核心城市租賃住房和中小戶型改善需求增長。同時，城市更新項目（如老舊小區改造）每年創造約1.2億平方米住房需求，對沖商品房下行壓力。

供給端：房地產開發投資連續三年負增長，2025年新開工面積同比降幅收窄至-4.3%，房企轉向“輕資產運營+代建服務”模式。重點城市土地出讓實行“限房價、競品質”機制，倒逼開發商提升產品力，供需錯配問題逐步改善。

三、金融屬性共振：大宗商品走強映射經濟復蘇預期

有色金屬市場的強勁表現與房地產企穩形成邏輯閉環：

美元走弱與流動性寬松：美聯儲降息25BP落地，美元指數跌至100以下，大宗商品金融屬性強化。銅、白銀等品種兼具工業金屬與避險資產屬性，LME銅庫存降至10萬噸以下，注銷倉單占比升至40%，反映市場對全球補庫周期的預期。

新質生產力驅動需求：新能源車（單車用銅量83kg）、光伏（每GW用銅5000噸）、AI數據中心（單機架用銅15kg）等新基建領域拉動銅需求年均增長4.5%，而全球銅礦資本開支連續五年下降，2026年供需缺口或擴大至60萬噸。

產業鏈傳導效應：銅價上漲反映基建投資回暖，而有色金屬板塊（如鋁、鋅）與房地產上游（鋼鐵、建材）高度聯動。2025年四季度，鋼鐵企業噸鋼毛利回升至500元，帶動螺紋鋼期貨價格反彈12%，形成“商品漲價→盈利改善→地產鏈信心修復”的正循環。

四、展望：企穩非反轉，結構性機會凸顯

房價企穩的本質是“政策托底+市場出清”的結果，但全面上漲缺乏基礎：

區域分化延續：一線及強二線城市因人口流入、產業集聚，房價有望溫和回升；三四線城市仍需依賴保障房消化庫存，價格以穩為主。

政策托底邊界：中央明確“不將房地產作為短期刺激工具”，未來政策將聚焦“保障房建設+存量資產盤活”，而非大規模貨幣放水。

長期價值錨定：隨著“好房子”標準落地和REITs市場擴容，核心城市核心地段的高品質住宅或成為抗通脹資產，但普通住宅的投資屬性將進一步弱化。

結論：2026年房地產市場將呈現“總量趨穩、結構分化、波動收窄”的特征。房價的企穩既是政策精準調控的結果，也是經濟新舊動能轉換的縮影。投資者需關注核心城市改善型住房、保障房REITs及有色金屬產業鏈的結構性機會。