紐約有上東區，倫敦有肯辛頓，東京這里也正在悄悄把普通買家“除名”……

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◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 掘金醬

漲了三年后，東京房價高，已經算不上新聞。可唯有港區的房價，至今仍常被貼上“離譜”二字，聽到報價都要倒吸一口氣。

在這個富人云集的地區，一旦有房產上市，就會“瞬間消失”。仿佛有只無形之手在默默掃貨，搶著把每一次入場機會悄悄封存在自己的資產表上。

于是，一個問題擺在面前：大家真的了解過東京房價的天花板嗎？

提到日本房價頂點，任誰都會回答港區。

但進一步追問，港區內部到底哪里最貴？最貴的公寓集中在何處？為什么漲到這種程度？真正能答上的人，并不多。

十年前的港區，沒人想到能漲到現在這個高度。

根據運營“豪宅評論”網站 One Nob A Kind 公司的長期調研，從2015到 2024 年，東京二手公寓價格最高的五大區域始終是：

港區、千代田區、中央區、澀谷區與目黑區。

這5大區域的平均每年價格以及2025年上半年的價格走勢，如圖1所示——

整體都在漲，但港區單獨拉出一條陡峭的曲線。

2025年上半年，港區一套70平方米公寓均價為1.9527 億日元；2015 年僅7136萬日元。

十年漲幅2.7倍。

港區之后，排名第二的千代田區雖貴，二手公寓均價達1.5784 億日元，但仍與港區拉開近4000萬日元差距。

同樣是東京核心圈，千代田區10年漲2.4倍，港區漲2.7 倍，差距越拉越大。

這說明，東京最貴的資產，有八成最終落在港區。

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區域貴，不算特別。

真正驚人的是，當視角縮小到“町級”之后，貴的集中度遠超想象。

按町名排名，2025 年上半年東京最貴的前十位幾乎被港區與千代田區瓜分。

最貴的地區是港區虎之門（Toranomon）。

今年，虎之門一套70平方米的公寓平均售價為3.029億日元。而2015年的價格是1.0858 億，十年上漲近2.8 倍，并且是全日本唯一突破 3 億日元的地區。

但它還不是漲幅王者，漲最高的是港區濱松町，十年上漲279.8%，幾乎翻了3.8倍。

也就是說，過去十年東京最極端的資產增長，幾乎全部被港區內部最核心的幾個街區給包攬了。

這種集中度，在全球一線城市中都極為罕見。

話又說回來，這些“貴町”到底長什么樣？

虎之門的逆襲，就是一個典型范本。它原本一直是東京傳統商務區，密集的寫字樓、金融機構與商業設施讓這里白天人潮如海、夜晚卻燈火寥落。

但過去十年，虎之門經歷了東京最激進的城市更新工程。轉折點在2014年，虎之門之丘森大廈落成，隨后城山信托大廈、麻布臺Hills陸續封頂。

尤其是麻布臺之丘。

這座高達330米的地標，拿下“日本第一高”，也第一次把真正意義上的國際級超級豪宅引入東京。上層引入安縵住宅，頂層兩套復式傳聞售價200億日元，配備私人電梯、25米泳池與專屬廚師——

不是從住宅區中建成，而是從辦公樓的縫隙里，長出來的“超級富豪集聚區” 。

這類產品的出現，不只是貴，而是讓周邊所有房子的參照系都變了。

當一個地區能自然容納200億日元級別的資產，其周邊所有公寓的價值天花板都會被重新定義。

虎之門，便是在這樣的背景下，從商務區躍遷為東京最頂尖的居住地之一。

另一處地點，東新橋的故事也同樣。

舊名“汐留”，原本是JR貨運站，90年代再開發后，47層雙子塔（TOKYO TWIN PARKS ）于2002年落成，共有1000套公寓，成為東京最早一批“超級豪宅”。

20多年過去，這里成交價仍穩定在2–4 億日元，居高不下。想買的人排隊，業主根本不急賣。說明只要稀缺性夠強，時間并不會削弱價值。

而千代田區四番町，則屬于另一種貴。

位于皇宮西側，一塊被使館、老牌私立學校包圍的低密度住宅區，供應極小。

房源極一掛出來就被“秒收”，交易幾乎靠內部消化，外界很難看到真正的成交過程。

這種“隱形庫存”本身，就是價值。

把東京最貴“町”TOP30全攤開來看，會發現一個更驚人的規律：

港區11個，澀谷區9個，千代田區 8 個，三區合計28 席，留給其他城區的只有2張板凳。

這一結果，幾乎定義了東京未來十年的高端資產的演化方向——

不再是整個23區普漲，而是價值正向“富人走廊”，日常生活半徑的少數街區收縮。

這是一種“中心中的中心”效應。

真正拉動價格的，不是市區，而是市區里那幾塊被反復選擇的、最能承載全球高凈值人群的地方。

共同特征是供給極少，核心地段土地稀缺，新房長期偏緊；需求卻持續被點燃，本地富裕階層、海外家族辦公室，以及外資不斷加碼。

結果就是，高端資產的漲幅長期跑贏整體市場，進入“越貴越有人搶，越搶越貴”的循環。

東京房價貴并不意外。 真正值得警惕的，是它的“貴”正在變得越來越局部化。

因這樣的演化，并不只出現在東京。

紐約的上東區、倫敦的肯辛頓、香港的中半山，走的都是同一條路徑。

而在東京，對應的坐標也逐漸清晰，正是港區的虎之門、東新橋、赤坂，千代田區的番町，以及澀谷的核心地帶。

這些板塊門檻高、供應少，連本地富裕階層都難以進入，更別提普通家庭。

換句話說，東京的資產價值，正在向極端中心化收縮。

也正因如此，未來的漲幅只會更加集中，也更加極端。東京核心資產的強勢，正在一年比一年被勾勒出來。

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